《快公司》记者李叶/文  

这是一家商业地产的运营商，这是一匹低调行走的黑马。

12月1日，北京的天气渐入冷冬。在位于北京市东三环的南银大厦，记者见到了满腹激情的汉博投资管理公司副总裁李亚明。这一天，他刚刚在武汉结束新地产项目的调研，飞抵北京。虽然略显几分疲惫，但说起公司的运营，作为汉博每一次重大项目的亲历者，李亚明突然兴奋起来，“一天一夜都讲不完！”

不只是改名

2011年，汉博改名了，全称不再是“汉博顾问公司”，而是叫“汉博投资管理公司”。这对于汉博而言，是一件大事。李亚明说，这不仅是改名，而是更上一层楼。

汉博成立于2005年，彼时，地产界已颇有作为的朱友军也深深被商业地产的市场所吸引，并于当年3月创建了汉博顾问，致力于商业地产的服务。公司刚一创立，便可为顺风顺水，迅速成为中粮集团、保利集团、远洋地产、绿城地产、TESCO置业、联想控股、阳光新业、杭州地铁等国内知名开发企业的合作伙伴。

不过，公司成立之初，更多致力于咨询、顾问的工作。“改了名字就不一样了，很多不能做的事情，我们现在可以做了。”李亚明对于公司改名的缘由向记者解释，“我们现在不想单单只是做做规划、卖卖报告，我们已经开始在行业内谋求创新的道路。改名以后，一个最大的改变就是，我们可以在不参与开发的情况下，参与投资和运营。简单说，我们开始承担风险，责任更重了。”

截止2011年7月，汉博服务过的商业地产项目超过80个，商业总体量超过1000万平米，涵盖了城市综合体、购物中心、专业市场、特色商业街、旅游休闲度假项目等多种商业地产型态。即便如此，对于行外人而言，汉博的名字或许依然不够响亮，至少不是耳熟能详。不过，说起汉博所参与的项目却会让人有“恍然大悟”之感。

北京中粮西单大悦城、昆明南亚风情·第壹城、北京首地大峡谷、北京远洋万和城、绿城温州鹿城广场、重庆大融城、合肥之心城、成都新业广场、云南昆明中心、湖州爱山广场等知名商业项目，都是出自汉博之手。 

在记者交流的过程中，作为公司的副总裁，李亚明对于脱口而出的这些项目、品牌，显得比较淡然，并没有应有的“得意”。或许这就是汉博的低调之处。

运营的“秘密”

商业地产的运营商到底在做些什么？汉博又是怎么给商业地产项目运营的？这几乎是摆在所有读者面前的疑问。“我都快要给你讲商业机密了，”面对记者的追问，李亚明如此打趣。

公司提供的资料显示，对于商业地产项目而言，汉博要做的是投资研究、市场调查与定位、商业规划与建筑设计、商业招商、商业运营管理和资产管理；而对于品牌商家而言，汉博要担负的责任是市场研究、营销策略、品牌推广、渠道建设、店面拓展和物业买卖。

而在与李亚明的对话过程中，记者也了解到汉博这个中间人的“重大责任”。“接触一个项目，首先我们会与开发商讨论地块的价值，分析地块的业态组合，讨论预期的盈利模式。”如果一切都谈拢了，这只是合作的第一步。

“之后，我们会进行扎实、有效的前期调研。前期的工作量非常大，团队需要实地考察城市、区域、方圆3-5公里，调查人口、收入、消费习惯等，从而计算坪效，核算项目商业面积的合理规模。”而这些工作虽然冗繁，但是后期工作的基础。

“接下来，我们会告诉地产商这块地是做百货还是做MALL，超市开在地上还是地下，设不设立电影院，开在几层；餐饮开在几层；招哪类的商家，是招LV还是招zara；怎样进行品牌组合等等诸多事项。这也是功能定位的必要准备工作。”

而这些工作终结以后，依然没有结束。“定位工作确定之后，汉博也会根据开发企业的需求，介入规划、招商和后期运营工作。既要给甲方带来投资回报，又要满足消费者的消费需求，整个过程要全程参与。”李亚明说。

如果您生活在北京，如果您是年轻潮人，那您一定去逛过西单大悦城，一定曾经坐过“亚洲第一飞天梯”。这便是汉博的“力作”之一。“大悦城内的设计、商家的引进、甚至飞天梯都是有一定讲究的，这便是我们汉博能够做到的。我们规划团队、招商团队和运营管理团队就是我们的独门利器。”李亚明告诉记者。

掀开汉博神秘面纱后，发现它的成功并不似行业传说中那样不可解读，而正是最简单的一步一步脚踏实地稳扎稳打前进。而这些工作，汉博当然付出了超于常人的努力。

李亚明说：“而上述所讲的这种考量办法只是汉博所运用的其中一种，在接到一个项目之后，汉博的团队会分成几组，拿出七八种以上的计算方法对项目平效进行综合考量，从而做出最佳决策。”

不愿公开的业绩

即便说得天花乱坠，没有业绩一切都是“纸上谈兵”。业绩对于所有公司而言都是关键所在。

当记者谈及对于具体的盈利情况时，“还是低调点吧。”在记者的几番追问下，李亚明依然没有明确告诉记者。沉默片刻，而后他点燃一根烟，略显“为难”的说：“我只能告诉你，今年以来，单单是研策和规划这块业务已经有了几千万的收入；规划的服务周期大概是半年到10个月，一个月25万。”

除上述收入以外，李亚明还告诉记者，汉博运营一个MALL大约为每年600万；为一家10万平米的MALL招商收入为2000万。而汉博今年一共接手30多个项目。“至于到底能够收入多少，盈利多少，你自己猜吧，不太希望惹得同行过分关注，还是别太张扬了。”李亚明笑了笑。

虽然只能对汉博的大概收入有个估算，但根据记者的了解，在商业地产的投资顾问行业内，2000-3000万的收入就是一个‘坎儿’，汉博目前的收入已经超越了行业其他公司。“我只能说，汉博在行业内能做到领先，当你们都做咨询报告时，汉博已经向上游转型了，汉博就是要适时求变。”

即便已经领先，但汉博却不是一个骄傲者。李亚明坦诚向记者告知公司在发展中遇到的难题：“公司现在也存在一些发展的瓶颈，压力主要来自两方面，一方面是，商业地产开发知识普及还远远不够，很多地产商的开发理念、投资回报要求及商业知识的匮乏也会限制服务商的发挥；另一方面压力来自公司管理，由于国内商业地产起步较晚，复合型人才现在进入千金难求的局面，目前市场上项目开发数量的快速增长与人才梯队培养严重脱节。”

西方的管理者说过：企业分三种，一种是游戏规则的制定者，一种是游戏规则的追随者，一种是游戏规则的破坏者。李亚明认为这不仅适用于任何企业，也适用于任何人和事。

且不论汉博是那一种，对于充满争议的商业地产而言，投资运营管理市场也是一个难以看清又充满诱惑的局。不管今后如何，汉博当下已然做到了王侯之位。