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发布日期:2008-11-21
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城市房价抗跌排行:北京最坚挺,深圳最疲软

冯科

  深圳、上海、杭州、成都、武汉、东莞……房地产价格只剩下城市中心地段的商品房能表现出一些 “价值矜持”,而边缘地段则是一地鸡毛。

基于北京、呼和浩特、太原等城市本身的中心位置,以及周边能源型产业区的围合,财富群体的“惯性购买”仍然让这些城市房价构成看起来较为坚挺。

在我们的城市房价抗跌排行中,北京成为房价最坚挺的城市,尽管这个城市房价也已松动,而深圳则以33%的降幅成为房价最疲软的城市。也许最有意思的是上海,历经两轮调整,抗跌性似乎依然很强。

深圳:过度投资样本

今年城市房价跌幅最大的是深圳和成都。尤其是深圳,2008年前三季度深圳房价回落。商品房销售均价(销售总额/销售面积)达到12404元/平方米,同比下降10.3%,增速下降53个百分点。总的来看,前三季度深圳房地产市场需求萎缩力度较大。

这两地房价的下跌,代表了一种类型,即过度投资导致了房价的暴涨暴跌。作为中国改革开放的前沿城市,深圳的经济增长一直位列全国前列,其房地产市场的发展程度亦明显高于全国其他城市。然而深圳房价在经历了2005年下半年到2007年中的火爆上涨后已然出现了“泡沫”,自2007年10月以后,深圳房市率先出现调整,房价及住房成交量双双下跌。进入2008年以来,深圳房市的调整幅度仍领先于全国其他城市,据深圳国土局统计,深圳目前的房价水平较2007年高点已下跌近30%,房屋成交面积已创下了近几年的新低。造成2008年房价急跌的局面跟2007年市场的过度投资,投机资金流动活跃有关,使得房价被推到极高的位置。现如今,地产行情急转直下,再加上宏观经济的不景气,部分房屋投资者急于套现离场,使得房价大幅下降。此外,市场的观望气氛依然浓厚。虽然深圳住房均价已从去年10月份的高点大幅回落近30%、开发商施展了各种促销活动,但房市购买力依然薄弱。今年1-7月份深圳新建住房销售面积及二手房成交面积分别为180万平方米及200.1万平方米,同比锐减53.2%及69.8%,深圳2008年前7个月的总住宅销售面积仅仅相当于去年的1/3,约380万平方米。在我国宏观经济环境逐渐趋于复杂、经济增速放缓已基本决定的前提下,房价整体向下调整的趋势很难在短期内改变。另外,深圳开发商资金链紧张的状况可能进一步恶化,部分房地产企业倒闭的现象或将很难避免。

北京特点:后奥运因素

由于奥运会的影响,使得北京房价大幅上涨,从而存在大量泡沫,据北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布的统计数据显示:2008年上半年,在市场销售持续低迷的情况下,北京四环以内的住宅均价达到了每平方米18398元。北京是中国的政治、经济、文化中心,是大多数国家部委的所在地,集中了全国半数以上的科研院所和著名高校,在华投资的世界500强企业80%以上总部都设在北京;同时,作为有着深厚历史积淀和景观的旅游城市,很多人都愿意在这里投资置业,促使房地产升值。应该说,北京房价的上涨有其合理性,但是其中也存在着泡沫。相比一些奥运会举办城市的情况,北京房价的涨幅差别很大。如洛杉矶、亚特兰大等在申办成功后的6、7年间,每年上涨幅度10%,一共上涨60%左右,假如这个模式搬到北京,2001年房价是5000元/平方米,2008年就该涨到8000元/平方米左右,但实际情况却并非如此,比如王府花园从不到2000元/平方米涨到10000元/平方米,涨了400%。而从总的情况来看,近几年北京房价涨幅也至少达到了280%。因此,奥运后北京房价下降就成为了一种必然。然而,不同于深圳、广州的快速、大幅下跌,奥运之后北京房价会继续回落,但由于奥运吸引更多人旅游、投资,与下跌势头形成对冲,因此北京房价将会慢慢跌。

