经济观察网 实习记者 王雅婷 5月以来，成都房地产松绑政策频频，二手房回暖明显，在6月以16699套的成交创7年来新高后，成都的二手房成交于7月再次刷新纪录。

8月1日，上海易居房地产研究院发布的报告显示，成都7月二手房成交量突破1.7万套，环比增长3.6%，同比激增386.1%，创下2012年1月以来的最高纪录。对比同期14个热点城市二手住宅成交量共约7.2万套，环比下降5.5％的交易情况，成都二手房市场显得格外热闹。

“南改北刚”

“一直说房价在跌，可是我在贝壳看的只要是稍微好点的户型和楼层，基本上都被买了，我也是终于坐不住了。”从去年开始观望成都二手房市场的郑妮（化名），在成都于5月连续颁布两个新政后，决定抓住政策利好的当口迅速上车。

5月16日，成都出台支持刚性和改善性住房需求措施，优化预售办理条件、预售资金监管和家庭住房总套数认定标准；5月31日，成都再次颁布新政，放宽限购、限售条件，下调公积金贷款首付比例，支持二孩及以上家庭再购买1套住房。两个新政，使得购房资格得到放宽。

6月底，办理了网签和贷款后，郑妮拿到了人生中第一套属于自己的房子。

郑妮在新都区工作。成都当地人喜欢用“东西南北门”来指代区域，按照此说法，新都位于北门，处在成都的北面。与新都一样同属北门的，还有同在二圈层的郫都区，以及中心五城区之一的金牛区。而在成都的南面，同属南门的热门区域双流区、天府新区和高新南区则与北门遥遥相望。

南北门地理位置不同，经济水平差异明显。表现在二手房市场上，则是“南改北刚”。

根据贝壳找房数据，高新南区、天府新区成交均价均逾2万元/平方米，与郫都区、新都区1万元/平方米左右的成交均价形成对比。

北门成员之一的金牛区二手房房价同样偏低，在中心五城区里，以1.56万元/平方米的成交均价垫底。一位在金牛区从业多年的中介告诉经济观察网，成都东西南北门的住房房价差距很大，北门房价低，100万元内的套二新旧小区都可以挑。

郑妮在新都区入手的是一套72平方米的套二，属于2018年的次新房，和房东砍价1万元后，以95万元的最终价成交，同圈层的天府新区相似房源总价则150万元起步，高新南区售价更高。

南北门的房价差异使得成都二手房市场的分化趋势明显。

目前贝壳找房成交量前十的小区中，北门唯二入选的小区派克公馆、绿地国际花都三期均位于郫都区，以套二为主，属于刚需盘。附近不同地产经纪门店的中介均表示，许多前往这两个小区看房的购房者计划用小套二作为刚需过渡。

而在高新南区和天府新区，成交量最高的房源总价均200万元起步，套三户型为主力。其中，南门成交量最高的小区南湖国际社区，以120-150平方米的套三、套四户型为主，改善性质明显。一位天府新区的中介表示，天府新区房价仅次于锦江区，前来购房者多为投资和改善。

纵观南门各区域，产业能级和政策偏倚是其高房价的底气之一。在2017年提出的“东进、南拓、西控、北改、中优”方针的指导下，成都向南发展趋势明显。

南门设有科技工业园区、国家级新区，以高新技术、金融、电子商务等知识、技术密集型产业为主。同时，政策支持为南门人口增长赋能，2022年6月官方数据显示，过去五年，仅天府新区便吸纳青年人才落户17.8万人，居成都全市首位。不同于中心城区格局早已成熟，南边格局尚未定型，房产增值空间高，一直受投资客青睐。

不过，几位成都的中介人士都认为，目前南边的房价具有一定泡沫，尤其是天府新区，前几年的“炒房热”过去后，购房者热情逐步消退；加之经济下行压力和新冠疫情影响，房产投资的回报率难以比肩往昔，届时购房者可能减少。

刚需客涌入

7月，位于锦江区三圣乡板块的城市花园二、三期交易十分活跃，稳居贝壳找房成交小区榜前十。

成都最新购房政策让许多人获得了购房资格，尤其是“支持二孩及以上家庭再购买1套住房”的政策，处在优质学区的二手房成为了市场的“香饽饽”。

城市花园二、三期受市场偏爱主要源于周边丰富的教育资源。从幼儿园至大学一应俱全，不仅实现“一条龙”式配套服务，还保证质量：有着“中学霸主”之称的“四七九”1公里左右便有其中之二；距离“211”四川师范大学仅4公里，乘坐快速公交半小时可达。

不过，城市花园三期问题也很突出。小区最短房龄达13年，楼龄偏长。受此影响，小区有着许多老小区的通病，最常被提及的问题便是极度紧张的梯户比：一栋楼超30层、每层11户的紧凑布局，仅仅配备了2个电梯。

楼龄较长及其衍生问题一定程度上遏制了房价。经济观察网从多名中介处了解到，三圣乡的二手房价差大，单价在1.9万元/平方米至3.1万元/平方米不等，城市花园二、三期的二手房单价为2万元/平方米，价格在板块内偏低。

一位城市花园三期的业主表示，小区以小户型为主，住户多是父母和子女共同居住，不少初入职场的年轻人因为看中学区来此定居，将其作为刚需过渡。“白天小区里全是老人和小孩，非常热闹”。

