胡芳洁

近日，中国房地产研究会、中国房地产业协会和中国房地产测评中心发布了2013年中国房地产开发企业500强测评研究报告。

该报告显示，尽管部分标杆企业销售额迅速增长，但整体净利润普遍下滑、利润空间持续收窄；2012年500强地产企业销售费用、管理费用、财务费用三费比率，达13.76%，更是创下近五年内的最高值。地产行业的竞争已经进入一个崭新的时代。

经济观察报：在对中国房地产开发企业测评过程中，目前地产企业可大致分为哪几个梯队？这些企业的分布有什么特点？

丁祖昱（中国房地产测评中心主任、易居中国执行总裁）：整个测评有一系列标准，而规模是放在第一位的指标，也是业内比较重视的一个指标。对于500强企业来说，我们是这样来区分的，首先100强和100强之后，是有一个比较明显的划分。前100强，相对来说，是业内最大最强的企业，多数都是全国区域内发展的企业，至少是在一个较大区域市场占有率比较高的企业；从101到500，区域性比较强，很多都是区域内或者是本地相对较强的企业。不过，前100强也有个别企业是区域发展比较强的，比如说河南建业，它在河南17个地市中，覆盖面比较大。

经济观察报：尽管近年来标杆企业的销售额增长较快，但包括标杆企业，以及大多数企业的净利润均值、现金以及等价物均值都出现大幅下降，总资产收益率、净资产收益率、成本费用利润率的均值，同比也都出现大幅下降。地产企业利润空间不断收窄。这是什么原因导致的？该如何应对？

丁祖昱：原先企业利润较高，是有原因的。首先是土地成本，以前土地拿得比较早，当前作为主要成本的土地成本，是比较低的。过去的五年，一方面土地成本低，另一方面，房价涨得快，导致在过去几年看到房企的利润，是比较高的，或者说非常高。从2011年开始，整个市场进入到一个新的调整期，在房价上面，不再像过去那样突飞猛进，开始进行了相应的调整，另一个方面，土地公开招拍挂之后，土地的价格也日趋市场化。所以今天，房地产企业的盈利空间在收窄，但是并不等于利润不好，相比其他行业，房地产行业的利润率是偏上的，只不过和它自己前几年比较高的利润率相比，利润回调得比较快。但是我认为这是一个好事情。对于房地产企业来说，它更应该通过专业运营，通过市场化的运作模式，来取得它应该获得的合理的利润空间。在这个过程中，成本控制、专业的提升、溢价的合理性、市场风险的控制，这些都是目前企业所重点关注的重要部分。

另一个更重要的方面，要持续获取平均利润，或更高的利润，这里面不是利润率的问题，而是利润额的问题，就是需要做规模、需要做周转。你可以发现，前20位企业，特别是前10位的企业，这些规模型的房企，不断地缩短开发周期，加快资金的使用效率，在这样的情况下，整个流动比率迅速地提高之后，就能够在同一个时期内，获取更大的利润，这是目前大企业普遍在采用的一种方式。除了刚才讲到的控制成本、提高运营绩效等，更重要的就是提高周转，周转提高了、规模扩大了，在单位时间盈利的能力还会继续加强。这方面，万科、恒大、保利、中海、万达，前几位的公司都做得不错。除了这几个最大的企业之外，这几年像招商、金地，也还不错。规模房企，都是这条路。

经济观察报：除了利润下降，费用也在上升，多数企业的销售费用、管理费用、财务费用三费的比率，达到13.76%，创下近5年的最高值。是什么原因？接下来，这一比率会有什么变化？

丁祖昱：我们现在的数据，主要是去年、前年的表现，虽然评选的是去年，但是很多财务报表，反映的是前年的情况。至于费用升高，这两年在调控的过程之中，房子卖的速度慢了，相对来说费用就会增加。三费的比率，接下来会稳定下来，但是这两年，我觉得不会有大幅度的回落。

经济观察报：大企业回归一、二线城市拿地，同时有众多中小企业在不同区域，也同样能够获得发展空间。接下来，可能的增长点在哪儿、适合去哪里拿地？

丁祖昱：大企业会去市场容量大的城市进行运作，它们进一、二线城市，在一、二线城市土地价格较高的情况，具备一定的资金优势、开发优势，这个条件是存在的，但是，对于规模在50亿左右的企业来说，更多的二线城市，甚至包括未来前景较好的三线城市，也是可以选择的，只要看准城市、看准项目，机会还是非常多的。

还有许多区域性的公司，也可以选择一些中小城市。主要这些企业是机会型的，只要看准开发机会、看准项目、看准这个区域的市场供求，是有各种各样的机会的。今天不在于一定要选择哪一类的城市，而在于选择适合企业运作的城市。在二、三、四线城市发展得比较好的，如荣盛发展、阳光100、河南建业等，有很多。今年中西部的企业，在榜单中的比例上升，也说明了这个问题。他们不是全国化发展，而是区域发展，这两年中西部的一些城市，像武汉、成都、重庆、西安、郑州、长沙等等，发展速度很快，有的规模已经不小于现在的一线城市，一线城市的规模是在萎缩的。

经济观察报：地产行业的集中化开始越来越强，中小企业该如何在这个市场中生存？

丁祖昱：中小企业，采取差异化的模式，才会有竞争力。对他们来说，应该根据企业自身的特点、运营能力、整合能力，来判断今天最适合的运作方式。中小企业千万不要和大企业一样，到一线城市招拍挂的土地市场去拼价格，很快就把它拼死掉了。也不要看到别人什么都做，你也什么都做，这些都不是中小企业应该做的，这样做市场风险非常大。最好是根据自身的企业特点，去选择它自身的区域、项目，去进行机会型的运作。

经济观察报：旅游地产项目，普遍也被认为存在较大风险，也难以获得银行贷款的支持，可以看到，旅游地产榜单中的大部分企业，本身就是房地产综合实力较强的企业，而不是单纯的旅游地产开发企业，如雅居乐、碧桂园、世茂、保利等。他们能做好旅游地产的原因是什么？面临的压力是什么？

丁祖昱：旅游地产项目，是能力要求比较高的产业。旅游地产公司很多，但是真正做得好的，本身要它自身的规模、实力比较强，才能做得好。旅游地产中项目的选择、自身的配套能力，特别重要，对于这些大公司来说，他们有这样的优势。特别是旅游地产对前期的规划以及后期的运营，是非常看重的，只有大公司在这些方面才具备不断的发展、提升的能力。

现在面临的问题，就是旅游地产可能要蛰伏一段时间。一些大型项目，除了海南还有比较稳定的流量之外，其他的旅游地产项目，还是或多或少有一些问题。

经济观察报：如何看待中央政府此次提出的新城镇化战略，给房地产行业带来的影响和启示？

丁祖昱：城镇化本身就是房地产行业发展最核心的机会，过去十年是如此，未来十年还是如此。从现在的城镇化的情况来看，整个速度还会保持，降速这种情况我认为不会发生。但是和过去的十年相比，在一、二线城市中，城市化的速度，会稍显慢一点，更多的小城市、小城镇的城镇化速度会加快，这就出现了分化。城市化的面更广了，差异也会更大了。