经济观察网 记者 张雅楠 房地产调控持续深入，住宅开发商面临着前所未有的压力，在一线城市拿地越来越困难，住宅销售受到观望情绪影响大幅下挫，开发商现金流面临严峻考验，不断尝试更高成本的融资方式，此外，加大商业地产持有比例成为住宅开发商的新选择，但显然，商业地产并不是立竿见影的方式。对于投资者来说，一、二线城市的限购政策毫无松动，但信贷政策却有趋严之势，购房投资的空间被大幅压缩。中国房地产信息集团执行董事朱旭东在“2011中国幸福城市战略高峰论坛”上对房地产的奔突以及投资者的投资表达了他认可的方向。

朱旭东认为，未来几年，保障房、公租房的建设力度将不断加大，以满足大中城市居民和外来人口的居住需求。开发商可以转向开发高档楼盘和高端物业以满足有改善居住需求和投资需求的消费群体。此外，开发商可以转型开发城市综合体，朱旭东建议，开发城市综合体需要做好准备，一方面需要一支专业的团队对综合体进行持有运营，另一方面要对城市综合体有深入的了解，与住宅不同，商业地产运营不善极易形成烂尾。

“开发产业地产也是不错的选择”，朱旭东说，例如红星美凯龙、IKEA等，背后都有开发商的投资，在大型卖场的周边开发住宅。朱旭东还建议开发商奔向发展潜力巨大的二、三线城市。他说，万科、世茂等领军企业已经开始进入二、三线城市，不过二、三线城市的市场很大，这些大佬并不能覆盖掉整个市场，其他开发商还有很多机会。

“如果开发商在后调控时代不作出调整，那就只好转投其他行业，退出房地产市场。”朱旭东笑言。

对投资者的建议，朱旭东认为，北上广深等一线城市正处于螺旋式上升的转型期，在一线城市投资房地产能够保值，因此，有条件在一线城市投资的人群“能买就买”，尽管市场会不断调整，但是市场低点一定比过去的低点要高，虽然一线城市的“暴利时代”已经过去，但是投资一线城市仍能保值；二线城市正在处于直线前进的跨越式发展阶段，投资二线城市升值潜力很大，有机会获得暴利；三、四线城市正承接转型期一线城市的产业转移，处于波浪式发展阶段，三、四线城市的投资为“风险投资”，虽有风险，但机会较多，需要投资者对机遇认真甄别。至于投资五、六线的城镇，短期内是几乎没有回报的，这是一种长线投资，需要投资者有精准的眼光和放眼未来做出长远考虑。