相比之下，李志（化名）所在的小区显得有些冷清。今年6月，出于“新政策来得恰到好处，一定要赶上”的心理，成华区猛追湾板块的李志将自己名下唯一的一套房子挂牌出让，以期置换新房和购买二手车。

李志告诉经济观察网，自己房子的目标客户群定位于购房总价预算70万元内、首付预算20-30万元内的刚需一族。这种定位对于中心城区动辄100万元的房价而言并不“高冷”，然而挂牌一个月后，有意愿看房者的仅有积极性不高的两人。

李志出售的二手房是标准套二，地处市中心附近，交通方便。房子位于小区祥和里2号，周边教育资源丰富，幼、小、中齐全，距离“985”电子科技大学（沙河校区）仅有2公里，骑行8分钟即可到达。小区地段、学区皆具，但有一个缺点——楼龄太长，是典型的“老破小”。

祥和里2号建于1994-1998年，房龄最长有28年。小区内部配套措施欠缺，没有电梯，也基本没有小区绿化。目前可供选择的户型以70平方米的套二为主，挂牌均价仅为1.2万元/平方米。

然而，贝壳APP显示，小区在售的14套二手房中，8套挂牌已超半年，最久的已有3年。主城区成交活跃的板块如外光华、动物园、万年场，房龄主要集中在5-10年，其次为10-15年。尤其是新政推出后，大批次新房进入二手房市场，目前楼龄不超10年的二手房，挂牌最晚的都已是“5·31”新政推出之后，楼龄超15年的小区相对而言就受到市场冷落。

李志为此颇为苦恼。他没有寄希望于中介和卖房平台，而是挖掘其他售房途径，计划通过在各社交媒体宣传以获得流量，“市区老破小没有增值空间，中介也不愿意推，他们有他们的套路。”

市场已回暖？

6月，成都二手房单月成交接近1.67万套，环比增幅34%；7月成交量进一步增长至1.73万套。连续两月高位成交似乎印证着成都二手房市场正在回暖。

从去年10月开始，全国多个城市的房贷利率下行趋势明显，房贷环境逐步宽松。目前成都各大主流银行，首套利率基本稳定在4.45%，二套则在5.05%-5.20%浮动，相比去年动辄逾6%的利率有明显下调。

房贷利率下调直接降低交易成本，除此之外，根据成都最新购房政策，在成都市范围内个人转让家庭唯一住房，增值税征免年限由5年下调为2 年。以一套总价200万元、增值税税率5%的住房为例，新政后其增值税可减少10万元左右。

一位成都中介人士介绍：“从全国来看，去年买房的话，银行贷款还卡得很紧，利率也高，但今年国家扶持房地产的力度变强，存量房大量涌入市场，成都的房地产市场因此比较火爆，随时都在交易。”

郑妮在观望一年后，对成都二手房市场的信心也在逐渐恢复。“5·31”新政后，郑妮在贝壳APP上收藏的许多二手房都被抢购一空。“优质一点的且价格不离谱的二手房确实卖得快，和市场价差不多的基本降价就被卖了，包括我自己手上的这套房，也是因为满二唯一政策免税我才愿意要”。

新政对于恢复二手房市场效果显著。但其实，成都二手房市场在新政之前便已呈现走俏之势。今年2月以来，二手房成交量连续5个月反超新房，3月成交更是逼近1.4万套，与新政后创下7年来成交纪录的1.67万套相差仅0.28万套。

这与新房的改善走向不无关系。

从官方数据来看，7月成都全市二手房成交户均面积93平方米，新房则为126平方米，高出二手房35%。可见，相比于二手房以套二和小套三户型为主的刚需性质，新房以大户型为主，总价300万元起步很常见。

杨一（化名）新政后获得刚需购房资格，原本计划在主城区购置新房，但在看到新房房价后，退而求其次，转战二手房市场。“新楼盘开的都是大户型，房价对于普通刚需老百姓不太友好，总价基本200万元起步。二手房小户型居多，所以总价更低。”

中原地产研究院曾发布一组数据：2016-2020年，成都全市新房成交面积段分布呈明显上升趋势。其中，70-90平方米产品的市场占比仅3.58%，90-110平方米产品市场占比从39.81%下降至25.89%，110-130平方米产品成交比例则从13.38%攀升至35.44%，跃升为市场主导。

7月中旬结束的成都二批次集中土拍中，成都清水限价突破3万元/平方米，未来房价或将继续上涨。同时，新房供应面积减少明显，从去年7月的约180万平方米减少至今年同期的119.78万平方米，同比下降33.3%。相反，自6月新增房源超5万套后，当前二手房市场供应依然保持增长态势，挂牌量从6月底的接近17万套突破至18万套。

总体而言，成都房市向好发展，新房市场也在二手房市场的带动下开始发力。根据国家统计局数据，成都7月新房成交量环比转增，不仅创年内新高，且开盘去化率超80%。从中指研究院的报告来看，新房需求上升，6月认购面积环比增幅超30%，同比增幅约16%，年内首次与成交量同比增长。

7月底，成都再次暴发疫情，一中介不禁调侃难得多起来的看房者又被疫情吓走了。买主、卖主和中介都在翘首以盼，对于这三方而言，信心恢复非一朝一夕之事。