“禹洲地产”更名为“禹洲集团” 布局多元化的“千亿图谋”

2020-07-01 12:12

一家企业的名字往往被赋予直观的业务逻辑以及深远的价值内涵,而名字的变更又常常意味着企业战略方向的调整,希望通过全新的名称来重塑企业形象,推动产业转型升级。

6月29日,禹洲地产股份有限公司(01628.HK,简称“禹洲地产”)发布公告,将公司名称由“禹洲地产股份有限公司”更改为“禹洲集团控股有限公司”,简称“禹洲集团”。

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从“禹洲地产”到“禹洲集团”,更名背后体现出管理层经营战略的转向,公司正在进行新一轮布局和调整。随着“上海+深圳”双总部落地,意味着公司在布局“长三角+大湾区”、挺进千亿目标过程中,谋求多元化发展、布局全国的路径进一步明晰。

近年来,房企更名屡见不鲜。早在2016年“恒大地产集团有限公司”更名为“中国恒大集团”,之后掀起了一波又一波更名浪潮,雅居乐、龙湖、朗诗、中海、万达、保利、万科、奥园、龙光、世茂等20多家房企陆续更名,更名被认为是房企多元化发展的重要标志。

禹洲集团1994年从厦门出发走向全国,26年来,以“大禹治水、荒漠成洲”的勇气,深耕长三角,布局大湾区,成为中国核心都市圈的城市运营商。秉持“以诚建城以爱筑家”的理念,谋求多元化发展,成为集房地产开发、商业投资运营、物业管理、金融贸易多板块为一体的综合性集团,并开始向千亿目标迈进。

谋局新赛道 加速推进多元化战略

近年来,在国家持续进行宏观调控的大背景下,房地产行业从快速增长转向有质量的增长,房企在商品房销售规模逼近天花板的过程中,不断创新求变,寻求新的增长突破口,以传统开发业务为核心,深耕上下游产业链、提升附加值。多元化成为房企应对对行业格局变化、保持增长的重要选择。有的选择“去地产化”,有的选择“地产+”,还有的选择试水前沿科技。路径不同,大方向却不谋而合。

克而瑞经过对30家房企年报多元化发展情况梳理发现,对诸多房企而言,多元化业务已不再是一个集团内的小版块,有些已经形成了单独上市的公司甚至与地产主体公司并列,尤其是在物业管理板块最为明显。从营业收入来看,自2017年至2019年,多元化业务营业收入的平均占比由11.94%微升至12.06%。

近年来,禹洲集团在坚持住宅地产主业稳健发展的基础上,在多元创新业务上一直在进行有益的探索和尝试。突破单一发展模式,围绕地产主业,布局物业、商业、酒店、产城融合、长租公寓等产业,加速推进多元化发展。

2018年底,禹洲集团牵手华侨城,引入央企华侨城(亚洲)缔结战略合作,华侨城(亚洲)成为禹洲第二大股东,双方在商业管理和文旅运营合作方面,存在极大想象空间。

产城融合是禹洲集团多元化发展的又一选择。公司与华侨城(亚洲)牵手,并成立产城事业部。2019年10月,首个产城项目落子合肥。合肥通航小镇建立了产业运作的新模式,在产业培育、合作模式、运营模式等方面,具有较强的示范效应,为后续产城项目开拓提供了丰富经验。

商业方面,公司则始终坚守核心一二线城市,优选便捷的轨道交通节点,实现消费者与商业空间的完美连接。目前禹洲商业项目覆盖深圳、上海、杭州、厦门、苏州、南京、合肥、武汉及泉州等地,分为购物中心、写字楼、社区商业等三种业态。截至2019年底,运营及筑建共有27个项目,打造商业面积超200万平方米,成为“中国商业地产运营能力28强”。

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禹洲物业则不断开拓专业服务新领域,形成海西经济区、长三角区域、环渤海区域、大湾区、华中区域及西南区域六大区域的全国性布局。引入金钥匙服务体系,通过“人工智能+互联网”打造智能社区,在管项目超过60个,管理户数超过10万户,在管建筑面积约1300万平方米,连续多年荣获“中国物业服务百强企业”“蓝筹物业企业”称号。

此外,2018年初,禹洲集团成立了租赁事业部,首个项目落地选择大本营厦门,长租公寓产品MET青年公寓、联合办公产品先后面市并投入运营。

以长线思维稳健发展 港系风格浮出水面

禹洲集团虽出身闽系,却欣赏香港地产开发商的发展模式,稳健低调,注重安全边际,一直以来,公司有意识增加核心城市优质资产持有作为长远策略,甚至宁愿承受一些销售增速放缓的代价。

比如,与地产开发短平快的风格相比,医养、产城、文旅等多元化业务均需前期投入与耐心运营,后期才能产生持续优质的经营性现金流。在自持运营优质物业方面,香港开发商无疑是个中翘楚。

禹洲集团创始人、董事局主席林龙安太平绅士表示,今天香港地产商的样子,就是未来大陆地产商的模样。长周期看,香港现有的地产商大多都经历了50年以上的岁月,无论楼市调整还是金融危机,都成功穿越周期。在香港上市房企基本面而言,普遍是高股价、低负债、高利润率。

在禹洲集团看来,行业必须摒弃以往地产开发业务短线思维,摆脱传统地产开发业务不断循环拿地、盖房子的周转模式。唯有以长线思维布局,才得以顺应政策方向,抓住中国经济升级转型的重要窗口期,突破固有思维获取全新发展。

