李缘

一边是手中的港币逐日贬值，一边是资产价格不断飙升，流动性泛滥给香港造成的困扰，近日再掀波澜。

10月17日，港币兑人民币官方汇价首次跌破80的重要心理关口，即现时100元港币已无法兑换到80元人民币，为2005年汇改以来的新低。几乎是同一时间，美国第三次量化宽松（QE3）的滞后效应浮现，国际资本涌入香港，履行汇率稳定职责的香港金融管理局10月20日起四度向市场注入143亿港币，用卖港币买美元的方式平息市场的火热需求。

未来的影响会怎样？即使是在香港第一线观测金融潮水的官员和专家，给出的答案也只是“仍待观察”。财经事务及库务局局长陈家强指出，亚洲市场受到利好消息的提振，资金流入寻求回报，包括憧憬内地有利好政策出台和人民币升值等。金管局副总裁余伟文表示，热钱流入亚洲，港元需求仍在持续，会密切留意市况发展。

而对于普通市民钟华超来说，这两年一直有疑问盘旋在脑中：“都说香港主要受欧美经济影响，但为什么欧美经济这么糟糕，香港的楼价仍可以一枝独秀，现在是虚火还是实火？”

陶冬卖楼

从英国留学归来的钟华超已在香港工作7年，他说现在生活的主题就是“等”：等下一波经济周期来临，在楼价下跌到可负担水平时置业，然后和女友结婚、生子。言谈中他表示很后悔，从2010年开始便有置业的想法，但当时楼价已较2008年的低位升了四成，他觉得国际经济都没有改善，可以“再等等”。

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但没料到的是，经济虽差，热钱却泛滥，资产价格节节攀升，2010年至今楼价又升了近50%，换言之，现在的楼价和2008年金融海啸的低点相比，足足已翻了一倍。

瑞士信贷董事总经理兼亚洲区首席经济师陶冬近日也认为流动性驱动的“楼疯”再现，坐言起行，他已卖掉自己所持的一间豪宅。

18年前便移居香港，除自住需要买楼外，陶冬近年一直持有物业收租。去年6月份,欧债危机恶化前陶冬便宣称短期内不会再买楼：“香港的房地产处于两个漩涡的交叉点，一个是美联储的量化宽松，一个是中国热钱，这两股水流港府都无法控制。”

今年9月底，陶冬和媒体见面时又透露自己在逐步沽出香港的物业：“香港楼市已进入疯狂状态，我不愿和疯狂为伍。”陶冬指自己卖楼的“触发点”是他经常光顾的一家台湾餐厅，平时生意不错，但也顶不住业主由6万加租至22万而结业。陶冬形容动辄三四倍的租金升幅是“杀鸡取卵”，认为“真正的香港正在消失”，即售卖传统港式食物如奶茶、牛腩面和菠萝包的小店会因为铺租压力而陆续关闭。“现在物业的回报与风险已极不匹配，这种状态是不可持续、无以为继、不合道理的。”

据港媒引述消息人士指出，陶冬售卖的物业为西九龙豪宅区擎天半岛的136平米公寓，2006年以870万港元买入，相当于每平米6.4万港元。今年9月卖出价为1890万港元，升值1.2倍，账面赚入1020万港元。

热钱凶猛

除楼市外，另一个便捷的资本逐利场——股市也频频告捷。恒生指数10月10日开始连续10个交易日上扬，为2006年以来的首次10连升。亚太股票基金亦受到追捧，连续5周录得资金净流入。

热钱为何恋栈香港？曾任香港中文大学经济学教授的关焯照指出，香港经济前景并非一片光明，与此相反，轻微的滞胀已出现，即经济增长乏力的同时通胀居高不下。他说，现时资产价格攀升的状况“并不是香港有多好”，而是“钱太多了，只能往资产上冲”。

香港因为施行美元联系汇率制度，对国际投资者而言没有外汇风险，且资金自由进出，一直为热钱在亚洲的首选地。金管局上一次“出手”干预汇价是美联储开启首轮量化宽松后，即2008年10月至2009年底。据政府报告，当时约有6400亿港元的资金净流入香港，银行体系结余由10月前的100亿港元骤升至2009年底的3200亿港元，为历史高位。金管局用增发外汇基金票据的措施消化资金，2010年初银行体系结余已回落至1490亿港元，且维持至今年9月。直至10月中，港元需求忽然增大，港元兑美元走强后银行体系结余骤增至1630亿港元。

事实上，早于金管局在10月20日强制干预汇市前，已有大量资金流入香港。摩根斯坦利的报告指出，用货币基础、银行新增外汇资产的变化来估算，今年8月屯港的流动资金规模达15600亿港元，创金融海啸后新高。换言之，早于美联储宣布第三轮量化宽松前，热钱已汹涌袭港。

“热钱”的定义是短期内进出的逐利资本，但现在看来，金融海啸后流入的资金并未撤离香港，这也是香港楼价近乎直线上升的一个原因。关焯照指出，楼价攀升最主要的原因，仍是联系汇率。香港向来以美国货币政策马首是瞻，美联储不断“放水”导致的低息环境，令贷款买楼的成本变得异常的低。现时香港个人房贷年利率约为2.1%，虽然已较两年前0.8%左右的利率显著增加，但水涨船高的租金给投资者带来高于成本的回报率，楼市的“接火棒”游戏仍在持续。

滞胀隐忧

和每日创新高成交楼市形成鲜明对比的是并不乐观的经济前景。

香港政府近期下调了今年香港GDP预测，由原先的1%至3%进一步收窄至1%至2%，下调的触发点是疲弱的出口。第二季度出口按年和按季分别跌0.4%和3.7%，其中输往欧盟市场的按年跌幅达12%。与此同时，港府上调了全年通货膨胀预测，由3.5%调至3.7%。统计处的最新数据为，香港二季度通胀为5.1%。

