胡芳洁

今年前8个月，世茂房地产销售额超过300亿元，完成全年目标的98%，预计其今年的合同销售额会超过400亿元。业绩超常规增长的背后，是这家最初以“豪宅教父”立足的老牌房地产企业，所做出的巨大调整与革新。

“从去年年初就已经在变了，到位是在去年年底，今年是我们第一年的改革年。”世茂集团董事局副主席兼执行董事许世坛说。

三年后，世茂的目标是1000亿。“从我们的判断，未来房地产政策整体会偏严，是限购加房产税，而不是有了房产税就不限购了。30%的年增长率，我觉得是比较稳妥的，这一目标，应该是建立于政策比较紧的情况下。”许世坛说。

从高端大户型住宅，强调产品高利润，转向刚需、刚改，放低利润、强调“周转率”，是许世坛掌舵以来发生的变化。

经济观察报：最近一年，世茂发生了很多改变，最核心的变化是什么？

许世坛：改革的核心，还是在团队和产品。

很多企业，不能发展得非常好，可能是自己把自己耽误了，由于政治的原因、层层汇报啊，一般房地产企业，都是四五层的，我们变成三级管控，慢慢变成两级管控，再变成无缝链接。如果能实现这一点，企业做多大，都是有可能的。

有的企业可能管理做得好，拿地却特别贵，利润率低；有一些企业拿地很便宜，但是盖得很一般，利润率也不怎么好，相对也不怎么好卖。我希望世茂可以做一个比较全能的选手，从拿地，到团队，到最终把产品交给客户，都有一定的竞争力，如果能做到这一点，要实现较快的增长，不会有很大的困难。

产品方面，两三年前，我们更多的产品都是200平方米以上豪宅型的。在去年年底、今年年初，在售的项目一共有40多个，其中有30多个都改掉了，就是说我们拿出来70%—80%的项目把户型做了调整，当然也包括其他方面的配套。总共是40多个项目，改了30多个项目，别人是改几个地块，而我们改得比较多。

经济观察报：世茂计划未来3年，每年30%的复合增长率，并计划冲击千亿目标，这个目标是如何确定的？如何评估风险尤其是政策风险的？如房产税的征收。

许世坛：我们对政策的考虑是比较多的，我相信整体会偏严。从我们的判断，不是说房产税有了，就不限购了，限购还会继续，是限购加房产税。现在真正征收房产税的城市，只有重庆和上海。相信未来会多几个试点。但是我觉得不会大规模在全国展开，这是第一。第二，试点城市不会太多，而且肯定是房地产最火爆的城市，才可能试点。

但是，现在经济压力是比较大的，所以在金融方面是偏松的，开发贷款、个人按揭贷款，问题都不会太多。我想第一套房贷款利率8.5折，已经成为一种共识。

今年上半年，我们已经还了20多亿元的信托，今年下半年、明年，信托陆陆续续到期，我们都能还掉。所以在这一块，保证30%的增长，没有太大的风险。我们也不敢说得太多，因为在市场最好的时候，很多人的口号都50%，甚至翻番的，30%我觉得还是比较稳妥的。这个30%，我感觉应该是建立于政策比较紧的情况下，建立于我们负债率不要上去，现在负债率已经从去年底的82%，降到68%，接下来再进一步降到60%以下，到40%、50%的行业最低标准，这样市场好了，就多买点地，增加一点负债率；市场差的时候，负债率是最低的，银行也不怕，也愿意贷款。

我们希望可以引进一些在知名企业工作过的好的高管、好的中层，给他最好的工资、最好的待遇，有一些不合适的，也做一些淘汰，这样效率也会有一个很大的提升。这样的话，对抗风险很重要的。

经济观察报：SAP公司正在为世茂开发的IT管理系统有哪些特点？和一般的房地产企业管理系统有什么不同？

许世坛：中国大的地产开发公司，在系统方面的投入，一般是用友、明源的系统，成本可能要上千万，我们SAP系统的成本，是这个数字的三四倍，我们的投入是非常大的。SAP有什么好处呢？第一可以做业务分解，比如说设计，从方案开始，到最终做完的施工图，后续的检查，都有三百五六十道工序，这三百五六十道工序，项目做什么、区域做什么、集团做什么，都会有明确的分工。

