经济观察网 记者 陈哲 实习记者 赵星   近期，上海写字楼市场出现“异动”：商办楼市场供应量大幅增加，总量超过40万平方米，逼近2010年末高位水平。

今年年初，日本开发商森大厦，将坐落于浦东陆家嘴区域的中国内地“第一高楼”上海环球金融中心将高区物业进行拆零销售。1月份总计上市74套，合22.65万平方米，占该盘总供应量50%。3月初，森大厦再次出现大单交易。

不仅仅是环球金融中心的散售获得热捧，soho中国的57层也于近期被投资者收入囊中，以逾10万元每平方米的成交价格成为上海最高。

戴德梁行写字楼部董事沈洁认为，目前的市场表现，一方面源自市场资金向商办物业转移，一方面开发商抓住时机转租为售。

事实上，自2005年开始，上海写字楼市场开始进入投资建设高峰期，写字楼市场供应越来越多。数据表明：上海写字楼投资额和新开工面积两项指标5年复合增长率分别达到17%和4%，高于同期住宅市场的发展；2007年至2008年期间，两项指标年度增速度分别达到22%和30%。

中原集团分析师刘渊认为，根据写字楼建设周期规律，过去几年新建办公物业近期将转化为市场有效供应，供大于求局面可能出现。其结果将造成写字楼租金产生较大的下行压力，楼盘空置率将逐步上升。

“不过，调控政策对商办楼和住宅两类不同物业市场的影响具有一定关联性，如果政府对住宅市场长期采取限购政策，则与之对应的、沉寂多年的商办楼市场将趋于活跃。”刘渊说。

沈洁介绍，事实上租赁市场需求也逐渐开始活跃，有扩租需求的企业，从金融、现代服务等行业蔓延至到高端消费品、制药研发和先进制造业等高利润的行业。

不过，近来上海写字楼供应主要集中于浦东地区。一些新兴区域的写字楼市场出现供不应求的状态。比如原先写字楼稀缺的卢湾区滨江商务区，一些新的写字楼项目如瀛通绿地大厦等开始受到市场的热捧。

刘渊预测，受到住宅市场调控的影响，上海写字楼的成交价格在2010年中波动后，再次呈现稳固上升的趋势。