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赵娟

龙年以来，房地产（申万）指数的最大涨幅达到了28%之多，实际上涨也达20%。成为A股弱市中，最亮丽的板块。

证券市场里的众多机构普遍将这一波行情解读为，由房地产市场交易量好转引起的超跌反弹及预期差行情。

房地产股票的动力似乎还依然存在，上海辟谣房地产微调政策，地产股暂停了上涨势头，但3日后再度反弹。

尽管中央限购基调强调不变，但支持刚性需求的政策已然松动。

3月2日，来自中投证券的消息称，四大国有商业银行日前在京召开座谈会，提出要继续全面贯彻落实差别化住房信贷政策，“首套房贷利率基准内定价，贷款审批被责令提速”，即允许利率向下调整，同时提出要积极支持资质良好的开发企业进行有市场需求的普通商品住房建设，增加普通商品房的有效供给。

这一政策被立即解读为，信贷政策已实质支持住宅市场。

乐观的机构认为，即使经济基本面未见好转，但经济最差的时候也预示着政策的放松即将到来，这或是房地产股以及整个股市向上的动力。

“超预期”行情

除了1月份的超跌反弹，面对地产板块整个2月凌厉的上涨，一些分析师甚至基金经理起初也表示困惑，因为，就在刚刚过去的1月份，房地产的基本面还在探底。

中房信克尔瑞研究中心数据显示，1月份，十大重点城市的成交总量为334.01万方，环比下降53%，同比平均跌幅更是达到68%。虽说有春节因素，但2012年1月份的成交数据与同样是春节月的2011年2月份相比，下降幅度依然达到了46%。

另一方面，市场普遍担忧，开发商存在资金链断裂以及房地产信托兑付违约风险。目前房地产库存依然位居各行业榜首，数据显示，去年末全国未竣工房地产项目15.04万宗，面积达47.99万公顷，4倍于过去三年年均实际供应量，库存量处于高位运行状态。

而变化发生在2月份。

无论是开发商再度打出“1成首付”的幌子，还是百人看房团再现北京大兴的新闻，2月份各周逐渐放量的房地产成交量是房地产股行情得以继续的引子。

各研究机构跟踪的数据均称，所跟踪样本城市2月份各周销售面积大都环比回升。北京市住建委最新数据显示，北京2月二手房住宅网签量为5515套，环比1月大涨88%，但与去年月均数据相比，仍处于低位。

记者走访了北京数家房地产中介，东四环一家链家地产工作人员介绍，2月的确成交量明显放大，成交达30余套，而1月仅10余套，且成交的房表面看均价未变但是总价均下降了约5%，因降息以及政策松动预期，最近看房的人多了很多。据了解，搜狐网组织的看房团，报名非常火爆，达到一万多人，而且绝大部分都是想置业的年轻人。

寻找“预期差”是许多研究员的一项功课，他们关心的不是基本面的变化，而是人们对基本面的预期有没有变化，这或是可以解释房地产板块上涨的原因之一。“影响房地产股表现的不是房价，而是成交量，只要放量房地产公司利润就会好转，也并非真正好起来，只是现实情况超出当初大家的悲观预期。”南方基金首席策略师杨德龙称，“房企利润绝对量很难上升，环比上升就不错了，今年业绩提升希望渺茫，但股价上涨主要靠预期改变带来的估值提升。”

◆下转16版

◆上接09版

房地产板块的上涨也让去年以来重仓其中的上投摩根中国优势、富国天瑞等基金受益良多，其业绩均在同类排名中居前。

目前，机构普遍认同，房地产板块估值尚处于低估状态，且价跌放量，被压抑了两年的刚性需求成反弹之势，但2月份的成交量反弹能否成为趋势仍难以确定。

但中金公司的研究报告亦指出许多人的担忧：当前的房地产政策仍处于地方与中央博弈的状态之中，中央放松政策出现的概率很小，地方政府的自行放松政策不会彻底改观当地的房地产销售状况，因为这些政策对于刺激新增需求的有效性不会很大，但是这些政策的出台却很可能改变大部分卖房者的心理，使得惜售情绪开始上升，因此使得房价可能未来更难出现显著下降，从而让本轮房地产调整周期进一步的进入“销量难涨，房价难跌”的僵持状态中去。

