房地产估值重心下移 万科最终业绩要过四道关
不确定的预期与可能的负增长
不确定性是企业运营、管理的大敌，当下的房地产企业普遍面临这一局势，万科也不例外。
券商们对于万科的预测，在今年7月之前，几乎每家的预测万科2008年每股收益都在1块钱以上，而过了7月之后，同一指标，各券商给出的预测都在0.36-0.79元之间，并且大部分低于去年的0.73元。
对于此种反转，万科执行副总裁肖莉对记者表示：“对企业的盈利预期取决于未来的经济形势、市场预期、企业的经营策略等多种因素。今年下半年以来，市场形势变化很大。一方面房地产行业的调整继续深入，成交量萎缩的迹象日渐明显，行业的估值重心整体下移，在这种背景下，万科不可能独善其身。另一方面，国际金融危机的爆发，加深了市场对宏观经济下行的忧虑，不仅仅是房地产，其它经济板块的估值也发生了比较大的变化”。
根据数十家券商今年7月份之后对万科业绩的预测，每股盈利在0.36-0.79元之间，意味着万科今年的净利润将在约40-86亿元之间。这一区间高低值有一倍以上的差异，并且处于去年48.4亿净利润之间。
但是，2008年收官已近，万科全年销售额、利润减少则是确定的。
根据万科公布的11月份销售简报，今年1-11月份，万科累计销售面积490.9万平方米，销售金额425.3亿元，分别比07年同期减少8.6%和7.9%。去年全年，万科销售额高达523.6亿。2008年还有一个月未纳入统计，但其间约100亿的差额。
肖莉表示，“由于市场的不确定性，万科还无法对全年净利润的同比变动情况做出更进一步的准确预测，但不排除全年净利润出现下降的可能性”。
由于房价下降及可能的预期，今年前三季度，万科共计提存货跌价准备5.35亿元，这也将直接消蚀万科今年的利润。而且年末还有可能再度追溯调整。肖莉表示：“房价的走势将影响到存货减值准备的计提，即公司需要根据年末的房价情况对现有项目一一进行全面测试，根据现实情况，重新调整存货减值准备。就目前的情况看，调整仍在进行中，市场走势中的不确定因素对于万科业绩的影响，也会相应的体现在万科全年业绩中。”
“并不排除2008年成为万科业绩增长的一个谷底。”一位业内人士分析认为。
平滑业绩之需与股权激励
尽管万科业绩可能同比去年的高潮期出现负增长，但下降应该是符合各方期许。也就是说，万科的业绩可以暂时下降，但度的把握相当关键。
对此，万科当下有两个可以合理运用的工具。
首先是前述提到的存货减值准备。万科是在本轮房地产潮中国内首家计提存货减值准备的房地产企业，如果明年房价稳定或者甚至上行，将可能导致更多的利润堆积于明年。
其次是销售收入当年结转情况。对于万科2008年业绩一个关键的良性支撑点在于，2007年末，万科尚有290.9万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计238.1亿元。按照房地产行业的结算时点概算，这部分销售额在2008年结转应无问题，而万科去年全年的营业收入为355亿。如果万科今年实现销售460亿，万科只需要将今年的销售额约25%结转，其营业收入将与去年持平。
在现行会计制度下，房地产行业的销售收入的结转为营业收入基本上是交楼、业主完成入伙。工程进度的安排、入伙时间的确定对于房地产企业有着较大的调度空间。事实上，存货减值准备将与2008年万科的业绩呈负相关，而结转进度与比例则呈正相关。
如果基于平滑业绩的考量，由于万科在今年实施了10股转增6股，2008年万科每股收益0.45元将与去年业绩持平。基于2008年房地产普遍的销售困局，10%左右的调整幅度可能被市场接受，而万科2008年每股收益0.40元可能成为万科考量的关键节点。
而另一方面，尽管万科有可能可以做到保持15%的净利润增长，但是万科可能仍会放弃2008年股权激励。万科在三季报中表示，万科预计2008年度限制性股票激励计划计提激励基金要求的净利润增长率超过15%这一业绩指标难以达成。
万科是第一批实施股权激励计划的上市公司之一，万科也是唯一一家不需要管理层付出真金白钱购买股票或期权的股权激励方案，因此其达成条件设计精巧、并有多重考核指标，当后续其他公司意欲效仿时，这一类似方案的政策窗口已被关闭。万科是一家因为管理层、强势、进取并持续取得成功的企业，万科股权激励的特殊性亦受到各方的认同。
万科的首期2006-2008年限制性股票激励计划已行至最后一年，肖莉对记者表示：“其中2008年激励计划的业绩指标条件包括：2008年的净利润增长率超过15%；2008年全面摊薄的年净资产收益率超过12%。如果业绩条件满足，在2009年万科A股均价高于08年均价，或者虽然09年股价均价低于08年、但2010年股价均价高于08、09年的情况下，相关激励股票可归属到激励对象。”
按净利润增长15%计算，万科今年每股收益需要达到约0.52元,全年净利润55.6亿。对于万科当下运营状况,在一定程度上，这并非是一个很大的难题。但从万科三季报的态度，万科可能放弃了2008年股权激励。因为如果硬性做到达标，万科今年利润增长可以提取的激励基金也不会多，而且未来几年的业绩将可能受到大幅度影响。
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