2008年前三季度北京房价依然高位运行,商品房销售均价(销售总额/销售面积)达到13141元/平方米,同比增长16.4%,增速下降25个百分点。

三大区域各有短长

根据国家统计局的监测数据,2008年9月份,全国70个大中城市新建商品住房销售价格指数同比上涨3.9%。全国房价2008年3季度涨幅增速继续放缓。新建商品房价格指数同比涨幅较高的主要城市包括:海口15.0%,乌鲁木齐8.9%,北京8.7%,合肥8.5%。

以整体而言,目前成交量依然较为低迷,主要由于房价高、经济形势和房市预期向淡,还有观望情绪的影响。

长三角地区:上海、杭州住宅量价齐跌,成交低迷;苏州成交量、价格与前期基本持平。

珠三角:深圳成交量环比下降,但由于去年同期成交已经萎缩,同比仍维持高位,房价依旧处在下跌区间;惠州成交量下降;广州、珠海量价齐跌。

环渤海:北京成交量下降,房价内城区坚挺,外城区降价明显,可售房源继续增长;天津成交量与前期持平,房价继续呈下跌趋势。

二线核心城市:重庆下半年成交低迷,但近两周由于房交会推出短期优惠政策,成交集中放量;武汉成交量与前期基本持平;重庆、武汉房价继续下跌。

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  主要城市房地产交易量、销售收入在10月份(9月29日-11月2日)分别同比下降34%和41%,从而前10个月成交量、销售收入分别同比下降45%和40%。10月份成交量、收入月环比分别增长34%、20%,这主要归因于10月份的销售数据统计时间比9月多一周。10月份周销售额较9月份基本持平或下降。仅有广州和重庆两个城市的10月份平均销售额实现了增长,而杭州、大连和厦门的周平均销售额较9月份大幅下降,降幅为28%-34%。主要城市的销售均价月环比平均下跌2%。

地价与房价

助推房地产价格上涨的主要因素之一是土地价格,比房价涨得更疯狂的是土地的价格,而中国是一个耕地面积十分紧张的国家,国家限制土地供应的政策似乎没有松动的迹象,而房地产用地已经完全市场化,需求和供给的矛盾将日益突出,除非国家改变土地政策,否则,地价肯定越来越贵。这就引发了上市公司的“非理性”拍地,导致城市房价的过快上涨。然而,自从今年以来,全国土地交易价格指数三季度同比上涨6.9%,高于房价涨幅1.6个百分点,地价和房价增幅双双回落。

另外,2008年前三季度,全国土地购置面积同比下滑2.9%,增速同比放缓20.7个百分点,土地开发面积同比下降1.6%,增速同比放缓12.9个百分点,土地市场交易出现萎缩。从土地成交方面来看,上海近期土地流拍情况大幅上升,8月推出近日成交的地块中有9块未能成交;北京9、10月土地成交量上升,住宅地价回升;深圳10月流拍土地4宗;天津土地成交基本与前期持平。地价下降导致的直接后果就是房价的下降。

银行会怎样

在城市房价普遍下降的大环境下,会对在房地产市场中扮演重要角色的银行产生什么样的影响?银行住宅贷款余额又会发生怎样的变化?通过前面的数据我们可以看到,各地房价的跌幅不同,所以大部分地区没有出现预期的 “断供”现象。但在房价跌幅比较大的城市,比如深圳,部分购房者选择了 “断供”。很大一部分原因是在2007年楼市火爆的时候深圳曾出台零首付和首付只有一成的政策,因为购房者成本较低,所以在房价大幅下跌的情况下很容易选择“断供”。这对银行的影响究竟有多大,据中国银行深圳分行提供的一组数据显示,它们个贷的烂账率大概是0.5%,比去年上升了0.3个百分点。另外,随着楼市交易量的萎缩,一直是银行优良品种的住宅贷款也在迅速缩小。至于以后会不会出现大面积的“断供”现象,我们不得而知。

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