经济观察网 记者 李缘 香港第四届特区政府履新两个月，楼价累升2.5%，成交量价齐升。香港特区政府近日频频“放风”会推出稳定楼市的措施。

8月30日下午5点15分，香港特首梁振英召开临时记者会，宣布五招短期五招中期措施，最多会增加1.4万个单位供应，需求方面仅重申会研究香港人优先置业的“港人港地”政策，没有像市场预计地推出抑制需求的税收打压措施。

十招降温

梁振英开篇即表示，房屋问题是社会稳定的基础，解决房屋问题是本届特区政府的工作重点。他引述竞选时的政纲指，政府的目标是“稳妥坚定地协助基层上楼（即有房住），协助有经济能力的中产市民自置居所，以及稳定有序地推出土地兴建私人房屋。”

梁振英形容现在的香港楼市处于环球经济疲弱、流动资金充裕和需求旺盛“三股极不寻常的力量之间”，潜在风险很大，希望市民在买楼前审慎评估潜在风险，量力而为。

当日，宣布了十招稳楼市措施，其中，五招为短期措施，五招为中长期措施，意图通过增加供应给楼市降温。梁振英在问答环节时回应指出，香港特区政府初衷非指导楼价走势，但近期楼价升得过急，此时需要给市场一个讯息，显示政府有决心增加房屋供应。

此外，梁振英表示，会成立督导委员会和跨部门工作小组，将于9月5日召开首次会议，明年中公布长远房屋策略检讨和咨询文件。

至于优先香港人置业的“港人港地”政策，梁振英表示，“已指示地政和律政部门草拟港人港地的卖地条款。”

杯水车薪

最新置业指数显示，2012年截至8月23日，一手楼成交每单位平均售价为1019万港元，是香港居民家庭收入中位数的28.3倍，二手成交每单位平均售价为444万港元，是家庭年收入的12.3倍。

据美联物业统计，香港8月初平均楼价为6.26万元/平米，其中港岛区最贵，为9万/平米，九龙区为7.2万/平米，新界区最便宜，平均为5.2万/平米。

根据中原城市领先指数，在本届香港政府上任前记录楼价变化的中原城市领先指数为104.6点，最新报107.18点，即上任后累计升幅为2.5%。因指数有两三周的滞后，而近期交投畅旺、量价齐升，市场普遍预计现时指数已超越110点。

2010年11月，香港政府为抑制炒卖需求，推出短期炒卖的特别印花税，规定在半年内转手的物业需付15%成交额的税费，一年内转手为10%，两年内为5%。即300万货值的物业若在半年内转售需付45万税，市场视之为“辣招”，炒卖活动基本绝迹，但基于香港低息环境和新屋供应少两个因素不变，特别印花税推出至今楼价仍升逾20%。

媒体和券商分析指，香港政府十招“剂量”都很轻，大多是将未来供应提前释放，属于“寅吃卯粮”性质，新增供应没有明显增加。稳楼市十招中，未来一年内的实际新增供应量不足500个单位，而梁振英早前曾提出全年私人单位应有2万个新供应。此外，现时公屋轮候家庭数目达20万个，不足500个的新增单位可谓杯水车薪。

十招稳楼市措施

五招增供应短期（6至12个月内）措施：

1、出售825个剩余的天颂苑居屋单位。天颂苑位于新界天水围，为香港第二大居屋群。（注：居屋为可出售的政府资助房，区别于公屋的只租不售。）明年初接受申请。

2、将前任特首曾荫权2010年10月推行“置安心”项目出售，首批有1000个单位，位于香港第五大岛青衣。因出售价较市价有折扣，政府规定可申请对象必须为月收入四万元以下的家庭。预计明年可预售。

3、加快审批发展商的预售申请，未来3至4年预计会有65000个一手单位推出，较过去几年有明显增加。

4、今年第四季度政府卖地计划推出2650个住宅单位，并会视乎市场反应，适度加售住宅用地。

5、改建或重建工厂大厦，以增加小型出租公屋的供应量，以配合单身人士和小家庭的需求。短期内会将港岛东区柴湾工厂大厦改建为公屋，涉180个单位。另有工厂大厦可改做写字楼发展。改建计划争取于2013年年中动工。

中长期措施：

1、除首批“置安心”计划外，另有4000个单位或继续以折扣价出售。具体细节政府会再咨询公众意见。

2、开发未动用的启德（旧机场）用地，发展居屋，料可供应480个单位，将于2017年落成。

3、将九龙西长沙湾的休憩用地改为住宅用地，兴建公屋，料涉2300个单位。

4、将36幅政府、机构或社区用地拨作住宅用途，料可提供11900个公私营单位。此计划仍需检讨和咨询公众。

5、理顺工业用途商厦转作住宅的条例。