经济观察网 杨红旭/文 近日，浙江大学不动产投资研究中心、清华大学媒介调查实验室等联合发布的《中国居住小康指数》报告显示：40个调查城市中，住房拥有率中位数的拉萨和银川分别为78.6%和78.3%，长沙以90.1%排名第一，北上广深四个一线城市排名最后四位。报告调查结果还显示，有21.4%的受访者表示没有买房，65.4%的受访者拥有一套住房，10.9%的受访者拥有两套住房，2.0%的受访者拥有三套住房，0.3%的受访者拥有四套住房。

如何看待这些数据？首先，这是抽样调查，据称有效问卷为10308份。这就意味着，这些数据具有一定的代表性，但靠谱率的高低与样本数量、样本选择、问题设计、调查人员等有关，不可能全面而精准的反映现实情况，只有政府才有可能拥有全部相关数据。但当前各地住房信息尚未联网，政府也掌握多个城市或全国的情况。值得关注的是，住建部正在推进40个城市住房信息联网，原计划6月底之前完成。

其次，关于概念。这份报告中称“住房拥有率”，仅按其调查方式，笔者认为应该指代住房自有率，也即一个人正居住的房屋是否属于私有。另外还有一个相似概念：住房私有率——是指在所有存量住房中，属于私有的比重，是与公房相对应的一个概念。显而易见，全国住房自有率应低于私有率，因为部分流动人口在老家有房，但却在工作城市租房。此报告中住房自有率的中位数是78%多，基本能反映实情。

不知为何，我国的统计局口径中的住房自有率，实际上是指代私有率。不妨先看几组具有官方背景的数据。2008年，建设部副部长齐冀在一次新闻发布会上表示，中国城市住房私有率在全世界不是第一也是第二。联合国人居署、国家住建部和上海市共同发布的《中国城市状况报告2010-2011》中提到：2008年我国城镇居民自有住房拥有率达87.8%。国家统计局住户调查办公室公布的报告提到：2010年底城镇居民家庭自有住房率为89.3%。

再次，我国住房自有率远高于世界平均水平。与上述统计局数据非常接近，前段时间西南财经大学和中国人民银行共同发布的《中国家庭金融调查报告》显示，中国自有住房拥有率高达89.68%，远超世界60%左右的水平（美国为65%，英国为70%，日本为60%）。其实，西欧国家普遍较低，比如北欧国家、德国等一般不超过50%。然而，这并不说明我国居民居住水平就一定高于欧美。造成这种反差的原因是：一，国人素有购买土地房屋的传统；二，我国住房租赁市场秩序较乱，房客利益不能得到有效维护；三，过去十年我国房价飙升，投资投机者众。而欧美则无此三个因素，况且工作流动性更强，租房比购房更方便。

另外，我国住房私有率虽高，但房屋质量较差。国家统计局住户调查办公室公布的报告显示：至2010年底，城镇居民家庭自有住房率为89.3%，其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房，40.1%的家庭拥有房改私房，38.0%的家庭拥有商品房。也就是说，占比最高的是房改房，也即原来的老公房，由居民低价认购，这类房屋破旧、功能不全、面积小，居住舒适度非常低，未来几十年多为旧改和拆迁对象。拥有单栋住宅、四居室、三居室的城镇居民家庭比例分别为4.5%、4.3%和32.7%。而美国是以独栋为主的，单套住房面积多在180平米以上。所以，欧美国家很多租房住的家庭，其居住舒适度也远超我国。

最后，关于一线城市住房自有率排名靠后。如果说是住房私有率，则全国各地基本相似，不会存在悬殊。但涉及自有率，则一线城市中外来人口较多，所占比重远高于二三线城市。而这些外来人口中的相当部分，没有能力在一线城市购房，也许他们中的部分人在内地城市有房子，但并不包含在一线城市的住房住有率统计中。

不过，这从一个则面也反映出，一线城市房价较高，影响了外来常住人口的居住水平。也正由于此，一线城市政府应更加注重发展住房租赁市场，同时也应逐步将外来人口纳入到住房保障范畴，尤其是在公租房领域。

作者系上海易居房地产研究院副院长