叶静宇

9月1日起，浙江台州正式开始实施房地产限购措施。这是新一轮限购令中第一个出台限购政策的城市，也是国内首个出台限购令的二、三线城市。台州出台的限购令，核心有两条，即“限新房不限二手房”、“限市区不限郊区”，被业内认为是一种温和的“局部限购”。

尽管如此，台州市政府似乎仍希望将限购令的影响降到最低。在记者采访过程中，相关官员对限购令均避而不谈，认为台州限购令“无特色、无反响”，建议记者采访其他城市。

地方政府担心，限购令对房地产市场活跃度的打击，必将削弱开发商拿地的积极性，进而影响到地方的土地财政和地方融资平台的稳固性。

因此，业内普遍认为，台州的“温和版”限购令，是地方政府与中央艰难博弈的结果。住建部已经约谈的20余个城市将陆续颁布限购令，而类似于台州的“局部限购”，被认为将是此轮限购措施的主流。

钱多地少

尽管与温州比邻而居，台州的知名度却逊色不少，但这不影响台州和温州一个共同的特点：钱多、地少。台州人特别是温岭人，和温州人一样，认同“钱多人多地少是共同特征，有土斯有财是共同理念”，都养成了投资房产的传统爱好。

“台州主要的炒家就来自于温岭。”台州市最大的房地产开发商方远集团总经理陈志军告诉记者。据说，在温岭，一个民营企业主甚至普通企事业员工持有的房产可能遍布长三角，同时还在不断地购进房产。

温岭是台州下辖的县级市，温岭之于台州，就如同瑞安之于温州，都是这两市的财富和房价的标杆。

目前，台州市的房价从两年前的每平方米6000多元均价飙升至万元大关，在台州市区，单价在万元以下的房子已经很难寻见。温岭开元山庄紫 庭 院 ，2008年 中 的 售 价 是8000~9000元/平方米，其二手房价到2010年初已涨至2万元/平方米。

钱多地少，也推动了台州“地王”纪录不断被刷新。

今年1月，温岭原钱江摩托车厂改造地块国有建设用地在7名买家152次举牌后以25.99亿元成为新“地王”，其楼面地价已超过1.1万元/平方米，无论是总价还是均价都远超台州以往纪录。

为何是台州

尽管如此，一些数据却表明，台州在“准限购城市”中似乎并不显眼。

对哪些二三线城市实施限购，住建部曾给出五大标准，并建议符合两条者就纳入限购范围。

这五大标准包括：国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做了比较，其中涨幅较高的二三线城市；今年上半年成交量同比增幅较高的城市；位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市；群众对当地房价反应强烈，认为调控政策执行不力或不到位的城市。

台州在全国70个大中城市并不处于房价涨幅前列，成交量涨幅也不算高。

去年年底在全国引起轩然大波的“房票门”，被认为是此次“限购令”第一个落地台州的重要原因。

去年11月初，由于较高的房价水平及台州市场上普遍“一房难求”，台州一工商干部被曝涉嫌倒卖“房票”牟利20万元，最终被发现有多名党政干部涉嫌参与“房票”交易牟利。

陈志军告诉记者，“房票门”之后，大半年间房价受此影响上涨得很少。

台州和美房产置业顾问王秀军表示，即使去年年底以来未见大涨，但经过前几年的暴涨，台州目前房价的绝对值已经是比较高的。

此外，台州周边城市宁波、温州在限购之下，楼市成交量均同比下降。“这或许是台州加入‘限购’的另一个重要原因。如台州北面的宁波、南面的温州，都早已加入了限购阵营。”台州一位炒房者告诉记者，“浙江省不少地级市都已经开始限购，给台州造成较大的压力，事实上，周边城市都限购的话，很容易造成资金流向台州。”

温和限购

在上述情势和压力下，台州成为新一轮限购令中第一个出台限购政策的城市。

即便如此，在分析人士看来，台州版限购令仍显得非常温和。

台州限购令强调，全市市域（含所辖县〈市、区〉）范围内的家庭和市域范围外能提供自购房之日起前两年内在本市累计缴纳一年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的家庭，可在市区购买一套新建商品住房。对在市区已有两套及以上住房的市域范围内家庭、已有一套及以上住房的市域范围外家庭、不能提供自购房之日起前两年内在本市累计缴纳一年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的市域范围外家庭，暂停其在市区购买新建商品住房。

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这项限购令中，“全市市域”包括的范围，除了台州市区的椒江、黄岩、路桥“三区”之外，还包括温岭、临海、三门、玉环、天台和仙居“六县市”。这意味着，温岭等六县市的人即使在台州市区已经有一套房子，依旧还可以在台州市区再买一套新建商品房，而且市区之外的台州市域也并不在限购范围。

