郭海飞

国家统计局公布的数据显示，今年6月，70个大中城市中，房价上涨有69个，最高涨幅16.7%。

专家学者和开发商不断建言，中国需要建立长效的房地产调控机制。中央政府大力倡导的新型城镇化登上舞台，通过更加宏大和长远的视野，对城市建设进行空间布局和引导。

借着产业转移和城市群的建立、发展壮大，以北京、上海和广州为主要城市聚集的三大城市群，以及以武汉为中心的华中城市群、以成都和重庆为中心的西南城市群，或将迎来新一波发展契机。

大城市的聚焦效应

第六次人口普查数据显示，中国全国外来人口1.4亿，其中80%集中于上海、深圳、北京、广州等50个城市，仅上海、深圳、北京、东莞、广州、苏州、佛山、天津、成都、温州这10个城市就高达6100万人，占整个外来人口比重超过四成。

前述50个城市中，有32个城市是直辖市、省会城市和计划单列市，只有18个分布在广东、江苏、浙江和福建的地级市，“行政级别高的大城市成为人口主要流入地。”万科副总裁毛大庆表示。

人口向大城市聚集的原因是，这些大城市拥有更多的就业机会、教育和医疗资源。数据显示，北京和上海以4200万的人口在全国总人口中占比仅为3.1%，但是享有超过31%的211院校，超过8%的三甲医院。“城市群作为城市发展的主题空间，是市场选择与政府选择相一致的，以前发展中小城市、小城镇都是与市场相背离的。”一位接近中央决策部门的专家表示，“我认为城市群下一步会继续集聚人口，特别是长三角、珠三角和环渤海三大城市群。”

上述专家以日本为例介绍，日本1950年总人口只有8400万，到2000年总人口增加到1.26亿，三大城市群在总人口中所占比重也从36%增长到50%，“中国未来也是这样的格局，还是产业发展繁荣、就业机会多的地方多会吸引更多的人口增加，因为这些地方也是教育医疗发达的地方，东部的总人口规模还是会继续增加，中部也会加速，但西部不太看好。”

国务院发展研究中心企业所研究室副主任李志能表示：“今后，北、上、广、深这种一线城市，会进一步扩展成为超大规模的城市，人口和产业会进一步的积聚，从目前房价的趋势来看，人口流入区的房价相对来说比较稳定，人口流出地房价就很难维持。”

今年5月，全国主要一、二线城市土地市场有超过10宗高溢价地王成交，总成交额已经超过150亿，广州、北京、上海等一线城市均出现了区域土地价格新高。“地王是有局限性的，不是任何地方都可以出地王，很多地方想出地王出不来，东北是见不到的，基本都是长三角。”虎杰投资机构首席分析员张寅说。

开发卫星城

但是随着人口的不断聚集和城市的发展壮大，北京、上海、广州和深圳四大一线城市，也日益凸显出交通拥堵、环境污染、住房困难等“大城市病”。

如何缓解北京等一线城市的土地供应紧张和房价暴涨局面，成为摆在政府面前的一个难题，而城镇化的大力推广，开发建设大城市周边的中小城市和卫星城镇，或许会成为一个契机。“核心城市人口绝对规模未必会出现下降，但在都市圈内的人口占比下降，出现圈内分散。”

“但如果没有人口和产业的匹配，中小城市和卫星城很难发展起来。”李志能称。而人口和产业的转移，又需要优良的公共服务和便捷的交通支撑。

北京燕郊这个聚集了40万人口的小镇，便由于产业和公共服务交通的缺乏，正在沦为北京的新“睡城”。每天早上通往北京的公交站前排起的上百米长队，而开车上班,交通拥堵，什么时候到公司永远是未知数。

国家发改委城市和小城镇改革发展中心副研究员、规划研究部主任文辉在接受经济观察报采访曾表示，燕郊等环首都经济圈内的房地产业发展和其他产业的关联度不够，如果只是吸引北京的中低收入人群去居住，就业和消费都不在当地，不具备可持续性。

这些中小城市和卫星城镇公共服务的提升，是一个庞大的经济难题。毛大庆研究表明，如果北京要分10年让外来人口享受北京本地居民相同的福利待遇，每年财政支出至少770亿，相当于要多卖一倍的地或者多征25%的税，仅公共交通一项，每年人均财政投入便需3200元，700万的外来常住人口一年需投入224亿。

北京尚且如此，像燕郊所处的河北廊坊等其他财政实力较弱的城市，更难以解决。毛大庆建议，中央财政应在此过程中发挥主要作用，逐步实现社保、住房公积金的全国统筹，同时放宽和创新地方融资渠道。

三四线城市契机

虽然大城市有着无与伦比的先天优势，但并意味着中小城市就没有发展的潜力。

高速铁路网的建设以及网络时代的到来，都对中小城市的发展提供了便利。上述接近中央决策部门的专家介绍，台湾城市高铁网的建成，将原来的三大经济中心变成了五大经济中心，“中国高铁城市网的建成，也将非常有助于城市群的发展，那些高铁网连接点的城市发展潜力比较大。”

恒大、碧桂园等大型开发商，便重点耕耘三四线城市，万科副总裁毛大庆也表示，“在新型城镇化下，二三线中心城市将逐渐形成城市带，受益于二三线城市交通、人口和产业优势的中小城市，房地产发展潜力也非常巨大，我们最看好沿海、沿河、沿湖等据水路优势的区域。”

但中小城市也潜藏着一定的风险，三四线城市房地产市场饱和的说法便不绝于耳。

张寅介绍，三四线城市、县级城市的土地浪费严重、市场混乱，“大多数的地都以很便宜的价卖了，或者圈给了跟当地政府有关系的人，代理人就等着外面的开发商来，一旦开发商来了，就卖给开发商，大多数人都等着这事——倒土地。”“如果这些不触动，城镇化就是为已经破产的75%的县级财政做一次性的买单。”张寅说。