房企难回笼资金负资产或将出现

网络版专稿记者张玉蕾 5月28日，中国房地产及住宅研究会等单位组成的中国房地产测评中心发布了《2008年中国房地产上市公司测评报告》(下称《报告》)。《报告》显示，国内大型房地产企业普遍存在偿债能力薄弱的风险，抗风险能力面临考验。

在《报告》列出的2008年沪深房地产上市公司综合实力十强中，仅陆家嘴(600663.SH)和万科:000002.SZ，万科B:200002.SZ)入选抗风险能力十强榜，其中陆家嘴名列抗风险企业第一名，万科仅排名第八。

与此同时，万科、保利、招商、金地四大房地产公司的每股经营性现金流量指标也都出现负数，万科为-1.52元，招商地产-4.74元，金地-7.52，保利最低，为-7.65，尽管这些企业的每股现金存量充裕，但是速动比率和经营性现金流量两个指标一致反映出这些企业在未来普遍面临较大的资金回笼压力，实现销售业绩将是今年最大的考验。

股价下跌再融资成本上升回笼资金难

业内人士分析认为，以往房地产企业拿到土地就可以在市场上再融资，圈到更多的钱，然后再囤地。但现在这种再融资的循环链条，已经随着牛市的退潮而断裂。开发商再融资的数量剧减，因为股价下跌，股本摊薄严重，再融资成本上升，地产再融资获批的可能性也越来越小。

在这种情势下，目前一些城市的房企已开始把手中的土地卖出来回笼资金，但土地拍卖市场目前也已显露出颓势。今年1月，北京广渠路15号地流拍；南京推出五块土地，两块流拍，其余三块以底价成交；福州推出三块土地，只有一块成交。

更有甚者是将拿到手的土地退掉。今年4月，福州融信地产宁愿损失7000万元保证金，毅然退掉去年9月11日高价拍得的福州市中心白马路地块。

据来自北京市土地整理储备中心的信息显示，今年1月下旬和2月的成交土地价格与起始价之间的差距比以往有减少，2月推出5宗住宅类用地，其中4宗采取招标方式出让，成交价格都只略高于招标底价。

房产开发商今年资金缺口或达四五千亿

北京师范大学经济研究中心主任钟伟表示，初步估计，在目前的需求状况下，维持现在的开发节奏，我国房地产业将出现4000亿元-5000亿元左右的年度资金缺口。目前房地产市场的总体特征还是分化和重组，但土地价格仍旧拒绝调整，地方政府对土地市场还有不现实的高价预期；写字楼和商铺的价格回调要大于住宅价格的调整。钟伟认为，景气下滑、信贷紧缩和通货膨胀导致房价走势具有高度不确定性，在大约6个季度的调整之后，房价才可能会明显上升。而从今年1-4月新增开发贷款较多、个人按揭贷款明显萎缩的情况来看，实际上不是商业银行对房地产市场资金支持不够，也不是开发商没有用尽融资渠道，而是市场需求明显萎缩。

钟伟建议，开发商应该适度地调整扩张战略，由激进扩张变成相对务实的战略。开发商在现行开发规模上，应该有15%的收缩才能够使现金流平衡。

“负资产”或将出现

SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁潘石屹认为，最近房地产股的领跌与银根紧缩不无关系。而整个房地产行业的不容乐观，可能导致负资产家庭在中国出现。

“对房地产企业来说，资金的紧张已经是非常严重的问题。如果这种情况持续下去，行业将进入‘塑性变形’阶段，出现一部分企业的破产和房地产行业失业率的提高。”潘石屹表示。

从整个地产市场来看，深圳成为目前房地产市场的“保险丝”，要出问题会先有表现，要断会先断。

“如果中国出现负资产的家庭，很有可能是从这里先出现。美国的次贷危机不会以同样的方式在中国重演，因为中国房地产的按揭贷款没有证券化，没有形成衍生的金融产品。但如果继续一味实施非常从紧的货币政策，也有可能会出现负资产的家庭，还不了银行按揭贷款的家庭，这就可能出现银行大面积的坏账。”潘石屹称。
而深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，深圳负资产的状况已经比较明显了。按照央行的判断，如果二手房价下跌幅度超过30%，“负资产”就会产生。

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