距“别墅叫停”已然一年，但业内对别墅市场供应量下降、上市项目稀缺的预计，迄今为止并未兑现。5月开始，别墅市场反而掀起系列热潮——5月份单月别墅开盘项目达到12个，超过了2006年前5个月上市别墅项目的总和；而前5个月，开盘别墅项目均价约为17717元/平方米，比2006年同期高出82.6%！

中大恒基不动产营销市场研究中心分析，别墅叫停使得人们对别墅市场预期看好。在高档公寓市场销售遭遇冷落的时候，别墅市场以其与高档公寓相差不远的总价，更彰显身份、更宜居的优势集中进入市场，吸引了一批对高档公寓信心不足但对高端住宅需求强烈的客户。由于别墅市场的客户多以自住和长线投资为主，加息、加税等调控手段对其影响相对较小，因此别墅客群相对稳定。

2007年，别墅市场被业内一致看好，放量高峰的出现预示着开发商对别墅市场的信心，因此年内未开发别墅用地可能会加快释放，同时别墅可开发用地迅速萎缩，这将从客观上抬升别墅的原始价值，因此别墅产品价格将一路走高，很难回落。

量少价升，面临这样的别墅供应局面，如何抓住时机选择适合自己的别墅产品，是买家在2007年下半年面临的考验。为此，本报连续三期推出别墅市场的专题报道，分别为置业者介绍500万元以下的经济型别墅、500~1000万元的主流别墅、1000万元以上的顶级别墅，敬请期待。

成交最旺，300万元左右别墅成市场主力

在不久前举行的第四届别墅节上，中国指数研究院发布的2007中国别墅市场形势分析报告指出：北京1～5月份别墅成交主要呈现出以下三大特点：第一，成交单价主要集中在10000元/平方米以下，占成交总量的66%；第二，成交套总价主要集中在300万元以下的，占成交总量的66%；第三，成交套型主要集中在200~300平方米套型内，占成交总量的38%。由此可以看出，300万元左右的别墅产品，已经成为市场的主力。

据中大恒基不动产营销市场研究中心统计显示，目前北京在售别墅项目共119个，其中，总价在500万元以下的经济型别墅项目占据绝对份额，产品类型包括联排、叠拼、双拼等，其中联排项目占在售别墅的14.3%。此类总价不高、套型不大的别墅产品，业内习惯称其为“经济型别墅”。中原地产副总经理颜光茂认为，在两三年前，“经济型别墅”的购买门槛还可以从100万元起步，市场上此类产品的总价基本位于100~300万元的区间。而从中原对别墅市场的监测数据来看，今年市场供应的经济型别墅，总价区间多集中在250~500万元，“300万”成为经济型别墅的新门槛。

门槛不高、产品优化是经济型别墅走俏原因

五合国际集团（5+1 Werkhart）副总经理严涛认为，经济型别墅是别墅项目在国内的重要形式，也是别墅平民化的标志。它使更多的中产阶级圆了自己的“别墅”梦。这类别墅主要包括小型独立住宅、双拼别墅、联排别墅，其共同特点是每户均有天有地。其中独立住宅容积率在0.4左右，相互间距很小，多为6米以内，甚至2~3米，建筑面积300平方米左右，占地在1亩以下，层数为二、三层。双拼别墅由两户组成，其间有一道共用墙体，容积率在0.4~0.5，每户建筑面积300平方米左右，层数二、三层。联排别墅每栋楼则由多户组成，有至少两道共用墙体，容积率在0.5~0.7之间，建筑面积多为200~300平方米，层数二、三层。此外，在广东地区还出现了一种经济型别墅，每栋由4户组成，户间有十字形的共用墙，其品质接近联排别墅。

严涛认为，经济型别墅中小型独立住宅在北京有较好的市场，双拼别墅往往和其他别墅混合布置，作为调剂和补充，联排别墅近年来在全国各地均成为经济型别墅的主流。联排别墅在国内的发展变化和更新速度很快。从早期的小面宽、大进深、三层为主到现在大面宽、小进深、二层为主，同时更增加了室内外的空间变化，包括内庭院、侧庭院等空间处理，每户平面形式也从早期的竖条变成横条形，甚至L型、T型、十字形，使户内每层平面的功能格局更加合理，房间的日照、采光、通风条件更加优化。

远郊区、北京周边板块将成经济型别墅新兴区

从分布来看，500万元以下的在售别墅，主要集中在东部的顺义、通州板块、南部大兴的大亦庄区域、京开高速沿线、西部的京石沿线、北部的八达岭高速沿线等。中大恒基不动产营销市场研究中心分析，独栋别墅供应下降是必然的局面，2007年开盘的独栋别墅比重不足4成，而经济型别墅需求的增加则非常明显。需求增而供应降，由此可以预测：上述成熟板块的别墅产品将很快提升身价，脱离“经济”行列，而大兴、密云、怀柔等风景比较怡人的远郊区域，将成为经济型别墅的新兴区域。此外，北京周边的别墅项目也开始加入经济型别墅的竞争行列，以西部京石高速涿州板块、东部燕郊板块和南北戴河板块、南部河北因安板块为主要集中区，目前在售项目11个，除个别项目均价过万，大部分开盘均价在5800元/左右，项目整体均价7767元/平方米，低价格是这些项目参与竞争的最主要条件。

