经济观察报 记者 邬琼 4月28日，广州市土地交易中心气氛不同于喧嚣的2010年。 

这是广州市在春节之后首次拍卖土地，共出让住宅及商业用地4幅。现场人潮涌动，除去媒体，竞拍席的开发商亦到场不少，但此前媒体获知的信息是，此次土地拍卖开发商积极性并不高，最受关注的荔湾区高尔夫球场地块仅有保利地产和越秀地产两家开发商报价。 

更多的开发商显然是观望者。当日广州市土地交易中心实际成交土地4幅，其中3幅零举牌。 

4月28日广州市土地出让在宏观调控背景下有多重因素影响，一方面房地产市场出现观望，开发商亦因紧缩政策变得保守；另一方面广州市土地出让游戏规则亦发生改变。 

更改的游戏规则 

荔湾区高尔夫球场地块是以“限地价、竞配建”的方式进行的。 

广州市曾在去年年底国土部要求限制地王时出台相关政策，提出“限地价，竞配建”的土地拍卖规则。广州市国土房管局解释：对公开出让的商品住宅用地设定公证保密的最高限制地价，竞买人报价不超过最高限制地价的，价高者得；当竞买人报价达到最高限制地价后，竞价转为竞配建保障性住房的建筑面积，报出配建面积最大者为竞得人。 

此次，广州市推出的荔湾区高尔夫球场地块为广州市首次实施该规则的地块。 

荔湾区高尔夫球场地块属二类居住用地，占地面积69531平方米，总建筑面积17.8万平方米，挂牌起始价为7.8亿元，但地块规划中已有3万平方米保障房，开发商竞拍价格达到最高限制地价后，将在3万平方米保障房的基础上，每举一次牌将增加500平方米的公租房配建，但配建部分的公租房产权归政府所有。 

新的游戏规则被认为是要求开发商“既出钱买地，又出力建保障房”，同时还能避免“地王”产生。 

事实上，“限地价、竞配建”的土地出让方式并非广州首创，早在2010年4月，北京市房山区窦店镇一幅土地便采取了这一方式，但最终土地流拍，这一出让方式便再无下文。 

此类配建对开发商项目规划要求极高，今年出让的荔湾区高尔夫球场地块容积率要求低于2.8，地块初始规划已经要求配建3万平方米保障房，其中廉租房、公租房和经济适用房各占30%。如地块竞拍达到政府给出的高价限制地价开始竞拍公租房配建的话，公租房还要加量，因此，开发商每一次举牌将意味着整个项目规划的更改。 

但新的游戏规则并未影响大多数人对该块地的看好。2009年及2010年，广州市先后两次推出共5幅荔湾区高尔夫球场地块，先后为中铁置业、保利地产和路劲基建获得，最高楼面地价已经达到7400元/平方米。 

截至4月28日仅有保利地产和越秀地产两家开发商报名参与竞价，但两家国营开发商的参与，使诸多业内人士看好竞拍进入竞配建阶段。 

意外的冷场 

4月28日，几乎所有的目光都聚焦在荔湾区高尔夫球场地块。 

当天下午首先推出3幅土地，均位于番禺区，包括一幅商业金融用地、办公用地及一幅加油站用地。 

前两幅土地均在未举牌的情况下，被报名截止期前最后报价的奥园集团及敏骏房地产有限公司拿下，中石化亦在举牌一次后拿下位于大学城小谷围的加油站地块。3幅土地出让仅用了不到15分钟。 

15时15分，荔湾区高尔夫球场地块开始拍卖。保利地产为竞配建，甚至将电脑搬到了拍卖现场。至报名截止期，保利地产以高出越秀地产500万，总报价7.84亿元的价格进入现场竞拍阶段。 

出人意料的是，当主持人宣布开始竞价，现场竞价阶梯为500万一次时，越秀地产却迟迟没有举起手中的牌子。15时20分，拍卖主持落槌，保利地产以楼面地价4407元/平方米的价格拿下地块，扣除规定的3万平方米保障房因素，楼面地价仅仅为5764元/平方米。远远低于区域最高楼面地价。 

保利地产竞拍人员在落槌后笑了起来，“我们也没想到会以这么低的价格拿下来”。未曾举牌对保利地产意味着其按土地现有的规划要求建设3万平方米保障房即可。 

现场观察竞拍的广州市国土房管局相关负责人则对地块成交不抱太大异议，仅表示，这是广州市首次推出竞建保障房的地产，但未来“不一定所有住宅土地出让时都会要求配建保障房，出让地块的地理位置以及全市保障房的规划布局都会影响到配建与否”。 

同时，广州市国土房管局负责人表示，出于地块竞拍并未达到最高限制地价，其亦不公开国土房管局预设的最高限制地价。 

广州房地产业内人士表示，从规则修改层面来看，开发商对新规则尚在观望期，像保利地产这样对新规则作出充分准备的开发商并不多；另一层面，当前的紧缩政策之下，荔湾高尔夫球场地块总价达到7亿元，总体资金占有量较大，但市场未必见好，因此开发商在此时选择观望。