经济观察报 记者 陈哲 宋尧 邬琼 仅3天，备受关注的芜湖地产新政便草草收场。接近住建部人士称，“应是新政引发的舆论热潮，令更高层感到压力，最后由住建部叫停。”
在芜湖，一些官员和房地产企业对批评这份《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》（下称新《意见》）的“新政救市”之说颇存芥蒂，他们颇感委屈地认为，针对普通购房者和外来人才免除契税，予以购房补贴，实是当地早有之策。
但本报记者调查发现，这种说法本身存在着不易觉察的问题。那就是芜湖当地政府偷偷在文件中变换了关键词语。这个似乎被刻意忽略也未引起广泛注意的变化是：和9个月前芜湖类似文件相比，新刺激政策拿掉了“唯一住房”限制，也将补贴范围由“普通住房”改为“新建商品住房”。这突破了中央允许微调要围绕向“首套房”倾斜的警戒线。
接近住建部人士称，对于不涉及限购的微调，住建部可能并不敏感。易居房地产研究院副院长杨红旭说，芜湖之后，地方政府可能还有试探者，但多会转入地下。
事实上，据不完全统计，从2011年下半年开始，先后有北京、上海、杭州、重庆、成都、海口等逾18个城市微调了当地的楼市政策，通过土地出让、房源解禁、税费优惠以及购房补贴等方式刺激楼市成交。
这些微调的背后实质上是过度依赖土地财政的地方政府和面对迅速膨胀的库存，业绩腰斩、处境愈加艰难的房企试探性的选择。
中国指数研究院公布的数据显示，1月全国300个城市土地出让金收入比同期下降67%，其中住宅类用地下降74%。特别是像上海和重庆，今年1月份一般预算财政收入为正增长，但一旦计入土地出让收入，其财政收入均已沦落为负增长。
芜湖新政
“自2008年起，芜湖每年都会发布类似的支持鼓励普通商品房交易和外来人口购房的政策。每年的支持内容和方式都大同小异。”一位进入芜湖多年的大型开发商营销总监说。
2011年5月，芜湖市发布了《关于进一步加强房地产市场调控保持房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》（下称老《意见》）。其中亦有免100%契税和给予购房补贴内容，内容与以往文件并无二致。
芜湖市副市长洪建明在2012年2月10日的公开释疑中说，新政策仍然是为了覆盖中等偏下收入人群和高端人才。但今年的政策却是有变化的。与去年的《意见》相比，新《意见》三点变化并未被广泛注意。
首先，免税、补贴对象，由“普通且唯一住房”，改成了“普通商品房”；其次，新政补贴范围由“普通商品房”改为“新建商品房”；最后，补贴额度较前有大幅提高，比如由“70平米以下补贴100元/平米”改为“70~90平米补贴50元/平米、70平米以下补贴150元/平米”。“很明显，第一个变化把首套房的帽子给摘掉了，扩大了优惠面。第二个指向也很明确，为消化市场库存，促进新房交易。”一位当地资深业界人士分析说。
拥有奇瑞汽车、海螺水泥这样的大企业，芜湖实令许多二、三线城市艳羡。其与省会合肥之间的经济比拼中丝毫不落下风，连续8个季度在省内GDP排名第一。即便如此，芜湖财政最依赖的，还是房地产。
当地权威房产信息服务商365家居网统计数据显示，芜湖市2011年的土地收入达到83.7亿元。芜湖财政数据显示，当年房地产行业的入库税收达到42.5亿元。两项房地产税费累计126.2亿元。而当地全年的财政总收入286.8亿元，其中地方财政收入139.9亿元。当地统计局数据显示，2011年芜湖房地产开发投资307.23亿元，同比增长24.2%。2010年、2009年和2008年的房地产开发投资增幅则分别为40.7%、37.7%和69.0%。“由于经济发展强，芜湖吸引了很多全国性大开发商的进入，比如世茂、绿地、万科、恒大、星河湾等。芜湖甚至可以说是它们在安徽的首选。”芜湖市镜湖区政府一位官员介绍说，随着近年城建的扩展，人口仅过百万的芜湖城北面、东面和南面，集中了五六十个在建地产项目。