博弈政策放松

2月27日，上海房管局就关于放开非本市户籍居民限购辟谣，重申严格执行住房限售政策。此消息一出，房地产板块涨势偃旗息鼓，但调整仅3日后，3月1日又有所表现，3月2日，房地产板块指数最高上涨了近4%。

“过去两年市场更关注投资需求，忽视了房地产板块的消费属性，如果仅看刚性需求，我们判断价格下降后成交量一定会出来，但可能是一波一波进行。”上海一家合资基金公司基金经理称。

但亦有人担忧，房地产会形成降价预期，随后需求萎缩，最不利的局面即“价跌无量”硬着陆。

上海一家券商资管负责人士则坦言，目前对房地产板块仅做波段参与，虽然估值的确较低，但最关键的是政策不明确，同时，全市场流动性依然紧张，难以支撑大行情。

对于房地产板块的投资，政策一向至关重要。

地方政府的房地产微调已经不是第一次，去年底以来，已经有了上海、芜湖、佛山等很多城市成为楼市政策微调的“出头鸟”。但市场普遍分析，这足见各地方政府经济和财政压力，背后实质上是过度依赖土地财政的地方政府和面对迅速膨胀的库存，业绩腰斩、处境愈加艰难的房企试探性的选择。

上海此次的微调被普遍认为是打了投资性需求的擦边球，超出中央鼓励刚性需求、限制投资性需求的政策大纲。

但国金证券认为“擦边球”作为一种有效的手段，地方政府往往不会因为其难度高而放弃，预计未来地方刺激行业的行为和方向不会改变，因为地产的销售周期明显提前于地方财政周期，如果不令市场尽早回暖，地方未来的财政压力将会非常明显，未来博弈仍将继续，只有房价的理性回调和地产新开工的下滑才是终结调整周期最好的标志。

国泰君安的报告则指出，目前房地产板块政策面已经见顶反转。其对政策面局部放松的路径判断是：宏观货币信贷实际宽松，地方政府自主决策的行业政策局部放松，中央总体行业政策局部放松。

国泰君安认为，基本面的调整，将真正释放政策压力，基本面越差，政策趋松的速度越快，预判随着量价、投资数据的持续下降，中央及地方政策趋松的态势将更为明确。

实际上，银行自行下调房贷利率或加快审批流程的现象已经出现。根据中信证券的草根调研，与去年首套房房贷上浮10%相比，目前针对首套房九折再九五折的现象已经相当常见，八五折的利率也已经出现。

上述那位上海的基金经理也认为，正是这样的预期，房地产板块或将还有行情，在脆弱的基本面下向上突破。

房地产政策的博弈不仅仅关于地产股及其相关周期股，房地产影响整个宏观经济的投资增速，直接牵动GDP和货币政策。而市场目前关注的也不仅仅是房地产政策的博弈。

来自多家机构和银行的最新消息称，2月份银行新增信贷很可能仅有5000多亿元，远低于8000亿元的预期，此前1月份新增信贷7000多亿元，已经低于过万亿的预期。

记者从一家大型银行内部人士处了解到，他们并非没有贷款额度和放贷动力，而是贷款需求不足。

1月份，中国社会融资总量同比锐减四成以上，国家信息中心分析认为，其不仅源于前期货币当局收紧银根，更反映出实体经济真实需求的萎缩，考虑到金融信贷周期要先于经济周期，未来经济增速可能进一步下滑。“一季度GDP依然在寻底中已经是明确的，一季报后企业盈利增速一定还会下降。”上述基金经理称。

但是，1月份，新增信贷低于预期股市反弹并没有受到影响，在股市看多情绪主导的市场中反而出现了“利空被解读为利多”，认为这是经济见底的信号。“2月份的信贷说明经济需求真的不好，未来货币政策放松的趋势已经明确，再加上，目前正值两会，地方财政的困难也会在媒体上有所呈现，如果股市以及房地产板块能够继续上涨，动力只能来自于对政策放松的预期了。”上述基金经理称。