它的计划细分可以具体到每一个人。你做一件事，需要花多少个小时去做，做到什么程序了，电脑里都有监控。这个产品线需要哪些材料，从涂料到门锁，哪一个供应商、多少钱，都有数据；比如说总包，如果付款超出1%，电脑就不付款，都会有很严格的监控。

现在SAP出了100人，我们出了50人，一共是150人去研发这个系统，我们甚至为此在上海陆家嘴又租了半层写字楼。我们希望做出来，是符合世茂本身的一个系统。

我现在经常跟同事聊，你每天经营，觉得哪里很不顺的，就把问题提出来，问题越多越好。只要觉得不好的，都可以提，去调整，这些调整、改变都会在系统中体现。举个例子，运营方面，集团要求各个区域每个月都要去统计开工面积、竣工面积、销售面积，是很麻烦的事情。这个工作以后就不需要了，比如拿到一个施工许可证，直接扫描进系统。当你打开这个系统，每天所有的更新的数据都有了。管理层可以看到整个集团的很多数字，例如成本，全部可以做到动态成本。这个SAP系统，是世茂的SAP，我非常看好，是业内第一个采用SAP系统的，会在明年上线。

当然，SAP也有它的不足之处，SAP主要是跟工厂、流水线、物流这种公司做得多，房地产公司做得很少，所以有时候我们也很累，我们要告诉他什么是房地产。我们会继续持续投入，看到效果应该是在明年。

经济观察报：地产企业在成长的过程中，往往会出现负债率高、资金安排激进的问题，在把企业做大的过程中，如何控制风险？

许世坛：我觉得不一定说1000亿就是好。更重要的还是要稳健发展，同时，把风险控制得比较好。

为什么万科可以做到1000多亿，各方面都较为稳健，也有充足的现金？就是它的周转率特别快。我们现在要求各个区域公司，买地以后，6—9个月要开始销售，而且我们还有一个更加严格的要求，就是12—15个月，要做到整个项目的正现金流。举个例子，刚刚我们在上海买了一块地，在非常好的位置，这块地大概是10个亿，是比较好的位置、低密度住宅用地，应该可以卖到超过3万元/平方米，总共可能能卖到30亿元以上，现在买地，我们要求明年6月份就要卖房；第二，我们要求这个项目明年就要卖出15亿元。为什么呢？因为15亿元的销售额，收款率80%，就可以收回12亿元，12亿元正好把10亿元的土地成本和2亿元的建筑成本收回来。这个就是我说的12—15个月，要做正现金流。

另外就是第一期推盘的去化率。我们现在也跟区域在沟通，如果开盘第一个月，没有做到70%的去化率，是不允许开二期的，做不到70%，肯定是产品有问题，那就先不要开二期，除非二期的产品跟一期完全不一样。如果做到这样的话，既可以控制产品，符合市场，也可以做到加快周转率，风险就小了。实际上，房地产业最大的风险，就是周转率的问题。拿地的时候都很兴奋，但是卖的时候不行，卖得很慢，现金流跟不上，就会有问题。很多企业，出现资金链的问题，我觉得还是因为整个产品、设计、运作出了问题。

例如，我们看一个企业，质量是非常好，但是他为什么会遇到很大的问题，我觉得主要是两点，一个是成本控制和周转率，买了地王以后，没有6—9个月通过做得比较好的产品把它卖出去，往往买完地两年后，才开始卖房子，结果两年后已经调控了；第二个问题更严重，就是产品单一。产品都是200—300平方米，产品单一也是很累的一件事，所以我们刚才说，我们现在会做40、50平方米的，也做四五百平方米的，用不同的地块，可以做不同的东西，做到分散风险。

上半年我们实现正现金流20多亿元，很少有房地产公司可以做到正现金流。房地产公司一般都是经营负现金流，我听一个美国的投资者跟我说，他都不敢去碰中国的任何一家房地产公司，他说在前两年市场最好的时候，中国的地产企业居然都是负现金流，他就觉得很怀疑。我跟他解释，企业在市场最好的时候一般都是要求100%的增长率，所以肯定是负的。例如去年卖300亿，今年就要卖600亿，明年就是1200亿元，不可能不负的。