不过，自中央地产调控以来，芜湖房产市场连续两年的交易量都出现了10%左右的下滑。尽管当地并非限购城市，但“由于信贷的收紧，潜在的需求无法得到释放，市场成交缩水严重。”一家当地房企营销总监说。公开资料显示，2011年芜湖土地收入同比下降32.6亿元，市区商品房销售面积则由2010年的212.9万平方米降至2011年的188.7万平方米。
房屋销售的低迷，直接反映到土地市场上。2011年2月至4月，芜湖土地交易市场连续出现零成交。5月份，政府随即出台了《意见》，以“引导合理住房消费”。但《意见》没有让市场出现转机。当年下半年的土地市场仍然冷清，交易主要以保障性用地和商业用地为主。7月，再次零成交。
2011年12月份，芜湖市邀请了当地开发商座谈，为2012年的房地产政策制定征求意见。一些扎根当地多年的开发商当时建议说，“补贴和免税恐怕对市场影响并不大”。
2月9日晚，当地政府推出了新《意见》，被媒体报道后引起业界和资本市场的震动。芜湖方面一开始还坚持该政策。但是到2月12日，芜湖方面还是宣布了暂缓实施新政。
市场传言，中央调查组在新《意见》出台后到芜湖紧急叫停。不过芜湖住建委政策法规科科长李澜说，2月10日到11日，是有一支中央督察组在当地检查，但主要是调查保障房事宜，并非专为新政而来。
据一位接近住建部市场监管司的人士说，地方建设口的政策变化，原则上都需要上报住建部备案。“芜湖政策，至少住建部事先是知道的。但当地并非限购城市。”
“新政尽管表面上与中央现行规定并不冲突，但经媒体的报道，已经影响到调控政策的稳定，可能引发各地效仿。”该人士说。值得注意的是，芜湖市副市长洪建平在公开释疑中表示，随后将出台的实施细则中将明确规定针对“首套房补贴”。
“芜湖新政只有一点不当：没规定优惠仅限首套普通住房。其余措施，皆无可厚非。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说，“但从被叫停可以看出，2008年救市时使用的二套房政策，是不允许的。门缝只开一点点。”
2月15日，芜湖市召开了全市房地产形势分析会，与会者有建设、房管和土地部门官员，并邀请了一些开发商代表。“政府只是通报了暂缓新政基本情况，暂时不会再有新动作。”一位与会开发商人士说。
新政背后
“这两年，芜湖市在与合肥的发展比拼中开始处于下风，尤其是城市建设方面，后者城区版图迅速扩大，大型工程不断上马。而芜湖城市南扩东进的战略，都有其一定的局限性。”前述芜湖市镜湖区官员说。
2011年8月，中央决定分拆巢湖，将无为县并入芜湖市，以支持安徽中部崛起战略和皖江经济带的整合发展，芜湖市自此获得了长江西岸的广大区域。这个消息无疑让希望得到大发展的当地十分振奋。
当年9月，芜湖市就责成市发改委发布了2011-2013年芜湖市城市“大建设”政府投资前期推进项目库的相关文件。文件说，“十二五”期间，是芜湖市全面推进城市大建设、大发展，加快发展各项社会事业的关键时期。芜湖将着力实施一批基础设施和社会事业类政府投资项目。
本报获得的项目库资料显示，这些工程项目工程估算总投资639.8亿，是2011年芜湖财政收入的4.5倍。包括城市基础设施、保障房、卫生教育等分类，其中大头是基建和保障房。2011年完成前期工作、2012年具备开工条件的合计72个，总投资达322.6亿，其中包括拟投资78亿元目前已获批的芜湖长江二桥。这几乎是芜湖市建设史上最大的投资计划。
今年1月，芜湖市委常委、常务副市长丁祖荣在当地发展改革工作会议上说，芜湖的行政区划调整，使之进入拥江发展、跨江联动的新时代。再投资，依然是芜湖今后一个时期经济增长的主动力。
