经济观察报记者 张凤玲 实习记者 袁思睿 经济观察报确认：万达集团正在上海自贸区商谈准REITs权证交易平台细节。

凭借优惠的金融政策，上海自贸区将于2017年迎来万达金融集团的落地。

这是一场由王健林亲自牵头，总裁丁本锡、高级副总裁王贵亚和党委书记高茜三人负责落实的万达金融集团落地战略。

无论是同万科展开战略合作，还是将金融集团落户上海自贸区并积极推进准REITs，其实都是王健林轻资产战略的推进器。

按照王健林的思路，万达将在五年的时间里全方位迅速转型为一家商业投资服务公司，这就意味着，庞大的资产包需要接盘者。

一切都旨在将总部核心业务分拆，进行资本化和证券化。金融，是产融结合、线上线下融合以及轻资产转型的核心。

早在年初，万达集团已和上海自贸区着手搭建准REITs权证交易平台，该平台是上海自贸区为万达设置的定向开闸REITs平台，为双向跨境资金池。

若监管部门批准，万达集团可以在这个平台实现离岸准REITs，面向境内和境外发行。

和万达门当户对的万科也早有行动，“鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金”已于4月22日被证监会受理。地点在另一个自贸区，前海。

在万达目前的准REITs方案中，基础资产池是没有被融资抵押和担保的万达广场。万达已和中信证券、招商证券等券商对接承销业务。

“基础资产池的数量、范围、比重以及发行准REITs的数量，是分批操作还是全部操作，还在探索中。但是万达集团和上海自贸区的金融合作事项已确定。”万达集团一位高管表示。

发力准REITs是金融集团筹备层层遇阻后的必然结果，“早期筹备金融集团时，业务定位倾向于外部投融资管理，当时还幻想过自己申请一张银行牌照。后来发现，只能申请保险代理牌照，加上楼市变化、万达上市等影响，董事长意识到需要盘活自身资源。“这位高管解释。

万达的融资渠道以银行贷款为主，占比接近7成，但目前公司类房地产贷款在银行贷款总额迅速下调是趋势，未来10年万达要建设完成1000座万达广场，且是轻资产化运作，万达集团愿意为此掏出的真金白银不到200亿元。”

该高管称：“在这个过程中，金融集团的业务定位已从外部投资变成了互联网金融和准REITs。”

“不算完全自持的项目，目前投资1座万达广场平均资金成本约8亿元，1000座万达广场至少需撬动8000亿元。业务证券化是为这次转型提供业务基础，也是商业地产的发展方向。”万达商业一位高管表示。

具体来说有两个方面：一是万达集团将其品牌、设计等无形资产证券化，用万达的无形资产吸引社会资本；二是通过利用万达广场发布准REITs产品，这也是万达金融集团选择在上海自贸区的根本原因。

上海自贸区的金融创新政策是充满想象的，万达金融集团刚刚起步，正是需要大胆尝试的时候，所以万达集团和上海自贸区一拍即合。上述万达商业高管透露。

除了模式和政策准备，实体产业基础也成为万达轻资产转型的支撑。

“首先，万达的准REITs和理财产品的部分客户就是万达的商户，万达和商户的交易会非常简单，部分万达广场采取的是联营回款制度，非租金形式，他们的总现金流全部在万达这里，若未来万达发行准REITs等理财产品，他们是用户基础，但万达并不会采取强制绑定商户形式。”

“其次，万达正在建立万达会员、万达商户等系统的资金额度等大数据，这个大数据部门未来可能类似于万达建筑设计院一样，不仅仅是协同商管公司下棋，更是轻资产转型的重要无形资产。”一位熟悉万达商业运营的人士表示。

伴随着万达全面的证券化，万达集团的合作方也在积极转变。

大连一方集团董事长孙喜双便在内部口头表示，非常看好万达金融集团，一方集团要自主盈亏，未来一方集团与万达集团的合作分工将更加明确化，集团上下要灵活应对万达转型准备。

自2002年万达在长春建立第一座万达广场以来，万达集团在中国约80座城市修建了超过109座万达广场，按照王健林的战略规划，大约还有50座万达广场是需重资产建设。

2017年，也就是万达集团金融业务正式落地上海自贸区的时候，以轻资产形式存在的万达广场要占40%以上，2016年万达集团约有20座万达广场执行轻资产模式。

万达金融集团将是万达轻资产转型的重要“杠杆”和目标，但最终成效几何，仍待时间检验。