张延龙 孙黎

利润10%，对房地产项目来说合理吗？陕西正在试图给出回答。

10月19日，陕西省住建厅与陕西省物价局联合下发《关于加强商品房价格成本利润测算进一步促进我省房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），要求“全省房地产项目合理利润率应控制在10%左右”。

这一通知旋即引起了巨大争议，外界将其简称为“限利令”。按照《通知》，陕西各地应测算具体区域的开发成本区间，并在“确定合理利润率并控制在10%左右”的基础上，形成该区域的价格销售区间，开发商必须在区间内对销售价格进行备案。

“我们只要求开发商备案销售价格时，销售价格应该在确定的价格区间之内。并不要求开发商备案开发成本，对于具体单个项目，也不要求这个项目的利润率在10%。”陕西省住建厅官员对本报称。

对于政策的初衷，该住建厅官员说，“我们就考虑解决一个问题：（政府）稍微迈一步，接近市场、接近价格”。

他表示，政策着眼点在于落实中央“一房一价、明码标价”的政策，是单就房价利润空间、引导自主、改善型消费等很小的范围出台的政策，对于地方财政乃至宏观经济的影响，“我们根本没考虑到”。

探索

一位陕西省政府官员说，“《通知》是一个部门性文件，并没有陕西省主要领导的授意，从程序上讲，也不需要得到省政府主要领导的批准”。

“外界有猜测说，这是不是陕西省主要领导的想法，应该说没有”，他说，《通知》是部门普发文（普发性公文），并不是上行文，“是住建厅几个处室牵头完成，拟定这样一个文件后，找物价局的分管领导进行会签，在公文程序上，不需要上报到省政府办公厅批准，也不需要经过省政府分管领导签发。”

按照陕西省住建厅官员的说法，政策的调研实际上从去年年底就开始了。当年陕西省住建厅经过对全省部分市、县共21个典型商品住房项目进行调研，按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，开始了政策的调研工作。“有县城的项目，也有市区的项目，我们发现县城项目的利润率低一些，在10%以下，一些市区项目的利润率则要高于10%，总的来说，10%左右应该是一个比较合理的数字。”前述陕西省住建厅官员说。

据称，政策的出发点，是希望引导大家购房理性消费，“一是要防止房价反弹，二是让老百姓对商品房成本心中有数，刚需购房该出手就可以出手。希望开发商既有利润，老百姓也能买得起，以此促进房地产市场的平稳和健康发展，把商品住房价格引导到满足自住型和改善型住房需求的轨道上来。”

陕西省住建厅希望这项政策所达成的效果是，“解决企业在物价部门申报备案价格报多少备多少的问题，引导企业备案价格在价格区间范围内，同时让群众明明白白消费”。而据称，主要的政策依据，来自于国家发改委发布的《商品房销售明码标价规定的通知》。

2011年，国家发改委曾下发《商品房销售明码标价规定的通知》，要求商品房销售明码标价、一房一价。不过，这项通知并不涉及商品房开发成本测算，也不涉及项目利润率的管制。

前述陕西省住建厅官员说，政策是对“一房一价”的具体细化和落实，也是一个探索。“市场经济下，政府也不能什么事都不做。中国的房地产市场不是一个非常理性的市场，所以我们要慢慢引导，切忌要管就完全管死，要放就完全自由，就放羊。”他表示。

引导

“也是看了报纸才知道的。”陕西省政府决策咨询委员、陕西省房地产学会会长王圣学说，政策出台前，并没有从相关部门了解到这方面的信息，“住建厅也没有找我们座谈、征询意见，对这个政策的背景，感觉有点莫名其妙”。

王圣学说，目前陕西的房价很稳，稳中有降，在这个时机出台这样的政策，“目的性、时机，都非常奇怪”。一位当地大型国有开发商高管则说，“很突兀，突然就出来了，现在还不太明白到底是什么政策意图”。

这位高管说，房管部门在预售环节，用发放预售证来“要挟”进行成本申报、价格管制，但大家都知道，房屋预售时，实际上成本只发生了很小一部分，根本没有办法进行决算。

许多质疑者也认为，这项政策将促使开发商可以在成本上报时增加名义成本，很难彻底执行，行政干预的调控只会导致市场的不真实性越来越大，同时，一些主管部门的寻租空间也会越来越大。

王圣学说，“强制执行将导致弄虚作假，就算是同一区域，有的项目拿地早地价便宜，有的项目拿地晚地价贵，这些也构成成本差异，而且，不同开发商的成本管理、产品定位都有所不同。政府对其进行干预，不符合市场规则，也于法无据”。

不过陕西省住建厅官员认为，一些质疑来自于对政策的误读。

他说，“我们只要求开发商备案销售价格，销售价格应该在确定的价格区间之内。并不要求开发商备案开发成本，对于具体单个项目，也不要求这个项目的利润率在10%”。“这可能是一个非常大的区间。”他说，“比如说，我们确定一个区域的开发成本区间大概是3000-5000元，那么它的商品房销售价格区间大体上应该是3300-5500元。开发商只需要在这个区间内进行销售价格备案，我们不强制要求它备案它的开发成本，也不要求控制它的利润率”。

据称，陕西省住建部门将按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，根据2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》及当年涉及建筑的各项价格指数测算出较为准确的开发成本。“刚开始肯定是试点，会选定某个区域，在此区域选定不同品质的典型性项目，将所有成本考虑进去，核算出一个合理成本，在此基础上再加上10%的利润，最后公布一个大致价格区间。”他说，而由于土地、建筑、资金等成本都会发生变动，“成本核算可能半年发生一次变动，以反映市场的真实价格”。

他说，政策将反映一个正常的开发过程，给开发商正常的利润，“你如果利用市场的心态，利用老百姓非常紧迫的心态，报一个非常离谱的价格，那么我们不允许”。

他反复强调说，这不是政府定价，不是核价，也不是政府指导价，中国的房地产市场从1998年开始有一个非常大的转变，目前还不是一个非常理性的市场，“所以我们要引导，慢慢引导”。

时机

“陕西是第一步，能这么做也是得到上级一些主管部门的认可。”一位接近住建部的人士表示，可能对全国房地产政策的预期是有一些影响的，这位人士认为其他城市未必也会推。

就目前为止，陕西省的楼市新政对房地产项目利润率的要求仍停留在《通知》的大框架上，尚未出台相关细则，但对房地产行业政策从严的意图已初露端倪，这也是第三季度以来全国各地楼市调控的大气候。

据中原地产统计显示，仅9、10两个月，各地及中央部委已经有超过15次释放政策再收紧的信号。

业内人士认为，近两个月内，各地纷纷出台调控新政，以偏紧政策为主，这些举措符合中央对楼市调控的意图，也是对前期调控效果的进一步落实，意在维稳市场。不过，在中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌看来，陕西的“限利令”一不合理，二不好操作，三是当前房价稳中有降，这么做没必要。

前述接近住建部人士称，如果限制利润，总体价格初始可能会有一些降低，但价格最后会反映到二级市场上，完全扭转价格体系可能要几年的时间，“房地产现在价格从来不是成本决定的”。