2012年2月，芜湖市财政局长胡锡萍在向人大汇报财政预算时，提到“今年的重点工作之一，要多渠道筹措资金。要求支持重点项目建设，做好项目谋划和规划，完善项目库建设，积极争取中央和省项目资金投入和地方政府债券规模。”特别指出，“加大土地出让金收缴力度，千方百计筹措建设资金。”
地方之痒
芜湖之痒，实为地方之痒。
中国指数研究院的跟踪数据显示，1月份全国300个城市土地成交量和住宅用地成交量较去年同期跌幅均超过50%，10大重点城市存货达78.1万套。据上海易居房地产研究院统计，房地产类收入和土地出让金的加总，约占全国政府总收入（全国财政收入加政府性基金收入）的3成，约占地方政府总收入（地方财政收入加地方政府性基金收入）的一半。
长期冰封的楼市对地方政府的财政收入形成了制约。于是很多地方政府都开始想办法进行微调突破。其中四起案例均掀起波澜：佛山明文放松限购当天被叫停、成都暗自放松限购被迫公开澄清、中山限价惹争议、芜湖地产新政流产。
去年11月12日成都市传出消息，当地房管局召集多家开发商座谈，准备将原来网上签约时对购房人的审核，转由开发商和房产中介执行。该新政实行约一周后便停止。11月21日成都市房管局相关负责人澄清，当地继续坚决执行住房限购政策。
而广东中山的限价政策微调，同样悄然进行。去年11月10日，中山市出台“限价令”，限价基准为每平米5800元。但彼时中山限价令明确表示，政策截止到2011年底。此后中山并未下发任何文件，到1月22日，当地却在执行层面悄然调整限价标准，由5800元/平米调整至6590元/平米。
后来，此事被曝光后，政府的解释是，新的限价标准符合增长幅度，低于或等于此前中山市两会《政府工作报告》当中GDP增长11%的增长幅度，紧贴中央限价红线。“一些地方政府寻机在操作层面松动。”易居研究院杨红旭说。作为全国楼市最重要的风向标，过去几年上海土地收入占财政收入的4成左右。2011年，上海土地出让面积增加约30%，而出让金额缩水超过200亿元。
今年2月份上海当地银行在首套房利率上率先松动，回归到执行基准利率。“春节后，发放贷款速度也明显加快。”中行上海市卢湾支行个贷部主管杨奇说。
此外，当地决定自3月1日始，执行四年来首度提高的普通商品房的总价标准，直接降低了交易环节的税费成本。比如，一套非普通住宅，需要缴纳的契税为总房款的3%。而当该套房产被划入普通住宅范畴，那么税率则降到1.5%。
合肥市则采用曲线救市的方法,2月1日宣布正式实施《关于促进存量商业用地升级改造提高土地利用效率的意见》等三大土地新政。其中最吸引眼球的是，总投资在5亿元以上的大型商业综合体项目，按物业自持比例，在地价上给予5至7折优惠。
常州、宁波、苏州等城市先后在住房公积金购房上进行相关的政策放宽，或采取提高公积金贷款最高贷款额度、公积金贷款优惠、商业贷款转公积金贷款等相关手段促进购房需求。
但这些小动作，由于并未触及限购红线，“与2011年底全国住房与城乡建设会议上，姜伟新的讲话精神——差别化房地产信贷管理，向首套房倾斜，是吻合的。因而并未被制止。”前述接近住建部市场管理司人士说。
甩卖开始？
“新政刚出台时，尺度之大的确出乎意料，也在当地开发商圈内引起了热议,一些进入当地较晚的企业对此预期较高。”一家大型开发商在芜湖分公司的高管说。
全国范围内地产商都承受着巨大的库存压力。同属第一阵营的保利、金地和恒大，销售金额大幅跳水，同比下降分别近7成、7成5和7成7。而今年初一度“夸下海口”欲完成230亿元目标的SOHO中国，1月份的销售资金回笼仅7000万元。
“年初以来，地产的反弹更大程度上来自流动性的放松。”华泰联合研究院鱼晋华分析，虽然芜湖新政曾在市场上引起了震动，但其对改善成交的边际影响有限，最终也被叫停。“估计两会后，各地仍会有试探性的微调动作，但中央放松调控的可能性很小。”
