经济观察网 记者 宋磊 “在过去一年多时间看来，我们对商业地产的形势，总结为一句话，既感觉机遇很棒，又感觉挑战和危机最大。”中粮集团副总裁、中粮置地董事长周政说。

“大悦城”品牌的城市综合体，是中粮置地的核心战略。而周政也注意到这样一种局面：到2015年，中国商业地产开发总量将达到5.64亿平方米，购物中心将突破4000座。电商的蓬勃发展，为实体商业提出严峻挑战。“电商展现出的无限可能性，提醒我们必须积极探索商业多样化可能性。”周政说。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌也指出，商业地产已出现泡沫化，这和政府规划布局有关系。地方政府财政主要靠卖地，造成不少地方的商业地产已建和在建的数量惊人。很多地方没有任何商业规模布局，这点政府要控制，否则会造成资源浪费和开发商恶性竞争。

既然这样，是否意味着商业地产开发商将难有作为？

事实却并非如此。周政认同实体商业存在无序竞争，但他也看到了隐藏的机遇。他说，中国是13亿人口的国家，城市化进程正在进行，从农村转到城市的人口很多仍没落地，算上城市打工人员城市化率50%，真正剔除掉这部分后35%左右。在这个过程中，商业地产仍具备很大的发展空间。

挑战和机遇并存的背景下，简单把商铺堆叠排列，已难以满足商业地产良性运营的需要。据了解，今年已有购物中心找大悦城寻求合作，位置和硬件条件出色，但没有人流。大悦城团队实地调查发现，部分购物中心甚至有八大问题，如定位不明、动线不合理、业态组合混乱、没有体验感等。“虽然位置非常好，但不知道服务的客人是谁。一个购物中心，绝对不是简单找一些商户往那一放就可以了。”周政说。

在大悦城的发展逻辑里，实体店必须有一个清晰定位，不是什么人的钱都赚，而是培养客群的忠诚度。周政说，从西单大悦城开始，大悦城整体定位便瞄准细分市场，做18-35岁的年轻客群。当然，要把这个客群的服务做到极致，从产品、服务、营销以及大数据商户分析管理，时刻把握消费脉络。这显然和过去大部分的开发商做购物中心，追求老少皆宜、大小通吃不同。

面对电商的冲击，周政选择的也不是逃避，而是拥抱它，并进行购物中心的再次创新。除了进行020的尝试，另一重要的方向便是增强体验性业态，做生活方式的引领。如天津大悦城的骑鹅公社，打造全国首个环境景观化、业态主题化的室内购物街区。二期更以“天津四大神兽”为街区主题，实现了包括神兽寺、虚拟店铺、复古涂鸦等在内的非人类街区再创新。且自骑鹅公社开启后，拉动全馆客流增长10%。

中粮置地总经理韩石指出，去年大悦城主要做的就是体验，几个大悦城的业态比例由过去的5、3、2，即50%零售30%餐饮20%的休闲体验，转变为4、3、3，零售40%，餐饮30%，休闲体验类占30%，加大整个大悦城的体验感。

“购物中心作为一个实实在在弥补网上一种体验不足的实体载体，一定是有生命力的。”周政说，年轻消费者一部分时间是宅在家里网上购物，但它一定也要社交，有走走看看，去社交场所的体验需要。购物中心如能抓住消费者在体验上的心理，不断创新迎合消费者需求，就能立于不败之地。大悦城团队要营造的环境，就是愉悦的，精神层面的，能分享客群在新生活方式方面的一种体验。

在扩张速度上，大悦城则延续了中粮集团的风格，稳扎稳打。周政说，中粮集团的整个战略，是既不跟行业片面地拼速度，跑马圈地。而是我们跟上自己的发展节奏，与商户建立长远关系，稳扎稳打、步步为营。 “未来的发展，每年保持一到两家大悦城的速度。”