“正税清费”提振房地产(1)

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投资者报记者华强 步入调整期的中国房地产业，“严冬”之中最盼的无疑就是政策的暖风。房地产市场历经2008年比较密集的税收政策调整之后，2009年还会有其他政策牌出吗？

细心之人可能会注意到，1月6日在国务院新闻办公室2009年的第一场发布会上，住房和城乡建设部（下称“住房部”）、国家发改委、财政部、中国人民银行等四部门的有关负责人纵论当前房地产市场健康发展的问题时，财政部税政司副司长王晓华明确表示，2009年是不是要出台新政策，要根据2008年政策的执行情况来定，如果执行得好可能会延续这些政策，如果执行得不好，“可能会考虑是否有其他更好的政策措施”。

现在看，历经了半年的大力救市，房地产业的“寒意”并未消除，反而加重了。据北京市房地产交易管理网的数据统计，2009年1月份，北京共成交商品住宅7200套，环比下降了近五成。

尽管税收优惠政策可能有一定的滞后效应，但市场的表现也确实太差强人意，无论是专业房地产研究机构的报告，还是《投资者报》记者采访的房地产业内人士、专家学者、乃至于对房地产行业高度关注的银行界，无一例外均认为，2009年的房地产形势，将依旧是调整的基调。

提振房地产，政府理应出牌了。购房落户、退税、住房政策（松绑90/70政策）、土地政策（宅基地换房），乃至于房地产税改革，政府手中的牌其实并不少，2009年会怎么出呢？

地方政府率先自救

从去年开始，房地产的颓势早就让地方政府坐不住了，特别是2008年12月出台的国办131号文明确各地方政府可以“因地制宜制定各自的房地产政策”之后，地方救市政策更是层出不穷。

购房上户可谓是这一轮地方政府展开房地产自救的“拳头”招式。2008年12月12日，继成都市率先实施购房落户新政，今年1月份，相继有武汉、重庆跟进，此前已经实行这一政策的杭州、天津、长沙等城市，则陆续在放宽购房入户的标准。

本报统计发现，目前已宣称可办理或拟实行购房入户的省市，有杭州、厦门、成都、武汉、长沙、保定、重庆、天津以及广东省。

重庆率先酝酿的“购房退个税”，由于一度身处风口浪尖，其它城市暂无跟进。不过可以想见的是，只要形势一旦明了，中央政府对购房退税予以认可，跟进的城市当不在少数。

然而，退税可是退的地方政府分成那部分，对地方财政而言，那就是真金白银。不过，在房地产“调整进行曲”愈奏愈响之际，地方政府也是不得已而为之。

1月份的数据显示11个城市中，有9个城市的房地产交易量1月份环比下降了9%~43%，北京的月环比表现最为疲弱，其次为东莞、上海及深圳；上海的同比表现最差，下降了50%，其次为重庆及天津。

在各地出台的救市政策中，也渐渐开始放开90/70政策（国家对房地产宏观调控的一个重要政策，指新建住宅项目的户型比，套型建筑面积为90平方以下的户型必须占到整个项目的70%以上）。兰州发布的十六条救市新政之一，就是将90/70政策调整为90/50；而北京1月23日9部门联合发布的《关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》，其中一条就明确“在全市总量平衡前提下，根据市场需求确定套型面积和比例”。

形成全国性政策有难度

大型开发商的项目大多不是窝在一个城市，各地方政府救市政策不尽相同，目前购房退税、购房落户以及取消二套房贷和外资购房限制等这些政策仅限于个别城市，在全国推开的可能性有多大？对此，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌2月18日在接受《投资者报》记者采访时表示，“难以形成全国性的政策”。

先说购房落户。顾云昌认为，像上海、北京这样的一线大城市，以前也实行过这样的政策，效果确实不错；但现在城市人口已接近极限，人口膨胀的麻烦已经不小，即使撇开是否合法的争论，由于有了特大城市的瓶颈制约，购房落户不会在全国推广。

可以回顾一下历史。购房落户政策始于十年之前的北京、上海等各大城市，曾是拉动楼市的法宝，之后更多城市纷纷效仿。不过我们不得不承认的是，政策拉动楼市的同时，也导致城市人口过快增长，同时带来交通、医疗、教育、社保等问题，后来北京、上海、广东等城市相继取消了该政策。看来，外地购房者还是不要对购房落户大城市抱有太高期望。

至于购房退税，顾云昌认为“效果有待观察”，再说各地财力迥异，形成全国政策的可能性也不会很大。顾云昌表示，2009年房地产政策的走向，特别是在挽救房地产市场颓势上，更多的可能是地方出招、中央认可。其实这也是房地产业主管部门——住房部的初衷。在2009年1月9日召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住房部明确提出要“强化地方人民政府稳定房地产市场职责”。

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