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足球开道?绿地西安拢4000亩巨盘

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07:20
2010-03-12
张延龙 周亚玲

经济观察报 记者 张延龙 周亚玲 并非所有的开发商获得土地,都要通过残酷的角逐、激烈的竞价。
   招拍挂制度下,开发商通过营造良好的政府关系,大规模策略性获取土地,仍然存在空间。本报获悉,地产巨头绿地集团已与地处西北重镇的西安浐灞生态区签署了4000亩的开发框架协议,绿地集团媒体事务部人士证实,“去年已有400亩左右的土地履行完招拍挂手续。”
    就在框架协议签署的当月,绿地成为了陕西浐灞足球队的主赞助商,一位当地大型地产公司高管说:“大开发商与地方政府达成一个合作开发的框架协议,分批次获得土地储备、实现定向供给,是现在比较多的做法。这是一个相互认可的过程,前提是开发商需要前期做一些投入,来维护良好的人脉和政府关系,比如说赞助足球队、垫付征地拆迁成本等。”

4000亩的愿景

    对于不熟悉西安的大多数外地人来说,对“浐灞”的认知,是从陕西浐灞足球队开始的。
    西安浐灞生态区成立于2004年9月,是当地重点发展的“5区2基地”之一,因区内拥有浐河和灞河两条河流得名,唐时李白诗称此地“秦楼月,年年柳色,灞陵伤别”。该区域定位于“金融商务区”和“生态、宜居”,其掌门人——西安市委常委、宣传部部长、浐灞生态区管委会党工委书记王军,同时亦是陕西省足协主席。
    据当地的体育记者说,此人“开明率性,对足球有极大的热爱,是一位资深球迷”,而在其掌管下,浐灞足球队多年来是中超形象较良好的球队,在此次足协打黑风暴中,亦鲜有负面新闻爆出。
    立区之后,浐灞生态区迅速迎来了高速建设期,一份浐灞生态区的内部资料显示,浐灞生态区大约拥有“9000亩的土地指标,超过10000亩的土地储备”。由于定位鲜明,“生态”特色突出,2011年世界园艺博览会将在此地举行,浐灞区亦因此获得了不少地产商的青睐,其中不乏恒大、中新等地产“大腕”。
    而绿地集团与浐灞生态区的框架协议签署于2009年7月,其入区合同称,绿地集团将在此建设“占地约4000亩、总投资约280亿元”的绿地雁鸣湖生态城,这将是目前西北地区占地面积最大、业态最为丰富、生态环境最好的项目之一;同时,绿地集团将在2011年浐灞生态区举办的世园会上,兴建一个名为“生态乌托邦”的展区,展示先进的制造理念、新技术、新材料和各种环保、生态科技等。
    绿地集团人士说,绿地已在全国30多个城市布点,不过,“西安是绿地集团非常重要的战略城市,浐灞项目除住宅外,也将拥有部分商业项目”。
    而绿地集团同时亦成为浐灞足球队的最大赞助商,当月29日,绿地集团取代中新地产,成为浐灞队的主赞助商,足球队名称亦由“中新浐灞”更名为“绿地浐灞”。绿地集团人士以商业机密为由,不愿透露具体赞助数额,而上述当地体育记者说,赞助金额在2000万元左右。
    值得一提的是,中新地产此前是浐灞生态区最大的开发商,其运作的“中新浐灞半岛”在当地广为人知,2009年中新地产被爆出一系列资金链紧张传闻后,停止了赞助浐灞足球队的运作。时光交错中,两代“大腕”完成了交棒。

