新冠肺炎疫情、洪涝灾害、国际局势复杂……2020年全球经济不确定性增加，受益于中国改革开放多年的积累和投资、内需的拉动，中国经济经历短暂的下挫后逐渐企稳回升。

7月30日，中央政治局会议释放出“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”的信号，提出要充分发挥国内超大规模市场优势，提升产业链供应链现代化水平，大力推动科技创新，加快关键核心技术攻关，打造未来发展新优势。

面对复杂的国内外形势，房地产行业如何在“房住不炒”的基调引领下，践行经济压舱石的行业作用？相关投资如何响应国内大循环号召，带动经济转型升级？五牛控股管理合伙人马林庆先生在采访中分享他对行业发展的真知灼见。

践行“六稳”、“六保”房地产行业应发挥更大价值

最新出炉的上半年全国31个省份经济增长的主要指标显示，上半年各地经济呈现稳步复苏状态，二季度情况较一季度均有明显回升。其中，有16个省份二季度的经济增速为正增长，再次展现中国经济强大的韧性和自我修复能力。数据显示，今年上半年，投资、消费、净出口等拉动经济增长的主要经济指标较一季度有明显改善，共同拉动了各地区经济正增长。其中国家统计局数据显示房地产开发投资上涨1.9%，做出了不小贡献。

马林庆认为，房地产行业是中国经济稳健发展的重要组成部分，稳定发展的房地产市场对经济稳定运行至关重要。当前，各行各业都在扎实做好“六稳”工作、全面落实“六保”任务，从“六保”角度看，“保居民就业”、“保基本民生”、“保市场主体”，都与房地产行业有着密切的关系。一方面，房地产行业及上下游产业链，吸纳了大量的就业人口，地产行业长期健康发展也对下游家装、建材、家居行业的需求稳定，起到至关重要的作用；另一方面，住房条件与居民生活息息相关，今年以来，中央层面已经多次发文力推“旧改”，并公布到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

从“六稳”角度看，与房地产相关更多的是“稳投资”、“稳金融”、“稳预期”。事实上，疫情后各地政府也从供给端，针对地产行业出台了“呵护”政策，包含允许延期缴纳土地出让金、延长开竣工期限、降低预售条件、下调资金监管要求、增加信贷额度、加快经营性用地出让等，在充分尊重契约精神的同时，帮助房企渡过疫情的难关。

马林庆指出，当前，房地产行业已从纯粹的商品房开发，转变到城市更新、旧城改造，拓展消费升级、医疗健康、房地产+等业务，房地产企业在向社会贡献税收、就业机会的同时，也在积极通过承担更多社会责任，践行“六稳”、“六保”，不仅是城市规划建设者，也要发挥专业、资源的优势，促进社会经济稳定发展，实现人们对于美好生活的追求。

转型升级 积极融入经济内循环

回顾加入WTO的近20年，中国是全球化的较大受益者。但在过去5年间，中国面临的外部环境正在发生变化，经济、贸易、科技、教育等领域的全球化有放缓态势，贸易保护主义抬头、世界经济低迷、全球市场萎缩，再加上新冠疫情在全球范围的蔓延，诸多不利因素给中国经济发展带来了新的挑战。内循环是当下应对现实的必然选择，是通过发挥内需潜力，更好地联通国内市场和国际市场，强调修炼内力，蓄势待发。

马林庆指出，以国内大循环为主体，意味着着力打通国内生产、分配、流通、消费的各个环节，发挥中国超大规模市场优势，以满足国内需求作为经济发展的出发点和落脚点。而受外围市场波动有限的房地产行业，能够明显带动上下游行业发展，有效扩大内需，房地产行业也是“经济内循环”的重要组成部分。

研究机构数据显示，我国房地产行业本身及产业链对我国GDP影响占比超30%，其中房地产行业本身影响占比约11%，房地产产业链合计影响占比超 20%，包含了上游的钢铁、水泥、电力，和下游的家电、装修、家居等近百个行业。作为中国经济顺利复苏的晴雨表，房地产行业恢复发展在拉动居民消费、扩大内需，形成国内大循环上有着非常重要的意义，马林庆表示。

