经济观察报 记者 贾华杰 宋尧 11月16日，公租房投资基金第一次筹备会议，包括全国工商联房地产商会会长聂梅生、华远地产董事长任志强、建银精瑞董事长李晓东、盛世神州投资董事长张民耕以及复地集团执行总裁张春华在内的多位地产界人士与会，一项令地方政府愿意接受、房地产资金投入无政策风险、低收入者安居有望的大型投资安排，由此展开洽淡。

任志强说，公租房投资基金的主要功能就是要帮助解决地方政府在保障房建设中的资金缺口。全国工商联房地产商会会长聂梅生说，千万不要给政府部门留下房地产商借此圈钱的印象。

这个由全国工商联房地产商会牵头组建的公租房投资基金，初期计划筹集100亿元，执行机构为商会发起的精瑞基金。

成立于2004年1月的精瑞基金，在深圳、秦皇岛等地参与了商品房项目的建造，但始终没有成为一个在业内占据主流地位的投资机构。但是公租房基金的倡议，让该基金创始人聂梅生、李晓东颇感快意。被挤压的地产资金投资空间以及地方政府完成保障房的行政压力，正需要一个桥梁连结起来。

时下，建银精瑞已经对基金的募集运作、退出方式以及其他方面做了详细的设计和分析。方案已经由全国工商联房地产商会上报全国工商联并抄报国家发改委、住建部等。

而建银精瑞董事长、全国工商联房地产商会副会长李晓东的计划是，即便现在REITs政策没有出来，公租房基金还是要先上马再说。在他看来，预期利润实在可观。

好时机

11月16日首次筹备会议临近结束时，聂梅生说，我还是挺乐观的，建银精瑞公司公共租赁房这样一个建议，要马上报给各个主管部门了，要尽快运作起来。

李晓东说，经过多次研讨，形成了设立方案，并已完成政策、财务、模式的论证，拟采取股份公司制，由建银精瑞及有兴趣参与保障房建设的开发商作为基金的发起人与基石投资人，向不超过200个机构和民间资本为主的社会合格投资者募集人民币100亿—300亿元。按照现行公司法的规定，设立股份公司应当有2人以上200人以下为发起人。建银精瑞执行副总裁姜硕说，我们还希望能够引进保险资金。

公租房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品，由政府或公共机构所有，用低于市场的价格或者承租者承受得起的价格，向新就业职工出租。

从宏观政策上来看，从2011年起，无论是中央还是地方，保障性住房的工作重点都转移到了公租房建设上来，北京计划在“十二五”期间，把公租房在保障房中的占比提高到60%左右。

对此，任志强评价到：“北京市终于认识到，建产权性质的保障房是财政背不起的，建多少都不够。”

李晓东计划，在未来3年的时间内，在全国各地与地方政府合作，投资建设近千万平方米的公共租赁住房，及时补充各级政府的资金缺口。

另一方面，一段时间以来，相关部委相继出台有关公共租赁住房建设的优惠政策，11月16日，财政部、国家发展改革委、住房和城乡建设部联合下发的《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》就提到，允许各地利用贷款贴息引导社会发展公共租赁住房。

在此之前，9月底，国土资源部、住房和城乡建设部所发的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》和财政部所发的《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》则分别从用地以及税收优惠方面利好公租房建设。

财政部的文件更是指出，要对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税，政策自2010年9月27日起执行，执行期限暂定三年。

各个部委《关于加快发展公租房公共租赁住房的指导意见》已经下来了。在任志强认为，“如果按照这个执行的话，我认为力度是很大的，只有25%企业所得税，其他的都已经免了。这点税你们就不要想着逃了。”