近十年来，香港社会对富豪的看法有了很大变化。过去讲起李嘉诚，香港市民十有八九都会竖起大拇指，称他为“李超人”；而今天要是再跟他们讨论李嘉诚，很多人听到他的名字会立刻大骂“官商勾结”。

这种变化的原因，《地产霸权》一书提供了可能的答案。作者在本书中列举了大量的数据和案例材料，比如香港的零售商铺租金、居住成本和置业成本都名列全球前列；而与此同时，香港的贫富差距日益拉大，一方面是超过17.5%的人仍然生活在贫困线以下，另一方面，以李嘉诚、郭氏兄弟为首的超级地产富豪，却跻身福布斯排行榜的前50位。这种极端的贫富分化，来自高地价政策。高地价导致楼价和租金的高启，从而拉动了香港营商和生活成本的飙升。

在1996年香港消费者委员会的报告中指出，1991年～1994年之间，有四分之三的新私人住宅是由仅仅10个开发商提供，且55%来自4个最大的开发商。由于香港特有的土地市场结构，大地产商利用修订契约制度，凭着庞大的农地及公共事业用途土储，享有土地成本优势，扭曲了香港地产市场的结构。市场如此高度集中，从经济理论层面看，一定会是反竞争的。香港一直都有操纵竞标的传言：“几个有钱人投标，做做样子，最终一位得到，然后去喝茶，瓜分利益。”

在政策的制定和把握上，政府似乎也分外依赖和倾向商界。比如1999年特区政府在未公开招标情况下，将一块数码港批给电讯盈科，而后来这块地的性质由高科技产业用地专为住宅。此外，政府还通过了旧区重建修改条例，将50年以上楼龄强制拍卖的门槛，从原来九成业权统一，降低为八成。而在大项目招标时，也是通过内部邀标的形式确定入选者。

高地价和垄断，对社会造成的危害显而易见。从消费的角度看，香港政府1997年和2003年两轮救市后，开始减少对市场的干预。消费者在市场上除了私人商品楼宇外的选择，越来越少。然而高收入投资者将中低收入消费者基本排除在市场之外，并且地产商开发的新楼房以高价楼居多。香港的中产阶级，在名义上交纳的税款很低，但他们所付的租金或者抵押款确实是世界上最高的，并且还要交纳相当于租金13%~15%的物业管理费。

不仅如此，这些多由地产业发展起来的超级大亨，还将触角伸向了香港的每一个行业。由于香港缺乏行业全面竞争法，房地产大亨在港口、能源、水泥、混凝土、柏油和连锁零售上，不同程度获得了垄断权。正如1984年～1993年为李嘉诚管理和黄的西蒙·莫瑞所观察的那样：“香港到处都是卡特尔，如果政府要给你垄断权，抓住这个机会。”

当然，并不是所有人都认同这样的看法。中原集团主席施永青认为，房地产业的营运模式，是大量资本的投入，不可能把门槛降得很低。但是不是他们真的已经控制了市场，我认为还没有到这个程度。1997年到2003年期间，开发商也只能把房价降下来，那段时间楼价下跌了60%～70%。书中讲香港几大开发商合共拿了超过70%的土地，其实三七分或者二八分，是整个社会的普遍状态。

《地产霸权》很大程度上代表了香港普罗大众的心声，但这一视野在施永青看来并不全面，他认为“资本主义社会最大的问题不是地产霸权，而是资本霸权。最大的问题，是公司普通员工没权分享他们的劳动成果，只有投资者能。如果这个问题能解决，那么消费能力就有了。而目前分配不公平，解决不了这个问题”。