与此同时，经历此次疫情，人们的居住观念正在重塑，一大批人逐渐认识到房子功能性的重要程度。数据显示，从今年5月开始，地产行业高端板块率先回暖，深圳、上海、北京等一线城市的高端住宅市场表现火热，高端住宅项目“日光”、豪宅项目看房需排队等消息不断刷屏。二线城市方面，杭州、厦门等城市的高端住宅市场亦表现抢眼。

行业人士指出，疫情期间的居家隔离、居家办公，使“家”的功能被延伸和扩大，以低密度、品质物业、优质大户型、科技化为特点的安全住宅、健康住宅成为新的消费需求。再加上客户的变化也将推动住宅市场的变革，随着年轻消费群体正成为豪宅的主要购买力量，他们对居住的需求和理解与以往的客群有较大差别，这些因素都倒逼房企必须创新，以适应新的消费需求，给房地产行业带来新的挑战和机遇。

马林庆强调，此时启动经济内循环并不是闭关锁国，而是要改变对外循环的依赖，强调内外互补、市场融合、共促共进。 

跨界赋能 抓住产业链重构新机遇

面对新机会，众多嗅觉敏锐的行业大佬纷纷开始地产行业的跨界布局，尤其是互联网巨头，率先与房地产行业展开强强联姻，在数字化重构房地产服务行业方面进行更多更新的研究与探索。

7月24日，贝壳集团公开递交招股书，拟在纽交所上市，招股书显示，腾讯及相关实体持股贝壳12.3%，位列第二大股东。一周之后，阿里牵手易居，成为第二大股东，科技巨头躬身入局房地产行业，并将共建房产数字化平台的消息备受业内关注。

这种跨界有全球流行之势。近日，全美知名的商业地产商Simon准备与Amazon合作，将商场的部分店面租赁给Amazon作为其配送中心，以解决Amazon配送的最后一公里问题，也解决了Simon的大量商场闲置的问题。

马林庆认为，对于互联网巨头，“衣食住行”中只剩下“住”尚存短板。作为人们生活的“刚需”，阿里、腾讯通过联手中国头部房产交易和服务平台，介入房地产经纪行业，实现房产服务数字化转型，进而形成线上+线下的布局模式和日常生活服务产业领域全链条发展，不仅拓宽了自身的商业护城河，也为地产行业服务质量提升创造了更多可能性。而对房地产行业而言，传统的商业模式面临挑战，科技、零售、物流相结合的商业模式，有可能创造行业新的增长曲线。

实现跨界赋能的还有数字地产领域。伴随着5G基建、物联网、人工智能、工业互联等产业的风起云涌，数据存储需求呈现几何倍数的增长，中国数据中心领域也形成了数千亿元的巨大市场，已经吸引如Digital Realty、GI Partners、柯罗尼资本（Colony Capital）等国际头部地产基金和中国主权财富基金、养老金、保险资金等大型LP的关注。马林庆指出，随着线上服务的业务量大幅提升，以及国家“新基建”政策的助推，数据中心领域将成为继传统商办住宅后，又一新的投资亮点，这也是五牛控股未来重点关注的细分领域。

当前，房地产行业正处于调整转型期，很多过去的经验和理念，未来已不再适用，不动产投资也在进行新的调整和升级，马林庆认为，有以下四方面的转型趋势值得关注：一是从机会性短期投资转向趋势性长期投资；二是从功能性转向资源赋能，引领创新的发展方向；三是促进行业从简单的住宅到“地产+”的演变；四是让地产基金成为行业价值注入的主要力量，通过与行业创新者的“碰撞”与融合，引领地产寻找更多新兴的、具有投资潜力的发展方向，共促行业转型升级。

最后，马林庆呼吁，市场瞬息万变，全行业要增强机遇意识和风险意识，前瞻性研判，方能把握机遇，在新发展格局中赢得主动，以责任和担当，不负时代所托。

 王元/文