保障房系列短评之三:纠结的开发商
宋尧
2011-04-07 10:48
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编者按:2011年,中央将建设各类保障房1000万套,是“十二五”期间重要的民生计划之一。如此大规模的保障房建设,如何落实是十分关键的问题。本网资深地产评论员宋尧特推出多篇系列评论,涉及保障房资金问题、土地问题和分配问题等。此文为系列评论第三篇,敬请持续关注后续评论。

经济观察网 宋尧/文 说到底,保障房应该是由政府投资兴建的民生工程,其本身不应以盈利为目的。但这并不意味着保障房建设过程中拒绝市场力量的参与。相反,从提高效率,减轻地方政府负担的角度来讲,保持保障房投资的多样性才是正道。

而从保险资金与银行资金的角度来说,投资保障房并非无利可图,其障碍是卡在了风险这一环节,具体而言,就是地方政府的支付能力。但对于介入保障房建设更深的开发商而言,保障房建设显然有更多的层面,即便地方政府能保证支出,但具体的经营管理诸多环节,也对最后的盈利有着极大的影响。

开发商做保障房能赚钱吗?答案多种多样。作为地方国企的上实城开表示盈利很好,其总裁倪建达更是公开表态称,这主要是因为成本低。不过包括万科、保利在内的更多开发商却表示利润微薄,甚至极易发生亏损。

区别可能发生在开发商参与保障房建设的方式上。目前业内所公认的保障房建设模式,大约有三种。

第一种是纯代建,政府提供土地、资金,以及后期的销售分配。开发商只不过是一个代工者,赚取些干活的工钱。

第二种便是所谓的BOT模式,政府提供土地之后,开发商垫资开发,建成后由政府回购。

第三种参与则更为深入,开发商直接参与土地的一级开发,大包大揽从头干到尾,并最终获得销售回款。

代建模式显然最省心,开发商只是打工者,拿钱干活而已,只要政府资金支付不出问题,项目就有利润可赚,但也注定微薄,3%~5%而已。

而深入参与的模式则几乎是上实城开这类地方国企的专利。由于参与土地开发,可以用土地开发的利润平衡保障房建设的开支,而其与政府的密切关系,又方便沟通交流,全程参与更是方便资金及工程的安排。只要摊上个实力雄厚的地方政府,这工程进行的并不多么困难。上实城开对保障房“盈利很好”信心满满,其实并不令人奇怪。

问题的核心则聚集在BOT模式上,这是当前最为流行的模式,却也折射了问题的实质所在——正是因为政府支出不足,因此要求开发商垫资几乎成为各地政府普遍的诉求。

问题是,地方政府真有实力按期归还资金吗?开发商并没谱,而且可以肯定的是,资金到位晚上几个月,由此派生出的融资成本就足以吞噬点保障房建设那点微薄的利润。保利、万科等企业都有保障房建设亏本的先例。

而在这中间,经济适用房与公租房、廉租房的模式又有区别。

经济适用房的资金并不是大问题,但问题卡在资金的回笼速度上。在一些城市,经济适用房的申购就像是一场战争,政府最后确定名单也不是容易事。而由此导致的销售周期拉长,往往决定着项目是否能保本,以及企业的利润。

廉租房反而是最好的模式,中央政府对其足额的补助帮了大忙。只要不发生资金挪用的违规现象,按期回收资金并不是太大问题。

关键还是公租房,这个新生的保障房新品种,并没有廉租房那样充足的资金补贴支持,对其未来的经营管理又充满多重不确定性,能否盈利,尚且未知。

 

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