经济观察网 记者 陈文雅 近几年来，保障性住房建设大兴土木。住房和城乡建设部要求，2011年全国计划建设1000万套保障性住房，相比2010年的580万套增长近一倍。而北京2011年保障性住房的工作目标是：实现“两个60%”——新开工建设、收购保障性住房20万套，占全市新开工住宅套数60%以上，其中公开配租配售的保障性住房10万套中，公租房占60%以上。同时，力争全年竣工各类保障性住房10万套，保障性住房建设用地占全市住宅供地的50%以上。

为此，各方对保障房的土地供给、资金来源、开发模式、分配机制、成本收回、退出机制等方面提供了各种建议。但在热闹的讨论中，许多实际运作的保障房项目却不尽如人意。

亏损

在2011年北京两会上，北京市人大代表、北京住总集团董事长张贵林递交的提案《发挥国企主导作用参与保障房建设》，触及了历年保障房制度的内伤——亏损问题。至2009年底，北京十多年来开发的几个主要经济适用房项目中，首开集团开发建设的回龙观项目亏损10亿元，北京住总集团开发建设的翠城项目亏损21亿元，北京金隅嘉业房地产开发建设的朝阳新城项目亏损13亿元。

2009年11月，北京市建委主任隋振江曾在十三届人大常委会第十四次会议上表示：“本市将解决历史遗留经济适用房项目的亏损问题，以保护企业参与经济适用住房建设的积极性。”

隋振江称，亏损是“时间跨度长、征地拆迁费用和材料价格提高等因素造成建设成本和销售价格倒挂”等原因造成。

他表示，这几个项目都是较早的经济适用房项目，基本上跨越了10年时间，当时的住房保障体系还不是很完善，这些经济适用房的价格都是按照单个项目统一定价，在立项时已确定，因此虽然有的项目跨越了10多年，同一项目住满5年后转商品房的二手房源单价已经涨到2万多元，但其在开发的经济适用房销售价格仍然是3000多元/平方米。

成本

这十年当中，售价虽然不变，但征地拆迁费和建筑材料费等成本已经大幅提高。“头年是每亩100万元，第二年就翻番成了每亩200万元。”一位开发商说。
建筑施工成本也在逐年提高，劳动力成本每年增加10%左右。在2007年和2010年下半年，建材成本两度飞涨。建筑用钢价格近年已翻了两番，木材短期内涨了15%，铜线价格涨了25%，铝扣板吊顶的价格涨幅也在10%左右。

翠城项目至今仍有40万平方米体量未竣工，这批房源的成本已涨至6000元/平方米左右。

隋振江说，今后经济适用住房建设周期要缩短，即使是大面积的经济适用房项目也会将其切割为小项目建设，以降低超长工期带来的不确定性因素和市场风险。2010年住总开发的58万平方米的保障房项目旗胜家园，在一年之内就完成了主体建设。不过，这样的开发速度在保障房项目中仍然不多见。

目前，保障房地块的一级开发权也已上收政府。
此外，北京将研究完善保障性住房定价机制，逐步建立与市政配套工程成本相衔接的动态调整机制和区位差异定价机制。综合考虑项目成本利润及周边区域房价水平等因素确定招标价格，防止价格倒挂，合理确定保障性住房价格。 

止损？

但已经建成的这几个经济适用房项目的损失如何弥补？北京市想出了一招：销售价格不作调整，划拨部分房源调整成商品房或限价房出售。隋振江说，朝阳新城已经确定将部分房源调整成限价商品房销售，个别调整为商品房。

将经济适用房转为商品房的方式，也引起了部分争议。“有的经济适用房早就拆迁完了，不存在拆迁成本提高的问题。我还看到一些农民因为当年拆迁太便宜了去闹事的呢！再说，有的项目一开始投入较大，后来马上就提高了容积率。”回龙观居民姚先生说。

更多人关注的则是成本和利润的公开化。“经济适用房转限价房和商品房，补多少地价款？和周边以市场价拿地的企业相比，经适房转商品房所补缴的地价款显然是微不足道了。另外，核定的亏损是十几亿二十亿，转商品房的利润又是多少呢？要拿多少套出来卖才能平衡资金？每套售价多少？如果售价比市场价低，谁能买到这些低于市场价的商品房？”回龙观地区一个商业项目的开发商表示。

除了经济适用房以外，限价房同样面临利润问题。2008年北京刚推出限价房制度时，不少限价房开发企业遭遇了滑铁卢。一家朝阳区常营限价房项目的开发商当时表示，该项目限价房开发利润为-3.82%。这位开发商说，2007年8月拿地，本来预计2008年3月开始对外销售，最晚销售到2008年6月就能回笼资金，应该有2%的利润。结果碰上奥运，政府的摇号选房工作整整拖了半年。“我们的项目投了15个亿，光支付给银行的利息就是一笔巨额开支。一年不到财务费用就花了7000万”。

为了节约成本，有的限价房项目开发商想出了各种招数，抢工期，甚至偷工减料，以至于建筑质量无法保证，不时有业主投诉保障房“墙脆脆”。例如西三旗的某限价房项目，采用不合格的混凝土型号，质量不合格，并违规进行现场施工，同时施工速度过快，影响了混凝土强度。此外，将工程中其他地方多余出来的长度并不符合要求的钢筋使用在墙体中，这样就节省了许多成本，但却导致这些钢筋和主体结构所用的钢筋无法连接在一起，起不到真正的固定作用。即便如此，仍有些限价房项目难免“亏损”。

对于保障房的资金平衡问题，北京开始考虑将一些项目进行政府回购。此外，北京住房保障体系将大力发展公租房，目前还进行了集体用地建设公租房的试点探索。对于公租房建设用地，尝试采取“以租代卖”模式，按照房屋使用年限按年缴纳土地出让金，降低公租房建设的成本。