2020年,禹洲集团迎来了长三角+大湾区双总部的战略落地。6月12日,公司举办上海-深圳双总部深圳总部入驻仪式。粤港澳大湾区是中国经济最为发达的区域之一,将是新一轮经济增长的强引擎。禹洲集团正在努力抓住融入大湾区发展的机会。

近年来,禹洲集团保持了较高的发展增速,是冲击千亿目标的实力赛手。“双总部模式”,是实现战略扩张的重要路径。

业内人士分析,上海强大的资本、资源优势以及在长三角地区的区位优势,对于禹洲集团实现规模扩张以及进行全国化布局起到了重要的推动作用,公司的主力区域在长三角,通过区域深耕,2019年该区域业绩贡献超过六成。随着深圳总部的设立,预计未来3至5年,大湾区的土储占比将提升至约20%,未来大湾区将成为禹洲集团第二增长极。目前,公司已在惠州、佛山、中山、香港等大湾区城市布局多个重点项目。

实现有质量的增长 挺进千亿目标

2020年是具有里程碑意义的一年,也是禹洲集团千亿征程的决胜之年。公司强调不过分追求规模,而是追求有盈利的增长。

数据显示,2019年公司实现751.15亿元的销售额,完成率达112%,同比上升34.1%;年度利润为39.668亿元,同比增长6.46%;核心净利润为人民币44.089亿元,同比增长21.13%,均创历史新高;现金及银行结余(受限制现金)355.113亿元,较去年同期上升21.28%;现金分红持续上升,2019年全年派息每股40港仙,派息率高达45.67%,丰厚派息备受投资者认可。

今年首五个月,禹洲实现合约销售金额为人民币307.40亿元,同比强势增长44.39%,合约销售面积为1,905,111平方米;5月继续延续4月强势销售,单月实现合约销售金额为人民币107.51亿元,同比强势增长108.72%,成为国内疫情稳定后最早复苏的企业之一。

在3月31日业绩发布会上,林龙安发出进军千亿目标的集结令。“今年力争达到千亿销售目标。未来在千亿以后,将以稳健经营、利润导向发展方向为主,权益比也会有所逐渐增加。中长期还是追求利润导向的销售增长,每年在20%左右”。

人才是保障企业快速稳健发展的首要因素。在人才队伍保障上,禹洲集团注重人员能力素质的提升。为了不断提高人均效能,公司不断完善“大运营体系、人员体系培养、科技赋能企业”,并且更倾向于自己培养人才,而不是到市场上去高价挖人;青睐“风清气正、艰苦奋斗”的务实人才,而不过分追求高学历。

2018年,禹洲集团以价值创造为核心构建了驱动体系,即大运营体系。通过项目跟投、效益共创和大运营奖惩三项机制,重点关注核心指标,建立了一套以数据/指标来协同和统筹业务的数据化运营规则。

人员培养上,一方面是进一步夯实2+3管控体系,明确了组织规划路径,以及裂变(组织升/降级)的具体条件,另一方面在2020年集中发力禹洲商学院,以培养精英人才、打造内生造血系统的梦工厂。最终通过对个体和组织的赋能,形成组织内的双环学习、自主学习,培养符合公司需要的人才。

丰富优质的土地储备,是禹洲集团实现千亿目标的另一重要保障。2019年,公司通过招拍挂、收并购、产业勾地、合作开发等多种方式,在北京、上海、青岛、郑州、佛山、宁波、无锡等核心一二线城市获取35幅优质地块,权益土地储备地价合共约248亿元,总建筑面积逾460万平方米。其中约80%的地块均以底价或低溢价率摘牌。一线、二线、三线城市的占比分别为18%、77%及5%。

分析人士表示,禹洲地产在长三角区域、海西经济区、环渤海区域和粤港澳大湾区拥有优质的土地储备,2020年总可售货值达人民币1800亿元,丰富的土地储备为禹洲地产未来12至18个月的销售带来强有力的支撑。

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资本市场对于禹洲集团业绩和预期,有着更直接的反馈。5月19日,公司获纳入恒生大中型股价值50指数及恒生大中型股价值偏向指数。此前,已获纳恒生中国高股息率指数。良好的业绩增长、稳健的财务状况以及慷慨的派息水平,使得多家境内外知名投行券商纷纷给予“买入”评级。

6月23日,穆迪确认禹洲“Ba3”企业家族评级(CFR)和债券“B1”高级无抵押评级。展望已从评级审查改为“稳定”。此次评级行动结束了2020年4月9日开始的评级审查。

穆迪预计,禹洲集团2020年的合同销售总额将增长约25%-30%,从2019年的751亿元人民币增至950亿元人民币以上。良好的销售表现将为禹洲地产带来稳定的现金流,帮助禹洲地产维持稳定的债务结构,降低债务风险。公司持有的现金和营运现金流将足以覆盖未来12-18个月的到期债务、承诺的土地付款和股息支付。

林龙安表示,此次穆迪确认禹洲集团Ba3评级并上调展望至稳定,主要是基于禹洲管理层透过实际行动和切实承诺为穆迪呈现了降杠杆的行动决心和未来计划。考虑到2020年以来外围形势严峻,但公司仍有强劲的销售表现,充裕的现金流、现金短债比,展现出较强的偿债能力。

“面向未来,禹洲会继续践行股东利益最大化的原则,坚持追求“有质量的增长”,为中国的城市化进程贡献禹洲力量。”林龙安如是说。

北方/文