编者按：2011年，中央将建设各类保障房1000万套，是“十二五”期间重要的民生计划之一。如此大规模的保障房建设，如何落实是十分关键的问题。本网资深地产评论员宋尧特推出多篇系列评论，涉及保障房资金问题、土地问题和分配问题等。此文为系列评论第三篇，敬请持续关注后续评论。

经济观察网 宋尧/文 说到底，保障房应该是由政府投资兴建的民生工程，其本身不应以盈利为目的。但这并不意味着保障房建设过程中拒绝市场力量的参与。相反，从提高效率，减轻地方政府负担的角度来讲，保持保障房投资的多样性才是正道。

而从保险资金与银行资金的角度来说，投资保障房并非无利可图，其障碍是卡在了风险这一环节，具体而言，就是地方政府的支付能力。但对于介入保障房建设更深的开发商而言，保障房建设显然有更多的层面，即便地方政府能保证支出，但具体的经营管理诸多环节，也对最后的盈利有着极大的影响。

开发商做保障房能赚钱吗？答案多种多样。作为地方国企的上实城开表示盈利很好，其总裁倪建达更是公开表态称，这主要是因为成本低。不过包括万科、保利在内的更多开发商却表示利润微薄，甚至极易发生亏损。

区别可能发生在开发商参与保障房建设的方式上。目前业内所公认的保障房建设模式，大约有三种。

第一种是纯代建，政府提供土地、资金，以及后期的销售分配。开发商只不过是一个代工者，赚取些干活的工钱。

第二种便是所谓的BOT模式，政府提供土地之后，开发商垫资开发，建成后由政府回购。

第三种参与则更为深入，开发商直接参与土地的一级开发，大包大揽从头干到尾，并最终获得销售回款。

代建模式显然最省心，开发商只是打工者，拿钱干活而已，只要政府资金支付不出问题，项目就有利润可赚，但也注定微薄，3%~5%而已。

而深入参与的模式则几乎是上实城开这类地方国企的专利。由于参与土地开发，可以用土地开发的利润平衡保障房建设的开支，而其与政府的密切关系，又方便沟通交流，全程参与更是方便资金及工程的安排。只要摊上个实力雄厚的地方政府，这工程进行的并不多么困难。上实城开对保障房“盈利很好”信心满满，其实并不令人奇怪。

问题的核心则聚集在BOT模式上，这是当前最为流行的模式，却也折射了问题的实质所在——正是因为政府支出不足，因此要求开发商垫资几乎成为各地政府普遍的诉求。

问题是，地方政府真有实力按期归还资金吗？开发商并没谱，而且可以肯定的是，资金到位晚上几个月，由此派生出的融资成本就足以吞噬点保障房建设那点微薄的利润。保利、万科等企业都有保障房建设亏本的先例。

而在这中间，经济适用房与公租房、廉租房的模式又有区别。

经济适用房的资金并不是大问题，但问题卡在资金的回笼速度上。在一些城市，经济适用房的申购就像是一场战争，政府最后确定名单也不是容易事。而由此导致的销售周期拉长，往往决定着项目是否能保本，以及企业的利润。

廉租房反而是最好的模式，中央政府对其足额的补助帮了大忙。只要不发生资金挪用的违规现象，按期回收资金并不是太大问题。

关键还是公租房，这个新生的保障房新品种，并没有廉租房那样充足的资金补贴支持，对其未来的经营管理又充满多重不确定性，能否盈利，尚且未知。

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