经济观察网 记者 周亚霖 北京报道  商业地产是地产行业里最热门的话题。而在过去，地产行业中以商业地产为主的公司很少，同时一个公司成规模化地开发和经营商业地产的成功先例非常匮乏。大部分公司的获利都是通过将项目盖好出让获得差价的方式。

中房信?克而瑞近日提出，到目前为止，住宅开发商只要解决了土地、人才、资金三个问题，还有别碰上太差的行情，基本都能赚钱。但要做真正的商业地产开发还须另解决专业运营能力、利益分配和退出机制等三大难题。

也就是说，中国商业地产虽然蔚为风尚，但事实上从各个环节都还停留在住宅开发的旧辙上，真正的转型仍然遥远。

三大难题

中房信?克而瑞提出：运营能力的高低，在一定程度上决定了租金水平的高低，在固定的贴现率下，租金直接决定着商业地产价值的高低。即商业地产价值不是以成本计的、也不是以交易价计的，而是以租金贴现计的。

过去的商业地产开发往往喜好追求短期利益最大化，特别是一些将商业地产高价分割出让的项目，更是不懂得利益的平衡。中房信?克而瑞就提出商业地产运营是长期性的、多主体的，特别是对于部分出售返租、要求统一经营的大型综合体商业，不仅仅需要平衡持有者与承租者间的利益分配，还要平衡小业主的租金回报率，其实质是开发商在定价时不能一味追求短期最高价，而要以合理的租金回报率为定价依据，给其他主体留下利益空间。

同时，退出机制被中房信?克而瑞认为是困扰国内商业地产发展最根本的因素。成熟商业地产的逻辑是由果导因的，资本市场提出收益率要求，商业运营商根据这一要求整合土地、投资、经营者等资源来提出方案，当项目收益率高出资本市场要求时，方案执行。而目前国内，缺少成熟的、以获取稳定收益为目的的资本市场主体和形式。

新金融模式下的商业地产

中房信?克而瑞认为：在成熟经济体，地产商分为两类，即地产开发商和商业地产运营商。地产开发商与国内绝大多数的开发商相似，像制造业一样不断的生产产品、卖出、获取价差；而商业地产运营商则是通过策划、融资、招商、建设、运营等一系列运作，使商业体具备稳定的、持续增长的租金收益，以获取长期性的现金流、或者现金流贴现收益。可以看出，住宅开发其获利模式是一次性的，交易完成后双方权利和义务即宣告终结；而商业运营则是持续性的，在这个过程中商业体所有者、经营者始终发生着利益联系，只有各方利益达到一个平衡点，才能持续下去。从这个意义上讲，住宅开发与商业运营不应该以产品来区分，而应该以是否持有并产生稳定现金流来区分。而衡量商业地产价值的核心则是未来现金流量的现值。以此标准来看一些国内的地产商本质上并非是商业地产运营商，而仅仅是以商业为幌子的“类住宅”开发商。