胡芳洁

瑞信亚洲区首席经济分析师陶冬此前发表报告称，中国为应对经济放缓而出台的刺激措施规模可能将高达2万亿元。

尽管新的经济刺激计划、“4万亿2.0”的说法很快被发改委否认，但是，情况已经发生变化。有地方政府信息显示：今年中央投资计划下达速度比往年明显加快，国家发改委要求6月底前将2012年投资计划全部下达完毕，7月底前上报2013年申请中央预算内投资计划。“尽管有官员出面否认，笔者认为中国政府已经展开了一场全面的保增长部署。”陶冬在近日发表的一篇博文中仍然坚持自己的观点，“政府强调的是，这不是又一个‘4万亿’，并不否认在为稳定经济而密集出台支持性政策。”

随着中央政府加大投资力度，这些资金又会怎样影响房地产市场？

可能性

“4万亿最重要的一点是改变了预期。”北京荣邦瑞明投资管理公司合伙人李伟说，当时消费者认为房价会越来越低、货币政策会越来越紧缩，所以不敢花钱，而4万亿之后，发生了两点变化，一是货币政策越来越宽松，二是房价升值的预期出现。

李伟表示，房价升值的预期出现，还需要土地市场适当的活跃来配合，当时民营企业还看不准，这个时候央企出来了，2009年上半年央企高价拿地，土地市场开始升温，这才真正把房地产市场启动起来了。

在地方政府的配套资金中，包括自有资金和银行贷款。李伟表示，当时自有资金有一部分来自城投公司发债，但这只是小钱，真正解决问题的主要是银行贷款，2009年以后地方政府多贷了不少款，例如项目自有资金比例是25%，剩下75%来自银行贷款，就是1:4的放大率；但是执行不严格，自有资金只有10%，90%来自银行贷款，就是1:10的放大率，这个效果是完全不一样的。“这一次，要看中央政府的态度，如果中央政府希望地方政府、银行迅速配套资金，变成一项政治任务了，可能还是会走样。”李伟表示。

途径

这些资金，可能通过怎样的变通渠道流向房地产市场呢？

一种是基础设施项目的投资，是国家刺激经济最主要的投资领域之一。一位城镇发展投融资专业人士表示，因基础设施建设而进行的土地开发，投资资金确实会进入房地产市场。“城市基础设施建设，会带来两个产品，一是土地出让收入，二是土地上进入的产业所带来的税收。”上述专业人士表示，土地出让，能够带来当期收入，才能够解决还款的问题。

以一个城市要建一个地铁项目为例，“地铁票价，由政府来定价，是比较低的。地铁从长期来看不可能赚钱。如果只是用地铁来包装这个项目，这是不成立的，这样只能由政府来投资，不可能获得银行贷款。只有把地铁和土地包装到一起，才可能获得贷款上的支持。”上述人士表示，因此，这个项目就会把地铁和周边的整体拆迁捆绑在一起，但还是以地铁来立项，这样就会整理出一批土地，其中一些地块会交给地铁运营公司来开发。

尽管是一个地铁项目，但可以看到，地铁建设只是其中一部分，资金还流入了土地整理、房地产开发领域。上述人士表示，这种操作方法，在各地很常见。

审批项目与地产开发捆绑在一起，但是以获得政策支持的项目去立项，这是一种方式。

二是央企投资房地产，则成为刺激资金变相流入房地产市场的另一种途径。在4万亿刺激计划中，凭借在相关行业的垄断性优势，如钢铁、石化、船舶、装备制造等领域，央企成为大规模投资的主要受益者。

2009年上半年，央企突然成为北京土地市场竞逐的主角，土地价格也因此水涨船高。“刺激经济的投资，主要是被央企、国企拿到了。他们拿到这些投资以后，项目还是按计划做，但是原有的利润，就可以拿去抢地了。”君投集团董事长彭俊明表示。

此外，央企手上掌握充裕的资金后，还可能通过投资的方式，给房地产行业提供资金。

这可视为第三种方式，投向基金。彭俊明表示，投地产基金太明显，肯定不行，而且现在因为宏观调控的原因，地产基金不容易获得银行的认可，而其他类型的基金，发行起来相对容易，也更容易获得银行的认可，例如文化旅游、能源、矿产等方面的基金。

彭俊明表示，此类基金虽然名称上不是地产基金，但是也可能包含地产开发的业务，例如这类基金中，可能包含相关领域某一块土地的开发。央企去投资这样的基金，看起来与地产没有关系，但实际上投资资金还是进入了地产领域。“基金只是一小部分，主流还是信托。”彭俊明表示，央企可以通过购买房地产信托来进行投资，资金从而流入房地产领域。

此外，还有一种比较极端的方式是央企给地产商放高利贷。彭俊明表示，这种方式依然可以包装成信托的形式，利率超过基准利率4倍算高利贷，但是可以把信托收益率正好定在4倍的临界点，超出的部分，按顾问费、财务咨询费来收取。整个信托的资金，都由一个央企提供，而且单一信托不需要披露。

如何避免国家刺激经济资金流入房地产市场？

以基础设施建设为例，上述城镇发展投融资专业人士表示，真正的问题还是在政策上，根据现在的规定，基础设施可以用银行贷款，但是基础设施本身的产出能解决还款的问题吗？从现金流来说，投入和产出并没有形成匹配关系，基础设施建设和土地结合，这种做法不一定好，但恰恰是一个项目平衡投入、产出的一种方式。“如果中央政府能在税收上让利给地方，在中央财政中额外拿出一部分，作为给地方的借款资金，可能地方政府对土地的依赖就不会那么大。”这位人士表示。

而彭俊明表示，这一次，央企、国企投资房地产的冲动会有，但是不会像2009年那么强烈，但是依然要严防，“其实上述做法，想查都能查出来。就看主管部门的态度了。”