深圳楼市离回暖还有多远？

网络版专稿记者张玉蕾 就在中国大多城市的楼市依旧处于滞胀的冷清行情之时，深圳楼市却有“翻身”迹象，深圳毗邻香港，楼市市场化程度较高，热钱大幅出没，被人们看作房地产市场的风向标。

成交量回暖

中原地产的统计显示，5月份深圳全市住宅成交总量为4732套，日均成交约152.6套，单日成交量最高达276套，成交总量接近去年同期水平，创下自去年8月以来全市月成交套数的新高。

其中，5月前半个月成交量十分乐观，从5月1日到15日全市日均成交量约193套，接近深圳市以往每日200多套的正常成交量。

深圳市国土与房产局数据显示，今年前五个月全市新建商品住宅销售面积分别为26.53万平方米、6.44万平方米、18.97万平方米、33.37万平方米和38.48万平方米，销售面积逐月放大。

5月份深圳的一手商品房月均成交金额达到45亿元，已超越去年8月，表明开发商通过降价来催发自用需求的策略的确达到了刺激市场和自救目的。
联合证券在5月份房地产市场报告中表示，如以成交套数来看，深圳市场无疑已回暖，市场的回暖以房价的持续下跌为代价，以小户型等自用刚性需求入市为特征。该报告称，深圳一手商品房5月份成交套数比去年同期上升5%，成交套数的显著上升与套均成交面积以及房价的显著下降紧密相关。

业内人士认为，开发商较为到位的价格下调，有效地刺激了刚性需求入市，购买力逐渐得到释放。目前的销售和价格都处于较好的状态，回暖可能性比较大。

房价跌幅逐月缩小

深圳市国土与房产局的统计数据显示，今年前五个月，深圳住宅均价呈现节节下挫走势，分别为15080.25元/平方米、16314.58元/平方米、13618.42元/平方米、11962.08元/平方米和11014.14元/平方米，经过较大幅度的调整后，房价基本回落到去年初的水平。估算结果显示，3月房价环比2月降幅达到16.53%，4月份环比3月下跌12.16％，5月份比4月份下降7.92%，跌幅逐月缩小。

业内有人认为，深圳楼市价格逐渐企稳，价格下探幅度已不大。而中心区依旧坚挺的房价似乎也印证了这一点。深圳福田区的新房均价在2007年5月突破2.2万元／平方米，接下来的几个月，成交量虽有波动，但价格仍然能维持在1.6万—2.2万元／平方米。

大量存货仍待消化

然而，深圳市国土与房产局的报告显示，前五个月特区内外继续分化，特区内商品住宅批准预售面积为30.62万平方米，同期的销售面积为29.78万平方米，新增供应基本被消化。而特区外，商品住宅批准预售面积为159.99万平方米，实际销售面积为94.01万平方米，累积下大量存货。

中原地产的一份报告指出，目前深圳全市可供出售的一手住宅至少要消化10个月，今年5月至12月全市预计有591万平方米新增一手住宅供应，未来几个月宝安、龙岗和南山等区一手住宅竞争将十分激烈，房价存在继续下行的可能。

深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕指出，成交量虽然是判断楼市是否回暖的重要指标，但也要分析其占有市场存量的比例。高海燕认为，去年5月市场存量少，而今年5月市场存量大，不能单纯比较二者的成交量。如果6月份市场存量能消化掉40%，这可能才是市场真正回暖的迹象。

另有专家认为，单月成交面积达到去年90万平方米的平均水平，才可以确认深圳楼市已经回暖，而5月份深圳市住宅成交总面积只有38.48万平方米，断定回暖为时尚早。

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