陈哲

一个月内，上海在针对楼市吹风口径上出现了明显缓和。与“两会”期间强调将加强房价调控不同，2月初开张的上海市政府工作会议中，并未提及该说法，而是突出了一些促进交易的具体措施。

金融体系似乎也在促成这种变化。在额度相对宽松、央行一年来首度释出放松房贷信号后，上海多家银行也开始将首套房个人房贷利率回归基准。

市场似乎并不对调控杀手锏“限购”的退出存有幻想，而钱紧局面并不会有太大改观。但一季度可能出现的时间窗口，仍然撩拨起一些市场主体的期待。

闸口暗潮

在1月中旬召开的上海市“两会”上，上海市市长韩正曾表示，“今年上海将贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的政策措施，加大普通商品房供应，调整普通商品住房标准，完善个人住房房产税改革试点，实现全年新建住房价格稳中有降。”

韩正指出，“上海房地产市场的住宅价格太高，今年房地产市场的调控力度不减、政策不变，要继续加大力度。上海还将继续严格执行住房限购政策。”

但到了2月6日，上海召开首次政府工作会议。传统上，该会议部署全年工作，但其23项重点工作大纲中，不再出现房价或调控字眼。

上海市政府23项重点推进工作中，保障和改善民生被放在重点突出的六方面之一。其内容只是包括了放宽共有产权保障房准入标准和调整普通商品房住房标准两大方面。

而在以往数年中，上海政府年初确定的重点工作中，“调控”均是关键词。比如2008年“加快完善住房保障体系，加强房地产市场调控”、2011年“严格执行国务院出台‘国八条’和年初上海出台12条房地产市场调控措施，进一步加大调控力度”。

例外的年份是2009年和2010年。在其他省市的深度调控，被似乎更重要的政治任务——“世博会”挡在上海之外。

一位上海房产系统官员说，“现在市场这么差，市府不说加强调控也是正常。”目前尚未得到政策松动的通知，一、二手房交易端执行的规定，包括面积、费率等，都按既往标准。

相比口径变化，楼市政策中更具体的部分，实际上是加大普通商品房供应、调整普通商品房住房标准。

日前，上海普通住宅价格标准4年来首次调整。新执行的标准为：内环线内总价低于330万元/套，内外环线间总价低于200万元/套，外环线外总价低于160万元/套。与2008年执行的标准相比，内环线内、内外环线间及外环线外每套物业分别调整额度为85万元、60万元、62万元，增长幅度分别为60%、43%、63%。

普通商品住宅标准调整直接降低了交易成本。根据此前上海普通商品房的标准，一套非普通住宅，需要缴纳的契税为总房款的3%。而当该套房产被划入普通住宅范畴，那么税率则降到1.5%。

普通商品房界定调整对二手房交易的意义更大，除契税差外，交易中产生的营业税、所得税都与该标准直接相关。“但预计正式执行普通商品房新标准后，交易量会有上升。”上述房产官员说。

同策咨询研究中心总监张宏伟说，上海等地的普通商品住房标准调整，体现了楼市调控“外紧内松”的特点。

但上海房地系统官员中，持不乐观态度的可能不是少数，在他们眼中，当地市场中能起决定性作用的并非有购买能力的刚需，而是投资投机需求。限购不松，市场难见起色。

一位上海市土地系统内官员说，“即便是按照传统，3、4月份有所回暖也是正常，但即便是信贷有些许松动，普通住房点界定重新调整，真刚需并不足以带动整个市场行情有大变化。”

信贷微松

与地方政策相对应的是，过去数月中业界对信贷放松的预期，正在成为现实。

本报获悉，数日前央行工作会议定调信贷支持首套房贷后，沪上多家银行已经作出利率调整，对首套房、改善性刚性需求的房贷放款速度明显加快。

中国银行上海分行个贷部一位人士介绍，该行2月7日由对基准利率上浮5%恢复到执行基准利率。

国有四大行和一些股份制银行的上海分行已经开始逐步松开首套房利率。建设银行上海分行一位工作人员称，早在春节前后就得到通知，对某些优质客户实行基准利率。据悉，农行上海分行甚至对某些客户打出9折的折扣。

而交通银行一位高管介绍，交行对首套房利率在央行会议前，就有给出9.5折。主因是“年底存款准备金率的下调，使银行方面可供贷款的额度增加，在房贷这块可操作空间增大”。

2月初，央行召开2012年金融市场工作座谈会，会议总结了2011年人民银行系统金融市场和信贷政策管理工作，部署了2012年金融市场和信贷政策工作重点及落实措施。房贷成为今年四大工作重点之一。

这次会议要求，继续落实差别化住房信贷政策，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求。这是自2011年调控以来，央行首次公开释放商品房房贷放松信号。

不过，钱松并不是免费午餐，银行态度亦十分谨慎。本报获悉，目前很多银行都把“先存定期，再给房贷”变成潜规则：购房者申请房贷前，需存入相当于按揭额的一定比例(如30%)3个月定期，才能享受首套房贷款利率。

多家银行人士称，目前并未有进一步加大优惠力度的趋势。

房企判断

种种微调迹象，似乎与一些在沪房企预判不谋而合，他们中包括了屡屡踩准市场步调的央企和港资。

本报获悉，2009年上海长风地王，中海紫御豪庭经过半年多的筹备，已经集结好诸多资源，为楼市回暖做开盘准备。“预备今年上半年就开盘，率先推出的以公寓为主，定价方面会随行就市，乐观预计3月份会有一波放量，我们已经做好准备，但一切最终要看政策市场的实际情况。”中海地产华东区一位人士说。

知情人士透露，自2009年拿下地块后，长风项目一直是中海上海分公司乃至华东区域的重中之重。但过去两年中，上海分公司的业绩并不尽如人意。

为确保成功，中海早先已将长风项目独立出来，成立项目公司，并安排了优势兵力：原地产集团营销中心总经理李东持从深圳移师上海，配以华东区域营销骨干，亲自督阵。据悉，公司的预期是，今年能够拿下超50亿元的销售额。

市场一度猜测中海紫御豪庭精装公寓房将定价到7万元/平方米，双拼别墅与联排别墅定价将在15万元/平方米左右。但上述说法遭到中海人士的否认，“目前并没有明确定价，7万-15万的数字也离实际预估中有较大差距。”

上海另一备受瞩目的高端项目新鸿基凯旋门项目，也传出预售许可证将在3月前后到手。但该消息并未获得公司官方证实。

（本报记者 蓝彬珍 万晓晓 亦有贡献）