垄断的源头

探查地产垄断的源头，很容易看到，香港政府在土地市场结构管理上存在的弊端，即有意识地控制土地供应，并逐渐放弃了曾经大力推行的致力解决低下阶层住房问题的公屋政策。其中最典型的是，由1984年《中英联合声明》确定的每年50公顷的批地上限和无限期搁置公屋建设。潘慧娴在接受媒体采访时对此表示：“香港公屋政策，简单来说，分为廉租屋计划及居者有其屋（简称居屋）计划，前者于1953年石硖尾木屋大火后开始施行，旨在安置无瓦遮头的穷困人士；而后者于1974年由港督麦理浩始创，目标在于帮助低收入人士自置居所，令其增加在港归属感。买卖设有严格限制及入息审查，居屋价格以免除地价作为补贴，转售时需向政府补回。这两项计划，加上自1950年代起已施行之私楼租管措施，在港英政府治下一直行之有效，而且从未对私楼（商品房）市场有负面影响。香港回归后，自港府8500套公私房屋建议被既得利益者以亚洲金融风暴引发负资产潮为借口推倒之后，先有私楼租管被完全撤销，继有房屋局长孙明扬于2002年宣布一系列托楼市措施，包括停建停售居屋及停止或不定期拍卖土地。这些本应属暂时性之措施，经历其后2005至2010年之楼市狂旺楼价暴升仍一直保留，而香港政府对此却坐视不理，因此导致很多港人安居梦无从说起，怨声载道。”

同时值得关注的是香港供地上限政策的出台背景，基于当时中国政府担心英国政府在过渡期间将土地抛售引发金融危机而制定的政策。1997年回归后，香港首任特首董建华提出“八万五”的住房供应制度和增加土地供应政策。但这项措施因此后的亚洲金融危机所搁置，近30年来，香港地产市场的基本特征表现为供不应求。这样的市场表现推高了地价，政府的土地出让金也随之水涨船高。事实上，地产业对香港财政收入的贡献巨大。

除卖地收入外，香港政府还直接或间接向土地、房屋征收多种税项，包括地税、买卖印花税、物业税、差饷，以及地产发展商的溢利税/利息率等。1994/1995年到1998/1999年度的4年间，仅差饷和政府物业投资两项累计达386.8亿元，约占同期财政总收入的4.9%。

政府对土地的依赖是显而易见的，这曾经为营商环境中的低税收、城市公共设施完善提供了基础和空间，但现在又确确实实影响了整个社会中的公平和经济活力。《地产霸权》的作者认为，前港英政府不惜以沉重代价坚持高地价政策，今天的特区政府不应再受这一束缚。若要香港经济成功转型，当务之急是政府减低对卖地收入的依赖，并增加与地产商土地交易的透明度。原则上应视自己为土地守护者而非地主。

事实上，业界人士在供应结构的问题上亦对政府颇有微词。因为香港有超过80%的土地还没有使用，除去一些郊野公园/城市绿化的用地，还有很多可供开发，比如工业区的规划调整，比如农地的重建。“土地供应增加的话，地价是有条件慢慢调低的，根本不用搞很多复杂的房屋政策。开发商建的房子多，对象一定慢慢面向普罗大众。”施永青表示。

疯长的房价

在香港人人苦于房价之高，内地更是有过之而无不及。在土地供应结构、市场趋于寡头游戏等方面，两者的相似度是如此之高。而更为可怕的是，土地在中国大多数城市收入中所占据的比重更为庞大，政府在市场监管中的角色定位更为模糊甚至错乱。

我国2003年开始对房地产进行宏观调控，然而三驾马车之一的地产经济作为国家经济重要的支柱产业，正越来越多的引发人们对其“野蛮生长”的思考。

首当其冲的突出问题是，上世纪90年代初实行的分税制中的一个副产品，是事权与财权的不对称。这让地方政府过度的依赖于土地收益、土地收益和房地产税费成为政府的主要财力来源。

中国内地的地产商任志强认为，政府从房价中获取的比例过多和过高，所以不得不用遏制房价的增长来掩盖政府从房价中谋取暴利的恶名。一度内地所有的媒体、官方舆论和社会舆论都将房价上涨的原因归咎于房地产商的囤地、高利润，但事实上房地产商却无法改变土地出让制度，不得不将土地成本的上涨转移到房价之中。