地产与球队 

    绿地集团人士否认了赞助球队与获得土地有直接关系,他说:“赞助球队是我们的一个正常商业行为,而且我们不是球队的投资商,而是赞助商。”
    但纵观浐灞足球队的历史,始终与地产有着千丝万缕的关系。
    浐灞队的前身是1995年成立的上海浦东队,2000年10月,中远置业集合5家股东以3000万元收购了浦东队,更名为“上海中远汇丽”,并大手笔运作,从同城对手申花挖来“顶梁柱”——祁宏和申思,同时将范志毅从苏格兰请回中远。
    随后,2003年,球队取得联赛亚军,并开始使用“上海国际队”的名称,当时有传闻说,中远有撤资的意愿。2003年5月,球队俱乐部更名为上海中远三林足球俱乐部股份有限公司。
    2005年2月,上海永大集团收购了上海中远三林俱乐部,同时更名为上海永大足球俱乐部。
    2006年初,俱乐部正式宣布球队将迁往西安,名称也同时变更为“西安浐灞国际足球俱乐部”,原俱乐部领导层全数留任。新闻发布会上宣布,俱乐部由上海永大集团和西安西厦房地产公司共同出资组建。
    据称,在球队西迁的一系列谈判中,身为陕西省足协主席、浐灞生态区管委会党工委书记的王军功不可没,球队也因此始终冠名为“浐灞”。
    2007年2月,俱乐部股份被再次转让,宝荣投资和嘉宇维业受让了股份,中新地产和易居中国成为球队的主赞助商,俱乐部更名为“陕西宝荣浐灞足球俱乐部”,球队亦更名为“陕西中新浐灞足球队”。
    宝荣投资此前名不见经传,其法人代表为戴秀丽,但据称,其实际投资人是福布斯富豪戴永革,戴永革是上市公司人和商业(01387.HK)的掌门人,同时亦是戴秀丽之弟。
    而当时,中新地产是浐灞生态区最重要的地产开发商,易居中国则是“中新浐灞半岛”项目的销售代理商。
    直到2009年7月,绿地集团取代中新地产,成为浐灞队的主赞助商。王军当时公开表示,“绿地集团与浐灞队主要是通过两种方式进行合作,一是冠名权,绿地选择了宝荣,宝荣也选择了绿地,这完全是市场行为;二是主场和胸前广告,至于具体数额不便透露,这是商业机密,但我可以告诉你,绿地集团的赞助费绝对不低于中新集团。”
    上海市人民政府驻西北办事处主任陈惠忠亦称:“这支球队确实和上海有着很密切的关系,是沪陕合作的标志性项目,现在又有了绿地集团的冠名赞助,但这与再回到上海没有任何关系。在落户西安后,球队得到陕西父老乡亲的厚爱,绿地集团进驻西安也得到了陕西各界的支持。”
    浐灞队官网显示,球队的其他赞助商还包括利君制药、易居中国和浐灞生态区,据当地人士透露,浐灞生态区是通过下属的世园集团进行赞助的。

事关“信用”

    浐灞生态区一位官员对本报说:“这个4000亩的协议,只是一个意向的性质,目前只完成了供地一期项目,大约400亩,下面还要继续按照公开的方式完成手续,在公开市场上进行招拍挂。”
    他的说法得到了绿地集团人士的认同,上述绿地集团人士说:“我们不搞土地储备,拿到土地后就会进行开工建设。”
    但当地一位资深地产业内人士说:“一般情况下,这种意向性的框架协议还是有一定的约束效力的,虽然是招拍挂,地方政府仍然有办法可以采取一定技术手段,或是设置一定的门槛,实现土地的定向供给。”
    “也不能完全说,赞助足球队就可以拿到地。”他说,“赞助球队只是帮助大开发商构建人脉和良好的政府关系的一种方法,当然也有一些别的方式,比如说道路管网可以由开发商先做起来,或是垫付拆迁成本等,这都需要开发商做一些前期投入。”
    据称,金地集团在西安曲江新区拥有大量土地储备之前,也曾出资帮助地方政府修建公园。
    而营造良好的政府关系后,地方政府仍然有大量的手段实现土地的定向供给。记者调查发现,绿地集团“框架协议”的约束效力,很可能是通过浐灞生态区下属的公司来实现。
    尽管绿地集团人士声称其于2009年取得的约400亩土地是通过招拍挂市场获得的,但记者查询西安市国土部门当年出让的15块以“CB”(浐灞的拼音缩写)编号的地块,并未发现绿地集团或其项目公司(在西安注册的绿地建设西部分公司、绿地集团西安北城实业有限公司、上海绿地集团西安置业有限公司)曾竞得过任何地块。
    当年出让的位于浐灞的大部分地块,由西安市浐灞河发展有限公司获得。公开资料显示,浐灞河发展有限公司是浐灞生态区管委会直属的国有独资企业。此前,其曾以承办单位的身份,对雁鸣湖项目进行招商。
    绿地集团人士称,对此并不知情,“需要询问西安当地的项目公司”,记者3月10日联系绿地当地项目公司人士,其对此亦不置可否。
    一位当地国土部门官员告诉本报,西安每年土地出让的计划在2000亩左右,在指标分配上,“各区县上报指标,市局来批,但跟北京、上海那种中心城市不一样,区县也要根据实际的情况来报指标,以防止报得过多出现流拍的现象,因此,一些大的地块通常是下面的区县有了大概的意向,才来报指标,上报和最终批复的指标差距不大。”
    他说,像这种情况,别的开发商不是“不会抢”,而是“不敢抢”,“因为如果不与地方政府进行沟通,根本不知道这个地块上是不是有什么官司,拆迁成本到底有多少。”
    至于管委会下属公司竞得辖区内地块,“通常都是走账而已,虽然严格意义上,土地出让金要进入市财政,实行收支两条线,但西安市对一些开发区有优惠政策,通常前几年土地出让金是全额返还到管委会的,不需要上缴。”
    这也意味着,在招拍挂制度下,地方政府仍然可以通过下属公司,来实现对意向企业的定向、分批次土地供应。
    上述当地地产人士说:“极少数时候,也会出现地方政府‘违反’框架协议的现象,可能有的开发商前期付出大量成本了,但最后政府还是把地给了出高价的。但这种情况非常少见,大部分还是守信用的,因为这关系到一个地区的招商形象。”

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