2009年房地产交易或达6万亿元 是辉煌还是泡沫(2)

如果说成交量的活跃是基于明年购房优惠政策取消的预期，那么二手房成交价格的涨幅已经远远抵消了政策优惠带来的好处，为什么仍然有众多蜂拥而上的购房者没有散场？

改善性需求的释放还是库存的转移？

李战军表示，房地产价格的上涨，并非完全是政策末班车的预期，而是几大因素综合形成。首先是第三季度的可售房屋供给低于二季度，供给不足，而近期内也没有大幅增加的可能；此外，宽松的货币政策，压抑已久一次性释放的刚需，这些都导致了目前的局面。

“二手房成交比例远高于新房的现象说明了一个问题，就是隐性库存。”张寅表示，之前一些开发商所提出的“改善性需求旺盛导致价格攀升”的说法逻辑上存在问题，如果只是改善型需求推动，那么一套旧房置换一套新房，二手房和一手房的成交量不可能出现如此巨大的差距。“这只能说明，原来大量投资客手里有房，也有开发商假按揭转为真按揭，库存都卖出去了。”

与此同时，呈现出来的是空置率的大幅下降。不过在张寅看来，空置率的下降主要还是投资性需求造成的，空置只是由开发商手中的存货变成了购房者手中的投资品，“空置率”变成了“关灯率”，“过度投资”变成了“过度消费”，开发商的存货变成了回款，其银行负债率看似下降，实际上也只是挪到了购房者手上。

在价格上，无论一手房还是二手房，均出现了大幅的价格涨幅。2008年底，全国房地产平均价格3882元/平方米，现在已经涨到了4750元/平方米，全国均价出现了20%以上的涨幅。

一些知名房地产公司开发的地产项目的价格涨幅和全国性数据颇为吻合。以万科为例，去年年底全国项目均价为8000元/平方米，到10月份创下历史新高，达到11000元/平方米。

当然，一些知名开发商的单个楼盘价格涨幅可能更高。2007年的顶峰时期没有出现过，甚至今年上半年的复苏中也没有出现过的一个现象是，知名开发商、知名项目的销售情况和条件平平的项目形成了巨大的反差。2007年顶峰时期的特征是“无论什么垃圾房子都卖得很疯，恐慌情绪很严重”，而现在的这轮行情中，虽然时有数千人哄抢几百套房源的情况出现，但10月之后街上发放小广告和手机收到的促销短信有明显增加，这显示并非所有的楼盘都好卖，购房者多了一些理性。

谁在推波助澜

数据显示，上半年，新增贷款投放量很大，但主要反映个人住房消费的居民新增中长期贷款占比并不高，6月全国新增贷款15304万亿元，新增的居民中长期贷款仅占13.65%，7月全国新增贷款，新增的居民中长期贷款1887亿元迅速提高到53%，之后数月都维持了相当高的比例。到了10月，新增贷款从9月的5164亿又直降一半，仅2530亿，但居民中长期贷款增加1386亿元，占总新增贷款比例从39%提高到54.78%。

在房地产业相关的贷款中，个人贷款二季度增长了17.8%，三季度增长30.1%；开发贷款二季度增长20.5%，三季度增长25.3%。