西线 

500万以下别墅区域考察 西北“星火”  西南“燎原”

西北区域别墅定位多为高档别墅，目前500万元以下的项目，基本只有金隅山墅的联排别墅。此项目位于五环以内，紧靠田村山，主打“城市别墅”概念，因总面积为220~260平方米，总价得以控制在300万元左右，而这个价位在京西和很多高档公寓持平，但前者有天有地、地上三层、带地下室的别墅空间感，显然更有吸引力。

京石沿线很多项目都有别墅类产品，如长辛店板块中体奥林匹克、半山溪地（靠山居艺墅）大宁山庄都有联排别墅推出，长阳出口的百万平方米大社区加州水郡也有联排别墅区，锦绣路出口的提香草堂三期有双拼、独栋、联排别墅，窦店出口的水墨林溪后期也有联排别墅，总价基本都不超过300万平方米。而京石琉璃河板块，因属河北辖界，别墅产品价位更低，如琉璃湖别墅目前售价在110万~300万元之间，有独栋和双拼两种产品，同区域的慢城独栋售价在200万~300万元之间。

南线

500万以下别墅区域考察 “亦庄”、“京开”并蒂大兴

沿京开沿线的别墅供应，未来将在庞各庄形成集中供应，沿海·独墅逸致最后一期还有近百套别墅将推出，35万平方米的富力丹麦小镇年内也有望现身，将继续富力地产的精装传统提供成品别墅。

珠江·奥古斯塔城邦与天鹅堡，均属大亦庄范畴的马驹桥，是目前有联排别墅供应的两个项目，前者优势是百万平方米大社区，产品类型丰富，配套齐全，且为精装修产品，加上珠江的品牌影响力，目前一期100多套联排别墅估计会有供不应求之势。后者是纯粹的别墅社区，前期双拼别墅产品较为成熟，明年8月整个社区同期入住，居住舒适度应该不差。两个项目在产品打造上都比较用心，比如联派别墅都设计有下沉式庭院，给地下室带来了100%采光。

东线

500万以下别墅区域考察 通州&燕郊 终极PK

近两年来，东区别墅的声音当以顺义中央别墅区最为洪亮，在500万元以下级别别墅的较量中，通州和燕郊区域的PK从未停止，燕郊别墅区渐现大气候。

四年前，当顺义中央别墅区已经如火如荼之时，通州别墅才刚刚蹒跚起步。自然环境天生不足，别墅土地严重匮乏，再加上通州区中低档住宅较多，这里的别墅居住氛围还显得不够浓厚，且鲜见有特色的别墅项目。

中大恒基不动产营销市场研究中心提供的数据显示，2007年通州有10个别墅项目在售，但分布比较分散，主要沿运河和潮白河分布。其中类型以联排、双拼为主，除了少量高端产品，均价8500元/平方米，总价185万元/套，以尚东庭、世爵源墅为代表的500万元以下的经济型别墅依然是通州的主要产品。北京东安恒新房地产开发有限公司副总经理张战鹏称，通州区是一个快速、简捷而极具活力的区域，这里最大的购买人群是工作于CBD的新兴精英层，而经济型别墅是完成他们别墅梦想最实际的产品。世爵源墅项目开发商北京京工房地产开发有限公司销售总监杨利则表示，目前市场上中端客户群比较多，供求关系决定了500万元以下低总价别墅受追捧，但受到土地供应量和开发收益不成比例等影响，经济型别墅未来可能面临开发量下滑。

因为受政策影响，通州近期没有明确的新别墅项目入市的消息。珠江国际城以叠拼为主，但目前有41栋联排期房在售，303～306平方米，总价260万元左右；世爵源墅尾房销售中，30套联排，340～390平方米，总价300万～400万元。

张战鹏用“简约、快速、完善”来解释通州别墅的总体特点，与后起之秀燕郊相比，通州别墅区虽占交通“地利”之便，却已失去崛起先机，急需深思熟虑，潜心打造产品品质和特点。

业内人士预测下半年中央别墅区新入市的别墅项目将超过5个，即重庆龙湖地产的龙湖·滟澜山、中远开发的东隆别墅、中海开发的中海柏联别墅、凯德置地开发的胡姬花园等。统计数据显示，中央别墅区有8个新盘已经或者即将上市，新增供应面积为150万平方米。据中大恒基不动产营销市场研究中心统计，目前中央别墅区在售项目共17个，均价约18000元/平方米，纯独栋别墅的项目占四成，其余为双拼、联排、叠拼等低密度类别墅产品。

伟业顾问的数据显示，中央别墅区核心区市场供应以总价500万元以上的中、高总价别墅为主，其中总价1000万元以上的高端别墅产品在2007年所占比例有比较大幅度的增加。其中500万元以下的产品多为小独栋或联排。

