深圳农民房“转正” 冲击炒房空间(1)

经济观察报 记者 王凯 “一旦允许农民房交易，我们炒作的空间会越来越小。”在听到深圳农民房即将发放红本的消息后，有着多年炒房经历的牛先生非常的失落。

牛先生介绍，自己手上仍有多套投资房没有解套。4月份，由于资金紧张被迫出手的一套三居室比2007年吃进时亏了20万元。

近几个月成交量上升、救市政策相继出台、土地市场“地王”频现，牛先生本以为市场回暖，解套有望，但是现在，他告诉记者：“也许有必要抓紧处理手上的房子。”

2009年5月21日，深圳市举行的四届人大常委会第二十八次会议第二次全体会议通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《决定》）。

《决定》主要内容是：经普查记录的违法建筑，除未申报的外，符合确认产权条件的，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房地产证。

这标志着深圳农民房即将从幕后走到台前，转正为可以交易的商品房。

农民房的过去

“其实农民房过去也有产权，只是不能转让。”牛先生说。

根据深圳市相关规定，符合“一户一栋”政策的原居民，可以建一栋占地不超过120平方米、建筑面积不超过480平方米的自住住宅。符合建房政策且经报建验收的所谓的农民房在补交地价后，可以办理产权证明。但是，这类房产不可以分割、转让。

实际上，很多原居民的修建标准远远超过了“一户一栋”的规定，有的甚至是一户三栋、四栋，建筑规模也一再超标。

违规超标背后是巨大的收益。

以一栋8层的农民房为例，每层3户，每户（一室一厅）月租金1100元，月收益为26400元。

2003年来到深圳工作的李先生告诉记者：“当时刚毕业没什么钱，租不起太好的房子，就在福田区新洲村找了一套农民房，一室一厅，每月1100元。”同样户型的房子，在福田区由开发商正规修建的小区，租金最少翻一番。

像李先生这样来深圳打拼的年轻人，在深圳占据主流，农民房多是他们初到深圳的落脚地。因此农民房在深圳有着巨大的租赁市场，很多原居民都争先恐后地大建农民房。

“那几年，关内关外各个村都能看到很多人在修农民房。”牛先生说。

虽然农民房为深圳住房租赁市场弥补了低端市场的需求，但是其违规的状况以及对城市管理的影响，就像伤疤一样烙在了市政府的心中。

1999年，市人大常委会出台了《关于坚决查处违法建筑的决定》；2001年，又出台了《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》以及《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》；2004年，市政府又作出《关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定》。

“尽管作用很大，但是由于各种原因，大量违建的农民房仍然存在，买卖农民房也没有受到什么影响。”牛先生告诉记者。

深圳市国土资源和房产管理局一直在呼吁不要购买这些村民住宅，因为这些住房不具备合法销售条件。“但价格便宜，可自住，可投资（出租），还是有很多人在私下购买。”牛先生说。