5月16日，中国百货商业协会发布《从“规模扩张”到“极致效率”——2024-2025中国奥特莱斯行业白皮书》（以下简称“白皮书”）。

白皮书显示，全国现有在营业奥莱项目约251个，销售规模约2390亿元，比2023年增长4.5%，增长趋势放缓。中国奥特莱斯的发展正在从规模扩张到极致效率转变。

报告分析了2024年国内奥莱行业发展的五个现状：第一，业态增长速趋缓，通过2022—2024年的跟踪数据可以发现，销售规模和新增项目都出现了放缓；第二，项目分化加大；第三，渠道持续下沉；第四，业态融合加速；第五，资本市场认可加速。

对于奥莱渠道下沉的原因，中国百货商业协会执行会长兼秘书长杨青松做了进一步分析。“消费能力、品牌意识、生活方式、经营成本、政策支持是奥莱渠道不断下沉的主要原因。”杨青松表示，品牌意识上有一个显著的倾向，大牌折扣愿意满足消费者追求性价比的消费心理，而且消费者有更多闲暇时间用于线下时间和消费；更为重要的是，人工成本和租金价格也低于一二线城市，地方招商也有需求，要把消费留在本地。

需要注意的是，奥莱业态融合加速的背后是消费需求从单一功能价值向多元体验升级，即时满足的便捷性、场景化的沉浸感进和情感共鸣。此外，单一折扣卖场向复合型消费场景的转型也在加速，通过场景、空间与品牌运营的联动创新，打造集购物、休息、度假为一体的综合性商业文旅目的地。

报告指出，奥莱行业在较快速发展的同时，也面临诸多问题，总体可以归纳为奢侈品增长放缓、多重分流压力、招商难度大、运营负担重、转型压力大五大问题。报告建议，作为项目投入方，一定要把控风险，既要有充足的前端品牌商资源，又要有成规模的后端消费者渠道，二者兼具，才能较好抵御消费不足和分流的问题。

报告也指出了奥莱发展的五大趋势，即从规模扩张到追求效率、从百花齐放到头部优势、从单一渠道到全渠道、从名品折扣到体验革命、从零售渠道到资产标的。

奥莱行业进行融资，除了在股票市场上市，发行REITs也是一个重要的选择。2024年3月，中国首批消费类公募REITs上市以来，目前，国内市场共有7支消费类公募REITs产品。例如，济南首创奥莱项目的出租率高达97.06%

上交所网站5月6日更新信息显示，中金唯品会奥特莱斯REIT状态为“已申报”。如果成功发行，这将是中国内地消费公募REITs第二单以奥特莱斯为底层资产的REIT，也是第二只以民营企业为原始权益人的产品。

根据中国百货商业协会的抽样调查，2025年一季度，会员店、折扣店等折扣商业的销售相比其它业态有明显提升，奥莱项目的同比销售增速也有扩大的趋势，展望2025全年，销售增幅有望超过2024年。

杨青松表示，优质奥莱项目作为底层资产申报消费基础设施REITs，有助于企业打通商业重资产“投融管退”全链条，盘活存量资产、优化资本结构，助力企业进入良性循环；与其他商业业态相比，奥特莱斯凭借“名品+折扣”的经营模式，能够有效贴合不同经济周期下的消费需求，拥有更广泛的消费群体支撑，具有较强的抗周期属性。

（作者 李晓丹）