从产品特点上看，中央别墅区越来越注重产品的绿色节能和环保功能。凯德置地北京地区总经理毛大庆向记者介绍：“目前凯德置地旗下项目都在同一推行集团制定的《绿色建筑指南》，对集团所开发或管理的房地产项目依照统一标准，进行从可行性研究、设计、招标、施工到运营的全程监控与管理，以实现建筑的环保要求。卓锦万代二期产品已经率先执行了这一标准。”而在不久前举行的“绿色建筑的市场机遇与发展趋势主题论坛”上波特兰花园别墅总经理杨秋表示，波特兰花园已经向国家相关部门申请了中国绿色建筑认证，成为国内首先申请此认证的房地产项目之一。

而另一些500万元左右的独栋别墅，也通过产品创新试图分高端别墅一杯羹。以纳帕·尔湾为例，该项目负责人介绍，通过原创的美式独栋四合院，将每一组团均的四栋独立别墅围合成四合院，将北美独栋别墅的建筑形式与中国四合院分布方阵融合，每栋别墅均独拥花园层庭院和首层庭院，从品质上说，已经不逊于高端别墅。

中央别墅区500万元以下别墅项目主要有龙湾、万万树、卓锦万代、波特兰花园、水青庭等，总价基本上在400万～500万元之间。

始于2003年的和安花园堪称燕郊别墅中的元老级项目，2006年二期产品达官别墅推出，定位转为经济型小独栋，从一期的高档别墅到二期经济型小独栋的热销，燕郊这块特殊土壤上孕育出了达官别墅的成功转型。

紧依潮白河，30分钟直达CBD，京通、京哈等干线构成的交通网络遍布城内外，“两轴-两带-多中心”——北京市的发展方向在东移的同时，也给北京的“城外城”——燕郊带来了前所未有的机遇。虽然普通住宅项目还尚处中低端，但对别墅置业者来说，坐拥潮白河环境资源和低总价两大优势的燕郊城还是有不小的吸引力。达官别墅销售经理石浩表示，燕郊同品质别墅比北京的别墅均价低1/3，但同时，燕郊的区域价值却被很多人低估了。

目前燕郊在售的别墅项目少而精，近期也未有准确消息会有新项目推出，属稀缺状态，而由于区域整体价格偏低，即使是东方夏威夷这样的高端别墅，总价也大多为500万元以下甚至300万元以下，区域内无同质类项目，各有特色。目前达官别墅在售产品已近尾声，302平方米户型总价230万元左右，后期200套房源预计将于今年9月推出；华堂高尔夫庄园均价11000元/平方米，B段68栋独栋别墅，户型面积为420～504平方米，先期推出21栋，另外47栋已于近期推出。

“以购买城里公寓的费用就可以在燕郊购置一套别墅……”“住别墅不必等到当董事长……”石浩如是诠释燕郊低总价别墅的价值。如果您是30～40岁拥有别墅梦想的人，实不妨到燕郊走走看看，或许会有满意之选。

北线

500万以下别墅区域考察 昌平强势依旧 怀柔密云“星星点缀”

北部别墅区域中，北京的“后花园”昌平区域自当排头兵，500万元以下低总价的别墅备受“宠爱”，依托天然景观，产品品质稳中有升。怀柔、密云等远郊区县也有个别项目推出，但别墅氛围有限，在此就先不做详述。

昌平八达岭一带的别墅起步虽早，但销售一度受到配套不足的制约，整体发展缓慢。区域配套的大幅改善，是加速昌平区域别墅发展的动力。申奥成功后，北京市政府投资15个亿进行全面改造，立汤路的拓宽，京承高速的开通，如今的昌平别墅区已经“内外兼修”，这对区域内部的经济型产品来说更像是“拣”来的区域附加值。

中大恒基不动产营销市场研究中心统计显示，昌平别墅区是目前北京别墅供应的最主要区域，共有29个项目，占比24.4%，区域内在售的楼盘以独栋别墅为主，区域相对成熟，呈现供需两旺的局面。北京湾开发商告诉记者，购买北京湾的人群多是第一次置业别墅、工作于中关村以北的新贵和知识精英，而并非以往印象中的富豪。

昌平区域内500万元以下级别的别墅以300平方米以上的小独栋或者联排、双拼为主，威尼斯花园项目开发商北京裕发东瑞房地产开发有限公司副总经理郁彬认为，经济型别墅是目前别墅市场中的过渡型产品，以均价10000元/平方米左右的单价来算，近500万元总价的别墅产品配置可以符合居住的舒适标准。目前该区域500万元以下级别主要在售项目有：威尼斯花园仅剩20多套总价420万元/套的双拼；北京湾一期56套282～495平方米的小独栋在售，均价12000元/平方米；碧水庄园数十套小独栋，总价400万～600万元；园墅仅剩6套280万～300万联排；湾流会十几套独栋，总价在350万元/套；顺驰林溪20多套双拼、独栋，总价在300万～500万元之间。