紧随产业

作为花样年跨城市的商务写字楼品牌，香年广场早前已出现在花样年的大本营深圳和成都。

深圳香年广场位于华侨城东部工业区西北，而华侨城的定位是住宅、旅游和高科技区域，入住了大量的民营企业和企业主，深圳香年广场本身就是南山区6个产业孵化基地之一；成都香年广场，位于成都市高新技术产业开发区，以金融、科技、软件等为主导产业。

天津香年广场位于陈塘科技商务区，也遵循了这一发展模式。

“花样年城市综合体的主要客户，就是快速发展的中小企业和企业主。”花样年天津公司总经理冯哲表示。

花样年吸引的产业类型，具备一些共同的特征。“第一，属于智力密集型的公司。”冯哲表示。这就决定了公司的产品架构，不会用来做工厂或厂房，人是公司最宝贵的资产，对人的关注更多，要求办公空间能更灵活，传统办公楼宇一般是大开间，缺乏转换脑筋、激发思维碰撞的空间感受，而花样年的写字楼产品设计则主要针对这一类需求。

第二个重要特征是，这类企业一般是已经度过了创业期，进入了快速、稳定的发展阶段。“这类企业如果发展得好，目标是上创业板，未来有开拓新市场，以及融资的需要。”冯哲说，此类企业开始考虑对盈余资金如何运用的问题，而作为固定资产较少的轻资产运作公司，他们开始考虑购买部分固定资产，以使得其在未来的发展中，更容易获得客户与合作伙伴对于其资产担保能力的信任。

此外，办公场所是自持还是租赁，总是一对矛盾。冯哲表示，对于中小企业而言，他们关心的一个关键因素在于，什么时候月供能与房租持平。“如果选择到了有潜力的区域，即使2-3年月供与房租不能持平，4-5年时可能就已经持平了，这样与没有购买房产的公司相比，尽管每月支出一样，最后却获得了净资产，这将大大提升他们的财富。”

正是这些因素，促使中小企业去购买办公房产，而与当地产业发展的利益捆绑，更是加速了这一选择。以陈塘科技商务区为例，香年广场作为园区的办公商业物业，如果企业入驻该项目，最终会为陈塘商务区贡献税收，而陈塘商务区目前还处于开发初期，企业在此地注册，将能获得包括财税、工商以及职工安置等一系列的优惠政策。这些都成为花样年商业的资本。

资本

把握特定的消费群体的需求，为花样年度过房地产调控奠定了基础。

从花样年的运作中，可以看出，其商业地产的特征之一是先势进入产业园区，获得早期的成本优势，并依托政府主导的产业规划，去寻找目标客户；第二就是，花样年虽然意识到持有物业的重要性，但是其发展的商业地产，并没有大量持有，而是将绝大部分都出售。

商业地产的销售，不受调控的限制，并且能够有效地补充企业现金。实际上，2010年严厉的调控，花样年部分远郊住宅产品结构受到的影响首当其冲。在此情势下，花样年迈向战略转型，加快了城市综合体产品的开发建设，除了深圳、成都推出系列城市综合体项目之外，更是在天津、南京、桂林和无锡等区域延揽与发展城市综合体项目。

根据花样年2010年年报，2010年花样年合同销售额38.92亿元，其中城市综合体占58%，其余为高端和中高端住宅，城市综合体的销售已经成为其业绩的主要支撑。在2011年，花样年的产品结构中城市综合体产品将会继续保持约50％的份额。

此外，截至2011年1月31日，花样年土地储备规划总建筑面积为1394万平方米，已取得土地证的规划总建筑面积892万平方米，其中商业城市综合体占比42%。这显然是一个很高的比例。

对商业偏重，与行业形势转向之间的联系是必然的。实际上，花样年侧重于依靠商业销售来实现业绩，能够克服短期的困难，但并不能解决长远利益的问题。增加持有商业面积的比例，也成为其未来战略的一部分。

“这几年，自己持有沉淀下来的物业占10%-20%，这样可以保持地产开发业务的快速增长，同时可控制不会占用太多的开发资金。”冯辉明表示，但随着花样年地产开发业务规模逐步向一个大中型地产企业迈进，公司在关注地产开发业务的收入、净利润等核心指标保持增长的同时，也将逐步提高持有物业的比例，逐步建立面向未来10年之后的产业根基。

根据其2010年年报，2010年末，花样年拥有现金以及现金等价物为23.7亿元，而其一年内到期的借款21.3亿元，应付账款16.8亿元。首席财务官陈思翰在业绩记者会表示，集团2011年资本开支46亿元，其中30亿元用于工程开工支付款项，约16亿元用于扩充土地储备。

花样年集团总裁潘军在2010年业绩发布会上表示，目前集团没有太大资金压力，上半年没有融资计划，但他也指出，如果出现位于城市中心区域的良好城市综合体项目收购机会，下半年则可能会进行融资。

持有商业面积，租赁收益是一方面，以此获得银行抵押贷款，也能为企业补充资金。

“目前国内银行对于具有稳定收益的大规模的商业和酒店资产，可以提供5-8年期的长期商业经营贷款，该类贷款不像开发贷款一样容易受到调控政策的影响；长期贷款可以使公司具有更强的回避和抵御经济周期的能力。”冯辉明表示，以深圳为例，5000平方米以上、拥有稳定租赁收入的商业物业，能获得这类大宗物业经营贷款，利率与普通的贷款利率相当，假设一个酒店的建设成本是5000-6000元/平方米，而评估价能达到1.5万-2万元/平方米，按评估价打七折进行贷款融资，不仅土地和建安成本能够全部收回，而且还可以获得高于建设成本的发展资金。

“花样年希望在未来5-10年，能够形成较大规模、较强运营能力和较高品牌的商业和酒店资产，未来花样年将形成房地产开发、酒店管理、商业运营以及目前正在探索的养老地产四足鼎立的发展格局。”冯辉明说。

这意味着，在依靠商业销售度过此轮调控之后，花样年商业地产的运作模式，必然将发生比较重要的转型。

地产企业增加商业面积的持有，对于融资的需求必然会增加。

而在海外融资方面，花样年也提前跨出了一步。2010年底，花样年赴台湾发行存托凭证（简称“TDR”），又称第二上市，预计融资3亿—4亿港元，并用于发展位于台湾本土的一个旅游度假项目。

冯辉明表示，台湾的贷款成本较低，公司贷款利率约为3.5%，在台湾成功上市后，也为以后获取低利率的融资提供了条件。