经济观察报 记者 吴娓婷 实习记者 陈冠华 在世联行地产顾问股份有限公司董事长陈劲松看来，中国房地产正处于一个重要阶段：管制的时代画上了句号，而来自金融改革、金融市场化的力量正在深刻改变着地产行业。他认为，2014年至今国内房地产市场的不景气并非因为需求方突然不需要房产，而是供应端领教到了资金自由流动的威力。

因此，陈劲松指出房地产行业进入“下半场”的首要标志就是回归金融本质。

经济观察报：从年初观察到现在，国内房地产市场的“拐点论”成立吗？

陈劲松：成交量的拐点显然是成立的。2014年到6月底为止，一线城市累计成交的面积全部下滑超过30%，二线城市个别达到50%，仅零星城市成交面积有所增长，例如石家庄、南昌、昆明。三线城市成交量大面积萎缩，超过了20%。成交量方面显然出现拐点，而且是不小的拐点，是绝对下滑。

市场有一个规律：量在价先、久盘必跌。成交量先于价格出现变动。经过长久的盘整，价格一定会下跌。这是规律，不是预测。目前成交量盘整了半年，下半年降价是大概率事件。

经济观察报：降价的幅度会怎样？

陈劲松：这次成交量下跌，原因是去年的猛涨。我认为，把2013年涨的幅度跌回去是一个大概率事件。从整体经济环境来讲，2014年上半年各方面都不如2013年。比如产能过剩问题，利率的提高问题，房地产按揭利率的问题，还有库存积压问题，都比2013年同期严重，房价跌回2013年年初水平太正常了。

经济观察报：有种观点认为，目前的状况比2008年和2011年更加糟糕，你觉得有可比性吗？

陈劲松：2008年金融危机，房地产行业受到很大冲击。当时潘石屹提出“百日剧变”，意思是一百天内好多开发商倒下。结果还没到一百天，“解放军”就来了。

“解放军”能来是因为有四万亿。钱来了，大家又重拾声势扩产能，结果有了2008到2013年“超好”的五年。五年期间虽然有政策打压，但说句实在话，那都是政府在打，经济本身没有问题，老百姓买楼意愿没问题，市场没问题。

这次和2008年一样，市场出现问题了。最大的问题是钱的紧张。钱都去哪了？投资互联网、投资PE，或者在银行空转。余额宝们和民间借贷出现，人们的钱都用来理财。

经济观察报：你的意思是说资金有了其他去向。这对房地产行业来说，会造成哪些深刻的影响？

陈劲松：当前的市场不景气与我们通常理解的资本主义的波动周期不太一样，这次主要是供应方存在问题，也就是开发商的问题，而不是需求方。需求方没什么问题。第一，需求仍然存在。今年上半年成交量虽然比去年大幅下降，但是比2011、2012年强。第二，老百姓的杠杆率很低。中国的家庭负债率是全世界最低的。此外，中国的城市在疯狂发展，一个城市常住人口1000万很容易就达到了，就奔着2000万去。北京都在考虑3000万人口的事了。超级城市化正在风头之上。

目前的危机，如果让我用简单的一句话说，那就是金融的、钱的危机。给开发商的贷款被牢牢控制住，开发商只能从信托、银行的表外进行融资。我们的股市也掐死了开发商的融资渠道。正规的“便宜的”钱都没有了，开发商只能从非正常的渠道拿钱，拿“贵”的钱。理财产品里面可能有一半是投向房地产项目，从理财产品的利率可知，这种钱太贵了。

以前房地产为什么没问题？存款利息接近于零，钱放在银行没意义。与此同时，央行在印钱，M2猛涨。现在老百姓突然有了渠道，收益从零增长到了5%左右。这好比洪水猛兽，一旦有了闸口，冲击力惊人。

首先冲击的就是房地产。房地产必须要面对金融市场化这一关。本次市场调整合乎逻辑的一个解释，不是消费者突然不买楼了，而是房价太高了。房价的高低要用出租回报率衡量。原本在城市化进程中，投资者买写字楼、商铺、住宅用来出租，随着大量人口涌入，一定有回报。但是后来房价涨太快，出租回报率走低，现在有的连2%都不到，和随时可以提现的无风险的5%回报率相比，投资者为什么要买楼呢？市场化决定了这次调整。调整的时间和深度都由市场决定，是一次必要的调整。

经济观察报：这么说来，之前的房价或者房地产市场是否存在不健康的地方？

陈劲松：我们先来定义什么是不健康？不健康的市场是花很少的钱可以买一堆房子，比如说首期没有限制、按揭可以次按，是需求方出了问题。表现为老百姓疯狂炒楼，一个楼花一年转手七次。这种情况发生在香港，这就是不健康。这种情况催生房价上涨，供应方跟不上。例子有美国、香港、日本。国内恰恰相反，是限制炒房和转让。我们是世界上首付最高的国家，同时禁止炒房时间最长的国家。另外银行也限制按揭，没有二按。

