“地产微调”或拉长价格博弈

经济观察报记者苏晶 近日，新华社公布了三中全会《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》的全文。从内容看，对于此前传闻的土地承包权、土地流转、宅基地等问题，《决定》中都有涉及。总而言之，不管法律概念上如何认定，从十七届三中全会的内容来看，农村土地改革已经开始艰难“破冰”。从形势来看，土地相关政策的明朗，大的趋势是对我国房地产业发展十分利好的，这也在一定程度上与之前许多地方政府救市起到了呼应效果。

无独有偶，在一连串刺激楼市的政策先后出台之后，国务院总理温家宝在国务院常务会议上，安排部署第四季度经济工作时提出，要降低交易税费，支持居民购房。这是中央政府首次明确提出针对房地产的“救市”政策。随后，财政部出台了相关细则，购买90平方米以下住宅减税，购买第一套住宅首付降低。通过了解这一系列的救市政策，我们看到，政策并没有明显放开对开发商的限制，而是希望通过降低个人购房税费，或放开居民购买第一套房的个贷限制，刺激居民购房的积极性，以令地产市场成交量回升。

不过，尽管之前的多个城市在救市新政中做到了地方政府能够做到的一切，之后国家又从各种切入点来支撑我国整个的住房市场，但从目前市场反映来看，提振楼市的效果并不明显，新政并未发挥政府预想的作用，市民观望依旧，成交量萎缩依旧。此外，值得注意的是，10月21日，国家统计局的最新数据显示，前三季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.5%，涨幅比上年同期高1.8个百分点；其中9月份同比上涨3.5%，环比再次下跌1.8个百分点。今年以来，全国70个大中城市的房价增速下滑趋势明显。之所以会出现这种局面，主要是楼市观望情绪严重，房地产销售持续低迷。尽管市场一致预期国家会出台相应政策提振楼市，如降低住房交易税费等，但能否有效改变目前楼市低迷状况仍是未知数，按照目前的房价增速，年内不排除主要城市房价增速出现负增长的可能。

过去几年，中国的房地产市场经历了一场畸形的繁荣，房产的价值被严重高估，远远超过了民众的购买能力，高昂的房价严重伤害了有效需求。所以，对于买不起房子的老百姓而言，仅提供住房补贴、调整契税等无异于杯水车薪，并无太大实际作用，解决不了导致购房者不买房的真正原因。而且，当前金融危机席卷全球，国内经济放缓，短期内需求会明显萎缩，房产市场的风险将更多的来自于需求层面。虽然央行降低利率、地方政府加大补贴有助于提高居民的房屋购买能力，但由于对未来房产市场调整的普遍预期，这些利好似乎都无法重燃消费者购买的热情。此外，出于风险规避，银行对房地产信贷也会持续收紧。因此，改变楼市低迷的现状仅仅依靠各地的这些微调政策，难以扭转。

目前中国房地产市场处于一个关键的转折期，消费者与房企供需双方已经进入相持阶段，这个过程可能会持续1－2年左右，在这个相持的关键时刻，政府盲目的救市不仅难以产生预想的效果，很可能会对房价的理性调整起到一个抑制作用，进而将房产价格博弈的相持阶段进一步拉长，并最终影响到中国经济的整体转型。因此，地方政府应该更多地考虑如何进一步加强廉租房、经济适用房等的建设，满足更多低收入者的住房需求。这样才能缓解目前各地房地产市场存在的刚性需求旺盛的主要矛盾，才能从根本上把房价降下来，为老百姓谋得福利。

（作者为安邦咨询公司分析师）

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