滞胀的另一个幽灵是失业率攀升。香港7月至9月失业率微升0.1个百分点至3.3%，表面上看波澜不惊，但保险、制造和零售业的失业率有攀升趋势，金融、法律等专业失业率同比上升三成。专业人士历来是香港中产阶级的中坚力量，但今年和他们最相关的新闻是铺天盖地的裁员。

现为全职投资顾问的关焯照指出，现在的情况让他想起1997年，当时外围经济动荡，投资者仍疯狂追逐物业。“有评比说香港竞争力为全球第二，仅次于新加坡。但要在香港做生意，固定成本太高，成本方面的竞争力很弱。”据香港投资推广署和统计处10月18日发布的调查显示，近四成受访公司表示，香港写字楼和住宅租金高昂，对设立分公司极为不利。此外，有24%的受访公司认为香港整体营商环境变差。

中信证券国际执行董事林一鸣回忆，20年前大学毕业时他的大部分同学找到的工作月薪都近万元，如果努力工作，每年加薪幅度都在20%以上。当时太古城（港岛一个优质住宅区）每平米售价约2万港元，毕业数年置业并非难事。林一鸣指出，现在毕业生起薪点和20年前差不多，但每年平均加薪不足5%，飞涨的物价和楼价让青年一代怨气颇大。近期太古城每平米售价为10.8万港元，较20年前翻了4倍。

本身是资深物业投资者的林一鸣感慨，近期已目睹和听闻很多经营者放弃本业而投身炒卖。他称之为“资产主义”对“资本主义”的胜利，即无论是资本家（创业者、经营者）或打工仔，近乎所有的盈利都被持有资产的人蚕食（铺主、写字楼业主、地产发展商）。

他举例称，一家茶餐厅若收入100港元，普遍情况是30港元为租金成本，30港元是食物成本，30港元为人工成本，剩下的10港元才是经营者的利润。若老板和员工努力工作、经营得道，获得了110港元的收入，很快就会面临加租的窘境，额外利润悉数纳入铺主囊中，甚至有可能租金加幅超过额外利润，不赚反蚀。

“以前的香港是能干的人可以通过辛勤工作向社会上层流动，但现在香港已成了资产主义，一个人的能力和知识已变得相对不值钱，因为几乎所有生意的结果，都是利润流进了资产家的口袋里。”林一鸣认为这样扭曲的社会形态，会令香港被怨气充斥，除了“资产家”，人人都变成“愤怒鸟”，如大学毕业生沦为穷忙族、中小企业生存空间日渐萎缩，即使是中产阶级也被通胀蚕食购买力。

夹缝中生存

近期低落的中港关系也为香港的未来蒙上阴影。

内地孕妇赴港产子、名店拍照事件和“蝗虫论”，甚至新界东北发展等内地人“躺着都中枪”的一系列中港冲突发生后，前国务院港澳办副主任陈佐洱10月24日在人民网强国论坛上表示，近年港独势力确在抬头，“像病毒一样蔓延得很快，这是毋庸遮遮掩掩的事实，值得提高警惕、严正应对。”陈佐洱又引述前国务院港澳办主任鲁平在港媒上刊发的言论，“这些鼓吹香港独立的人是纯粹的傻瓜，没有内地的支持，香港就会变成一座死城。”

抛开社会民生方面的争论，内地旅客来港消费的热潮减退，已打击了香港经济。香港旅游发展局指出，十一黄金周来自内地的旅客消费力明显下降。之前披露的零售数据显示，8月份零售业总销货价值仅比去年增长4.5%，相比2011年平均23%的增幅已显著放缓。暑期一般是内地旅客购物的零售旺季，但今年暑假却遭遇了“旺季不旺”，特别是去年最受欢迎的钟表和珠宝首饰，销售值在8月转升为跌，由7月的升1.2%下滑至8月的跌3.4%。香港零售管理协会主席麦瑞琼对大幅下滑的零售数据“表示震惊”。

旅游和零售这两个劳动密集型的行业一直是香港高就业率的“功臣”，但现在的情况似已过了最好时期。2003年开始的“自由行”曾一波波推动香港商铺售价和租金飞涨，但潮起必有潮落。

林一鸣观察指出，现在尖沙咀、铜锣湾两个旺区的空置铺位越来越多，在铜锣湾走了不到一小时，已看到数十个空置铺位，“感觉上已接近、甚至超过2008年的数量”。他认为空置铺位增多是重要的经济预警，既反映了高租金令经营者无以为继，又反映了内地旅客的消费模式已出现变化。陶冬也表示，认识的很多“豪客”，因为香港太过拥挤，购物体验每况愈下，宁愿飞去巴黎或米兰购买奢侈品。“现在以及10年后的香港仍可以是中国的纽约，但20年后香港也许会变成中国的佛罗里达（只适合富人休闲度假的旅游区）。”陶冬说，香港除了金融业仍可吃老本外，其他产业的竞争力日渐下降，且近10年来底层人群的生活无改善、向上走的机会越来越少。“若人民币有一天实现全面国际化，香港作为（人民币）离岸中心的地位在哪里呢？”他反问道。“现在在香港无论是买楼还是做生意，输的概率肯定比赢的概率大，不如等泡沫爆破后再做决定。”关焯照指出，香港是相对成熟的经济体，又和世界经济脉搏紧密相连，现在一动不如一静，上策是个“等”字。在热钱蜂拥和购买力下跌的夹缝中，香港市民也许会在等待中再错过楼市升幅，但他们并没有太多选择。