资金饥渴

事实证明，“万亿资金”，实现起来没有那么容易。

为了筹集资金，通州区政府近年来多方奔走，主动与驻通州的银行机构建立起沟通联动机制，并对符合条件的金融机构给予租房、购房等奖励。

今年初，北京市土地整理储备中心通州区分中心同7家银行签署了土地一级开发贷款合同，交通银行、中国银行、工商银行、农村商业银行、农业发展银行、中信银行、浦发银行，将为运河核心区的土地一级开发提供94.16亿元贷款。

8月18日，作为北京市通州区潞城镇一级开发主体的北京潞城开发建设有限公司正式运营，注册资金1000万元，将成为通州区重要的地方融资平台。目前，该公司已获通州区政府授权，获得新城内潞城镇06、03片区约1300公顷土地，除居住用地外的产业用地的一级开发权。

此前，通州区负责土地一级开发的机构主要是通州区政府直属的北京新城基业投资发展有限公司，也是唯一一家被获准以区政府名义采取抵押担保形式进行举债活动的公司。

正略钧策管理咨询顾问魏庆指出，财政资金不能解决土地一级开发现时的巨额资金需求，缺口巨大，尤其是土地成片开发或城市区域开发时。因此，用于土地一级开发（土地储备）的金融机构贷款，是目前土地收购储备资金的最主要来源。但由于土地储备周期较长，贷款时间较短，容易造成偿还贷款时间已到，而土地还没有出让的现象，一些土地储备机构为了偿还银行借款，不能按照土地出让计划供应土地，造成一级土地市场的波动。

绕道而行

近年来，北京市本级及各区不断加大在土地一级开发和市政基础设施方面的投入，向银行争取贷款，面临的是激烈的竞争。而与此同时，一些地方举债面临财政风险的问题却逐步暴露出来，地方融资平台通过向银行借贷大规模举债搞土地一级开发的闸口已经收紧。

北京市也传出消息，将由市财政局牵头，市国资委和市发改委等部门配合，研究提出清理规范北京市政府融资平台的意见。

目前，在以直接贷款形式获得资金的方式日渐趋紧的情况下，各地开始打擦边球，采取基金、信托等融资方式为自己的一级开发项目筹资。例如在云南、成都、贵阳等地，将某个区域的土地一级开发业务交给上市公司云南城投、绵世股份、中天城投，约定按照土地出让收益的一定比例进行分成作为对上市公司从事土地一级开发业务的回报，由上市公司从资本市场筹集业务所需资金，实现了土地一级开发上市融资。而最近又传出消息，中国华融资产管理公司正在联手地方融资平台做PE。此外，基金、信托等也是较受欢迎的融资渠道。

从上市公司融资的案例来看，较大程度实现了风险摊薄，不过，地方政府仍要握有这些公司的控股权，否则就很难实现土地供应的主动权。因此，这些表面上看起来多元化的融资平台，仍然要以政府信用作为最终的担保。此外，目前的土地一级开发模式，以尚未拿到土地所有权证的一级开发地块作为抵押物进行抵押，其市场波动下面临的市场风险，也是地方政府融资平台需要警惕的风险。