陈哲 姚艳芳

今年上半年，融创无疑交出一份靓丽的成绩单，实现销售125亿元，较去年同期增长83.63%。43亿元的营业收入同比增加224.4%。毛利约13.76亿元，较去年增加113%。此外,公司净利润亦有大幅增长。

对绿城项目的收购和合作，无疑使得过去几年低调发展的融创再次成为市场的焦点。逆市中，融创反而实现了扩张和增长。这或许出自其战略调整比许多人都要提前。融创一改往日顺驰时代的狂飙突进，“这几年我们制定高端精品战略，只深耕京津沪渝区域。今后还会坚持。”对于转型，孙宏斌无疑有着比常人更为深刻的感受。

经济观察报：过去一年，很多企业由于手上拿着高价地，都在去库存、回笼资金的阶段，融创的情况是如何的？

孙宏斌：去年我们计划销售180多亿元，起初大家都不信能完成，最后还是完成了。今年的销售计划是220亿元，肯定还能超，现在已经正式提到300亿元的标准。

现在的销售市场最大的问题就是分化，不同的城市相差很大，相同城市的不同区域相差也很大。首先开发商是相差很多的，然后项目是差很多。这跟过去不一样，过去是好了都好，不好了都不好。我觉得这是正常的市场，不同的开发商，不同的项目之间分化的比较重。

经济观察报：去年融创的扩张力度较大，未来的资金安排会是怎样的？

孙宏斌：现在公司的现金流很健康的，净负债率可能不一定能说明问题。我们先看销售和有息负债比例，这个指标非常健康，排在中国上市公司前三名。今年实际到期的负债是22亿元，短期负债非常低，年底到期要还的12亿元，算上明年上半年，短期负债50亿元。现在到明年上半年，我们将会有200亿—300亿元的回款，所以资金上会比较安全。

支出这块没有一个特定的数额，收购绿城最后可能会投43亿元，我们的资金预算还有一半，下半年的重点还是会放在北京上海拿地。

经济观察报：去年融创通过一级市场和收购，拿下很多项目，今年的动作也不小，是否对你们而言是拿地的好时机？

孙宏斌：很明显，每年第四季度政府推地的规模都比较大，因为他需要完成指标。上半年做一些保障房什么的，下半年推地会比较多。第二个是因为开发商的资金链还是比较紧，还是一个供求问题，供应量大了以后，资金就紧，拿地还是一个比较好的时候。现在土地市场比原来要好一点。

经济观察报：很多开发商都在做战略上的调整，包括产品、定位、价值体系、营销，都在作调整。你们跟绿城合作不少项目，融创在其中做了什么？

孙宏斌：我们现在的战略就是京津沪渝的四个区域。北京、天津、重庆这几个地方现在都是比较高端的，尤其是北京和上海。另一个就是我们的定位在高端和精品。

跟绿城的合作，我们的调整主要在规划上，要更合理一些。比如说绿城原来的户型面积偏大，一些户型面积要调整的小一些，我们让他更适合市场。但是定位、品质，包括产品标准都是完全一样的，售价可能会略有提高，因为去年年底到现在绿城的售价都偏低，从不同程度上都可以提高。我们合作的项目今年都卖得挺好的。

接下来，我们仍然会坚持高端精品项目，在这几个区域里，这是我们几年来对投资者说的，一直没改过。

经济观察报：很多开发商都在往下走，挖掘二三四线城市机会，你们集中在四个一线城市圈，定位这么高端，会不会集结较大风险？

孙宏斌：不会，京津沪渝这四个区域人口大概有1.2亿，每年的开发量都在一亿平米以上，这里面也有一线也有二三线，在北京/上海算是一线，在天津算是二线，重庆，苏锡常算三线，宜兴包括昆山，算四线。这是一个很大的市场。

另外，很多人说高端物业卖的慢，卖的不好，这肯定是一个错误的认识。融创去年卖了190亿元，今年我们销售目标220亿元，我们已经正式把目标调整为300亿元了。我们为什么去年能卖这么好，今年也卖这么好，就是因为我们定位是在高端物业。现在中国的产品均价，绿城排第一的，大概在一万六到一万七左右，我们排第二。不能得出结论说因为他高端所以就卖的不好，我觉得高端的产品应该卖的更好。我们和保利合作的天津项目价格也是最高的，300套房子推出来现在有1800个客户排着队呢。

经济观察报：有人认为，今后的房地产政策无论如何变化，将是一个平衡、均衡社会各方利益的局面，地产飞速扩张、其他事宜让位土地财政的做法，将发生转变。你如何看？

孙宏斌：中国将来政策的走向就两条，一条就是把高端放开把低端管住了，另一个就是增加交易环节和持有环节的税。其实房产税对于房价来说是没有影响的，房产税是控制不了房价的，而且我们现在的房产税都是千分之一到千分之三，对房价没有影响。

其实我觉得这个行业真正的问题并不是政策。不是出了什么政策说了什么话，我觉得最重要的是经济，是基本面的问题。这个经济的基本面在剧烈变化，美国、欧洲、中国，经济都在下滑，这些东西对房地产的影响，是比宏观政策调控更深刻的、更根本的。很多人说过去十年是“黄金十年”，现在是白银，再过去就是黄铜了，2004年我说要销售100亿的时候大家都说我是疯子，现在公司的利润已经100亿了。那你能说那时候是黄铜，现在是黄金么？真要把这个行业看明白的话，就不要管什么宏观调控，最后哪个公司干的比较好，一定是把经济看明白了。只是过去什么公司都挣钱，现在是好的公司挣钱。