国内的“不健康”发生在供应端。供应端太有信心，太不了解利率市场化的威力。但是这种威力实在太大，这次市场领教到了。

经济观察报：业内普遍认为房地产进入“下半场”。所谓下半场都有哪些特点？

陈劲松：房地产回归金融本质，是房地产进入“下半场”的第一个标志。开发商中谁忽视金融的威力，谁就难受；谁特别重视，就没太大问题。万科、恒大、保利这些大的开发商，重视资金。恒大当年上市的时候，借了很多高成本的钱，很难受。现在猛卖楼回笼资金，是最安全的一个开发商。万科也一样。这十年万科在A股融不了资，所以万科很清楚钱的重要性。保利去货的态度坚决，很清楚房地产的本质是金融。

把房地产理解为产品本质、认为产品好就有需求的“产品主义”，市场就会无情地给予教训。产品是很重要，但要与金融结合起来看。比如说面积大的改善型产品，当存款利率很低的时候，它就成了“刚需”。一旦存款利率提高，就不是刚需了。

经济观察报：房地产进入“下半场”的第二个标志是什么？

陈劲松：资产价格和收益有一个基本的制约，这个制约是社会平均回报率。资产价格和出租收益率一旦平衡，写字楼和商业综合体就不用出售，而是出租和发REITs。能不能发出REITs成为房地产行业健康与否的标志。因此进入下半场的第二个标志是服务。这时投资者不能卖毛坯房，要出租和调整租户结构。因为只有商场和写字楼租得好才能发REITs，有效改善资金状况。

目前最最难受的其实不是住宅，是商业综合体和旅游地产。投资人不知道投资回报率在哪里。能形成循环的行业才是健康的行业，否则就走向断崖了。早点调整可以“着陆”，而不调整就是“崩盘”。

地产的下半场，有几个事情是一定是发生的。第一，随着金融改革、利率市场化，金融对房地产的硬性控制变成行业控制。不会再由中央出“国几条”，限定首期付款，而是由行业工会，银监会自己来管。第二，银行给不给房地产商贷款，将由银行自主决定。融资这个渠道会慢慢放松。然后，所有加在房地产中的不合理限制会逐渐解套，逐步取消。今年是解套最好的机会。

经济观察报：放开限购会不会引起房价大的震荡？

陈劲松：房价猛涨不可能。正如我前面所说的钱有了其他去向，经济规律决定房地产行业回归合理。一线城市也一样。一线城市也应该取消限购，让市场来调节房价，让市场选择谁能进入一线城市。政府做好保障房，商品房完全不干预价格，房价爱多高多高。国内一线城市之所以要限价限购，是因为保障房做少了。

长远来说，“下半场”将没有限购，二三线城市将取消户籍管制。一线城市可能还会有。希望户籍管制趁着这次调整放开吧。这次房地产调整给中国经济带来了一个绝大的机会。

经济观察报：房价下行的时候，人们关心多套房该不该抛售。有地产中介警告9月前要抛盘，不然未来三年房价会持续下跌，这些资产应该怎么配置呢？

陈劲松：全世界的总资产，房产就占1/2，其他才是股票、债券、艺术品等。难道大家都投资错了吗？这种资产有以下特质，第一是不会灭失；第二个几乎不用打理，就是说信息比较透明；第三，房子占有物理空间，稀缺性随着地理位置而产生。房子我称为傻瓜都能买的资产。什么是最好的资产？傻瓜买了都能睡得着的资产。房产贵这个现象，在全世界范围内存在。拥有多套房产的人，在全世界都有，而且很多。

拥有房子不是一件耻辱的事情，是一件很聪明的事情。但房子有一个弱点，交易费用太高。装修、展示，交易费用高，不易于频繁交易。因此房子就应该长期持有，不做频繁的交易，时间越长越越显示出其地理位置的优越性。

我认为房子是唯一能够抗衡互联网冲击的资产。所谓互联网颠覆世界，再颠覆也是虚拟的空间，实体空间是颠覆不了的。

互联网再牛，不能让曼哈顿的房子贬值。在一线城市拥有资产的人，未来面对的是3000万、4000万人口的城市，用得着频繁交易吗？短期的资产的价格对你生活有影响么？如果有影响，那就抛。如果没影响，在一线城市拥有房产不是很幸福的么，不是梦寐以求的事情么？当然有些多套房产成为噩梦的情况，那就不是我们经济规律。

1997年香港房价下跌60%，很多人惊慌抛盘。阳明山庄的楼一度炒到10000元/尺，97年跌到6000元。请问现在价格是多少？大概在20000。房价每次下跌，在中国一线城市都可以是“吃进”的好时候。