降低廉租房和经济适用房的成本

《关于政府参与投资建设经济适用房和廉租房的建议》成为今年全国政协会议的第1号提案，主张政府成立专门职能机构，直接参与住宅的建造和租售。这个提议可能引起广泛争论。

关于经济适用房和廉租房的政策始自1998年，在停止住房实物分配的同时，国家决定建立和完善多层次城镇住房供应体系，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》提出：“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”但经过八年后，发展情况仍不太理想，廉租房尚未全面展开；经济适用房制度则暴露出很多问题，而且投资增长缓慢，占房地产投资的比重连年下降。

与普通商品房相同，经济适用房也是由企业建造和销售，但由于政府免收土地出让金，并且减免一些税费，因此经济适用房的成本较低，以政府限定价格出售。这实质是一种政府补贴。房价上涨，会减弱政府和开发商建造、销售经济适用房的积极性，对政府来说，涨价意味着土地收入以及其他方面的亏损更大；对开发商来说，涨价使补贴变得不足以弥补经济适用房的政府限价与商品房的市场价格之间的差距。这应该就是这几年经济适用房投资增长缓慢的关键原因。由此也可以看出，只依靠政府补贴，经济适用房难以惠及更广大的人群。廉租房也会遭遇同样困境。

那么，如何在政府补贴不显著扩大的前提下使中低收入人群能够享受到较低房价或房租？答案是降低这类住宅的成本。目前，廉租房和经济适用房建造和租售的方式基本上与商品房相同，因此没有成本上的节省，反倒是比普通商品房多出两方面成本，一是政府部门需要与众多开发商进行谈判，并对它们进行监督；二是政府部门需要对申请者进行审核。因此，要扩大廉租房和经济适用房惠及的范围，就必须对目前的运作模式做出改变，使得建造和租售成本低于商品房。香港地区的公营房屋制度就值得我们借鉴。

在香港的住宅中，有将近一半是公营房屋。房屋委员会进行公屋的规划和管理，并通过其执行部门房屋署进行建造和租售。香港公屋制度的要义并不在于政府补贴，实际上，房屋委员会自1988年起就逐渐成为自负盈亏的机构，政府的资助仅限于免费拨地，这些地块一般都在偏远地区，不适宜发展私人物业。香港公屋制度成功的关键在于极大地降低了成本，房屋委员会负责数量如此庞大的公屋，很好地实现了规模效益，首先是节省了设计和建造的成本，几千几万套单位都按照几个标准的样式建造；其次是节省了因为租售而产生的费用，因为中低收入者进行轮候，房委会不需要像开发商那样雇佣数量众多的销售人员，也不必担心住宅闲置导致损失；更重要的是，因为房委会成片开发大量住宅，即使是在偏远地区，也能很快形成人群聚集，这就使土地开发的成本摊薄，从而有利于基础设施的跟进和商业的兴旺，形成新的市镇，房委会也能够通过建造商业物业获利，弥补公屋出租带来的亏损。

内地较发达城市可以考虑借鉴香港地区的经验，成立一个类似于房屋委员会和房屋署的机构，在几个比较偏远的地区，统一建造和租售标准化的廉租房和经济适用房，与目前政府补贴众多企业进行开发的模式相比，这将极大地节省成本，并有利于城市空间的扩展，形成类似卫星城的新市镇。