台州所辖县级市温岭市部分楼盘房价甚至高于台州，却不在限购范围。不仅温岭，临海、玉环、天台、三门、仙居等县市也不在限购范围。

相比浙江省之前一些限购令，比如杭州，其周边的富阳、桐庐、淳安、德清等县市的购房者都被算作是外地人，受到更严格的限购。从这个角度来说，台州限购令无疑是比较温和。

科威国际不动产品牌发展部副总经理王慧表示：“从第一轮限购到现在，可以看得出来，二、三线城市的限购政策相对温和，可以预计，未来还有更多的二、三线城市会加入楼市限购阵营，只是政策比北京、上海温和许多。”

上海限购令规定，已有1套住房的上海户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在上海累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非上海户籍居民家庭，限购1套住房。对在上海已拥有2套及以上住房的上海户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非上海户籍居民家庭、不能提供2年内在上海累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非上海户籍居民家庭，暂停购房。

上海限购令7月26日加码，非上海户籍人士在沪购房必须出示由上海市财税部门开出的一年期缴税证明，一次性补缴个人所得税将不予认可。

北京限购令，除了针对北京户籍人口的一般性限购措施外，对非北京户籍人员购房的限制最为严厉，要求非北京户籍者提供有效暂住证和连续5年以上在北京缴纳社会保险或个人所得税的相关证明。

在已经出台限购令的城市中，太原、南京、青岛、郑州、石家庄和长沙等城市相对温和。

石家庄新近放宽户籍政策，规定“只要在石家庄市区或县(市)城区合法经营、依法纳税6个月以上；连续缴纳养老保险6个月以上；连续务工6个月以上的省内人员都可以办理落户手续”。这与一年前出台的“市区连续工作并缴纳基本养老保险费5年以上”落户政策比宽松了不少。

限购令越来越温和的背后，是地方政府“既要符合国家要求，又对当地楼市的冲击降到最低”的心态所致。王慧表示，每个城市特征都不一样，限购力度也会有所不同。北京、上海等一线城市的国际化程度高，楼市投资资金量大，人口密集，需要相对严厉的调控措施。而二、三、四线城市还需要完成城市化的进程，不能完全将外来人口挡在门外，考虑到又要抑制过度投资，限购政策相对温和。

考验土地财政

台州多位房产商认为，台州政府对限购令影响土地财政的担忧，是出台温和政策的重要原因。台州市住建局副局长周明瑶也表示，出台限购令之前，也已对政府下一步的举措作了考虑，但她不愿详细解读。

记者从台州市财税局了解到，2010年台州市财政总收入310.62亿元，增长18.04%，其中土地出让金收入250.46亿元，增长225.09%。土地出让金占财政总收入的比例达到80.6%。

若限购影响到土地财政，就目前来看，政府既有土地财政依赖的惯性，更有政策执行差异下的比较收益考量，确实将面临很大压力。

台州的考虑并不是孤例。“目前，全国估计有2/3的二、三线地方政府在抵制限购，原因是当地的房地产是财政收入的来源之一。”江苏某二线城市地方官员说。

这位官员表示，限购之后，GDP增长和土地财政收入受限不说，最关键是今年地方政府负债多，同时地方保障房建设又需要大量资金。多位地产专家也表示出担忧，一旦限购，土地难卖，地方将面临“四面楚歌”的困境。

这样的困境已经开始显现。数据显示，今年前8个月尽管土地成交面积相较去年并未出现太大下滑，但土地成交金额大滑坡，不足去年全年的一半。以上海为例，土地出让金743.1亿元，仅为去年全年的48.4%。

与全国大部分地方政府一样，台州上半年明显减少了土地的供应，试图通过改变市场供求关系来拯救土地市场，但这一举措并未奏效。直至6月，地方政府在与市场的僵持中败下阵来，开始积极供地，大批优质地块入市，以调动开发商的积极性。

只是，这也并没有一如既往得到开发商的热烈响应。在今年6月9日台州椒江区新明半岛东侧一地块拍卖会上，只有方远建设集团房地产开发有限公司、浙江伟星房地产开发有限公司、黄氏控股集团有限公司3家当地开发企业参与，最终方远公司以6.6亿元的低溢价率竞得该宗土地面积75943平方米的地块。

方远公司总经理陈志军表示，在未来的两三年内，将是刚需、房产企业和政府三方博弈的过程，对于房产企业而言，拿地必然会更谨慎，最重要的是找准市场定位，提高内部成本管理。“有可能在这个过程中，一批中小房产企业会被淘汰，但在政策的叠加效应下，土地市场下行将是未来一段时间的趋势。”

一位不愿意透露姓名的开发商指出，为了保证土地出让金收入，地方政府将会主动降低心理价位，和开发商进行谈判。

但也有地产业内人士认为，相关教育、城市建设费用均需要土地收入来支撑，地方政府并不会因此放弃土地财政，预计未来4个月全国范围内还将出现集中供地的盛况。