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经观会客厅|链家研究院杨现领:干掉BUG,租房才有归属感

EEO TV2017-03-31 14:55

 经济观察报 EEO TV出品

 

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链家研究院院长杨现领

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经济观察报地产部主编 陈哲

经济观察网 记者 张凤玲 二手房供给不能补充需求,就需构建多元化的弹性供给体系,租赁市场将成为风口。

链家研究院院长杨现领在接受经济观察报采访表示,“要抢占风口,最重要的事情是干掉租房BUG,净化行业血液,不随意驱逐租客、不随意上涨房租、居住证办理更方便等基础条件完成后,才可以形成完整的租房产业链。”

租赁核心是归属感

按照链家研究院院长杨现领的研究结论,住房租赁业走向成熟化的标准是:

第一,租房人口占比,全国层面超过30%,一线城市超过40%。

第二,租房收入比,全国层面不超过30%,一线城市不超过50%。

第三,人均租住面积,全国层面不低于20平,一线城市不低于15平。

第四,产业链趋于成熟,形成相互配合、相互补充又相互促进的产业链结构,租赁市场总体上包括开发、信息、运营、金融、服务等五个环节。

第五,出现一批上市公司。

目前,从租的层面看,租房市场的主要问题突出表现在供给主体和供给渠道单一,同时租房痛点很多,这需要专业化、规模化管理与运营机构的发展以及配套政策的落地。

在硬件基础完善上,杨现领更强调如何让租房者从内心归属城市,“这种软性东西比硬件更重要。”

杨现领说,“想象一下未来的场景,大概有40%到50%的人会通过租赁来生活,如果他们租的好,他们能够成为生活中城市的一部分,今天我们最大的问题就是我们怎么样能够让城市的人感觉到他是城市的一部分,而不是这个城市的漂泊者和流浪者。这是今天很大的一个问题,就是我们在城市里面缺少基本的归属感,所以这个是城市本身发展中很大的一个问题,它不可持续,所以城市化最终的阶段是身份的认同,归属感的认同,这个其实是需要在很多方面解决的,其中一个就是我们今天怎么能够通过租获得这个城市的一个生存的发展的空间,我觉得这其实是比较重要的一个问题。”

如何盘活存量市场

如何把闲置房源流通到市场中,解决住房需求问题?怎样才能让租房成为一种生活方式?摆在现实面前的问题有很多,以链家为代表的房产服务机构为此正不遗余力。

当下,“购租并举”无疑已成为一个行业热词。2015年以来,中央多次明确提出,要建立“购租并举”的住房供给体系,这也是我国房地产市场化改革以来的重大转变。

如何理解“购租并举”,杨现领给出的分析是,在购的层面强调新房和二手交易的平衡,在租的层面强调通过规范租赁市场秩序、培育专业化运营机构、提高租赁品质,让租赁真正成为解决新市民住房需求的方式。

其中,租的层面来看,更多地发挥市场和机构的力量,让品质租房成为一种生活方式。杨现领表示:“从目前的情况看,租房市场的主要问题突出表现在供给主体和供给渠道单一。首先,政府在租赁住宅的供给上一直发挥主导作用,从廉租房、公租房到一系列各种形式的保障房住房,市场化的力量没有得到充分发挥。”

其次,增量的供给目前仍处于主导地位,存量资源的盘活利用不足。杨现领称,在租赁供给不足最为突出的一线城市,仍然存在大量闲置的、未被充分使用的私人房源、工业和商办物业,激活存量的空间远远大于增量供给的空间。这需要专业化、规模化管理与运营机构的发展以及配套政策的落地。

“我一直坚持这么一个观点,中国的租赁市场如果说有问题的话,问题主要集中在一线城市,主要是在北京、上海、深圳,广州还好很多,最严重的是北京。”杨现领说,“在全国层面,三四线城市,我觉得今天不存在特别大的租的问题,国际规律来看,越是一线城市,租赁人口的占比就越高。虽然北京今天已经买不起了,未来不希望它租不起,如果租不起了,那么这个城市就失去它的活力了。所以我一直认为衡量一个城市发达程度的重要指标就是租赁程度。”

实现租有所居

不过,目前我国租赁市场的发展尚处于早期阶段,制度体系建设尚未完善。借鉴发达国家经验,结合我国国情,培育和发展租赁市场,目前国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出,培育和发展完善的住房租赁市场,有利于完善住房供应体系,解决不同居民的居住需求,实现“住有所居”的社会目标和人口的有序流动。

杨现领提出了五个建议:

一是鼓励私人房源出租,增加市场化房源的供给主体。

二是培育专业化租赁机构,提高租住品质,促进市场供应主体多元化。

三是实施租赁补贴政策,多种方式提高租客支付能力。

四是推动租赁金融配套设施建设。

五是规范交易流程,保障双方权益。

“中国的一线城市和重点二线城市,租赁房源供不应求是突出问题。通过立法鼓励私人和机构增加房源供给是解决租赁房源不足的有效途径。参照德国租赁立法,在租赁房屋存续期,缩短房屋折旧期,给租赁住宅的业主更多的税收优惠;参照《美国国内税法》对于个人房屋用于出租所得收入可以免除所得税。”一位长租公寓的负责人表示。

“可以想见,未来2-3年来,金融、财税、土地、市场监管等多策并举,租赁市场是房地产市场中唯一享有政策红利的领域。”杨现领表示,我国租赁市场正处于加速成长期,租赁消费升级大趋势下,租金水平将持续增长、租赁市场规模不断扩大。随着政策红利逐步释放,过去5年青年公寓的探索以及周边配套产业的完善,特别是开发商、房地产基金等大量高阶参与者进入,中国租赁产业生态将趋于完整。