房市泡沫越吹越大？(2)

从供应量来看，由于2008年市场低迷导致开工量不足，确实影响了市场的一部分供应如期上市。然而，在2009年初，房地产商讨论的是“库存过剩、要三年才能消化、空置率上升”；在北京，直到2009年5月，国土局的土地供应计划中还提到，截至2008年底，北京市已供地但未实现销售的商品房住宅面积约为4000余万平方米，预计“可满足2-3年的需求”，并由此将商品房地块供应量砍掉300公顷。不过，北京市国土局很快就修正了自己的计划，到了11月以后更是突击供地，连续推出四十多个地块。其中，12月份推出的地块就将达到300公顷。

但是，十几家公司竞拍一个地块，叫价数百轮的情况并不鲜见，而这也直接导致了“地王”现象的产生。

这些“地王”项目的可售房屋大量上市，至少要到明年下半年。

上海、杭州等城市，更是出现了“一房难求”的局面。截至12月2日晚，上海全市仅有478.17万平方米的一手商品住宅可售存量，如果按照11月成交量167万平方米的消化速度，上海市所有能卖的一手房将在不到三个月的时间内全部卖光。

投机客的身影 

那么，需求的飙升，是否是基于改善性需求的释放？

这一点，似乎颇值得怀疑。

央行的商业银行本外币新增信贷监控数据表明，新增贷款总量在近几个月有大幅下滑，甚至从高峰时期的1.5万亿、1.8万亿下滑到5000多亿，再到2500多亿。然而，反映居民房地产消费状况的居民中长期消费性贷款占新增贷款的比例却不降反升。年初仅有1%、5%的比例，6月增长到13.65%，到了7月，陡升至53%，其后8月为44%，9月为39%，10月攀升到54.78%。

改善性需求的释放，应当呈现出较为平稳、连贯的持续增长。如果说今年上半年需求的增长是基于2008年压抑了一年的需求一次性释放，那么在7月之后，为何又出现了另外一波推波助澜的行情，且将新增房贷占总新增贷款的比例从13.65%推高到了半数以上，且连续数月维持了这样的高比例？

按照张寅的提供的数据，9月有595亿美金的热钱进入上海，而8月份仅仅只有100多亿美金。到了10月，大量投资客，尤其是集团性资金进入上海楼市。

二手房的放量成交，也呈现出了非同寻常的迹象。在深圳和北京，二手房和一手房的每日成交比例已经达到了4：1以上。以12月1日为例，深圳二手房488套，新房133套；北京二手网签1671套，新房400套。

在几大重点城市，二手房成交量超越一手房是今年年初刚刚出现的现象。到了年中，二手房和一手房成交量的比例也没有超过2：1。如果基于改善型需求的判断，一套二手房换一套新房是常见的做法。短短数月内，为何发生了如此惊人的变化？

这一现象让人首次关注到庞大的“隐性库存”。在这些成交中，不乏投资客的身影，当然也可能暴露了一手房当成二手来卖以及“假按揭”现象的存在。

中国房地产研究会副会长顾云昌估计，今年全国一手房和二手房销售总额可能达到6万亿元。仅仅以改善性需求来解释本轮楼市的狂飙，似乎不足为证。

种种迹象表明，投机客已然入场。回望2007年下半年房地产市场的狂欢，在那之后，中国房地产市场面临的是为期一年多的徘徊观望局面。

2010房市前瞻 

2010年的房地产形势，会重演2008年初的观望和调整吗？

2009年末与2007年末的房地产市场形成鲜明对比的，是中央宏观调控和货币政策的风向。

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