经济观察报 记者 宋馥李 一直被压抑着的民间资本，或许可以在诸多领域施展拳脚了。

4月，在北京市发改委的媒体见面会上，在罗列了一系列鼓励民间资本进入的产业领域后，北京市发改委副主任宋宇说，北京市各区县和有关部门正在分工制定试点项目，预计6月左右可以向社会逐批公开。

在北京市，民间投资已占据主体地位。2010年，北京市的民间投资呈高速增长态势，同比增长51.6%，占全社会投资的57.9%，高于2009年14.7个百分点。而今年1-2月，民间投资占全社会投资比重达到59.6%，同比增长21.3%。

今年2月，北京市已出台《关于印发鼓励和引导民间投资健康发展实施意见的通知》（以下简称《实施意见》），提出了22条具体实施意见。特别提出对不同投资主体按照“非禁即入、平等待遇”的原则，扩大各项优惠政策的覆盖范围，同时，还要对各领域民间投资可参与的重点功能区的开发建设进行具体明确，体现更强的操作性和导向性。

“鼓励是好事儿，可这次是动真格儿的吗？”看到相关政策之后，一位民营企业的经营者这样对记者说。

投资四合院，如何落实？

此次支持民间资本参与的领域，特别提到了名人故居、四合院、会馆、宗教团体房产等的搬迁腾退、修缮和合理保护利用，这引起了广泛反响。

“关键是看是否能落实。之前一直都说鼓励民间资本参与四合院的保护利用，可真正落实多少呢？”张帆说。她是北京顺益兴联行房地产经纪有限公司的总经理，这是京城一家专营四合院出售、规划报批以及修缮的公司。

其实早在几年前，北京市就提出了以“微循环”的方式进行老城区改造的政策构想。以小规模渐进式、拆除院内违章建筑及与风貌不协调建筑，保护原有的胡同尺度和四合院格局，按“腾而不拆”的原则，迁出四合院原有住户，寻找投资保护人，对四合院逐个翻新修缮，以此来避免大片的拆除。“真能这么执行，就是一举多得的好事儿。”张帆说。一方面，很多有经济实力的人，追求胡同文化，产权可以转移到他们手里，加以修缮和保护。另一方面，这些大杂院里的居民，也急切地想改善自己的居住环境。

根据张帆的经验，在四合院这个投资领域，民间资本的投资需求异常热烈，北京城的四合院非常稀缺，能出售的和想投资的，比例约为1：30到1：40之间。作为能够体现古都风貌和北京地域文化的四合院，兼有收藏和投资两个属性。“有太多的人想买但买不到。”

最大的障碍在哪里呢？首先政府部门应该对历史街区有详细的规划，某一片街区，未来是否有拆迁，是否要作为历史街区加以保护的可能，应该公开透明并加以引导。四合院投资者最大的顾虑是，这一片街区会不会被列入拆迁范围？

苦于没有政策细则，四合院的交易和腾退，完全是投资人和原住民的私下协商。一个大杂院里，往往住着七八户人家甚至十几户，常出现的情况是，投资人需要逐户协商，谈好了一大半儿了，其中一户反悔，导致交易流产。

北京城95%的四合院都破败不堪，需要修缮，无论是居住还是作为经营性的场所，在维持其历史风貌的前提下，还要进行适应现代居住要求的翻建。所以，修缮是一个必需的过程，这个过程十分漫长。“光报批一个规划手续，没一年办不下来。”张帆说。她自己也购买了一套的四合院进行翻建，整个过程花费了4年。张帆总是提醒他的客户，准备投资四合院，得准备付出极大的耐性。“每一个投资四合院的人，都要做好准备当一次开发商。”

张帆一直在畅想，如果这些障碍有所解决的话，甚至可以联合很多客户，共同来开发和修缮一条胡同，让这条胡同既有整体的美感，又有各自的特色。但这又牵涉一个另外的问题，并不是所有的胡同四合院都是私人产权，机关单位、宗教单位、军队的产权占有相当的比例，想要整体的开发修缮，就更需要细化的政策作为支持。