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经济观察报 记者 杨依依  8月22日，深圳房博会的一场论坛，临时搭建的简易墙内挤满了人，座椅有限，许多人选择席地而坐，这场论坛的主题是《进击的租赁时代——“租售同权”寻找中国存量房新风口》。伴随着刺激租赁市场的政策自上而下扑面而来，深圳的长租公寓市场迅猛蹿红。

大型房企纷纷入局，提前嗅到风向在去年布局的有万科、龙湖，紧随其后在今年成立事业部的有碧桂园、佳兆业。全国排名前十的规模房企和深圳本土“地主”纷纷把长租公寓写进了公司的长期战略中，且都公布了自己的大目标。

万科要在2018年底拓展公寓45万间，龙湖要在2017年开业1.5万间，佳兆业则是三年内打造10万间。目前万科已开业和正在装修的泊寓有5万间，龙湖在深圳的6家冠寓共4767间将在9月开业。

房企都在争分夺秒快速扩大规模，抢占这个号称万亿级的蓝海市场。

“进村”

规模扩张，房源是关键。操作最为简单的是商住楼，因为建造初期规划的就是公寓，所以几乎不需要改造。万科在广州的几处泊寓利用的就是已建成的自有公寓物业，龙湖在上海已落地的冠寓位于龙湖新壹城。

在房企没有完全放弃“盖楼卖搂”前，自建物业能用来做长租公寓的量并不大，想继续做大就得去吸纳其他存量房，在这一领域的争夺战已经打响。据了解，深圳龙湖即将开业的6栋公寓有一栋为收购而来，剩下5栋从业主手中租来；佳兆业正在收购商住公寓。一家在深圳拥有商业公寓的港企负责人透露，去年他们表示愿意转租一栋商住楼时，包括万科、金地在内的多家公司表现了很大的兴趣，最后他们选择了一家出价相对较高、风控能力较强的地产商。

量少、价高是深圳目前存量住宅和商业公寓的基本面，剩下的还有城中村改造和工业区改造。

据了解，城中村改造在万科深圳泊寓内部称之为“进村”，他们目前正在研究针对低收入人群的新产品。现在泊寓开业的公寓面向的是城市白领一族，而城市里还有相当多的住在城中村的、低学历的外来务工者。泊寓尝试通过对城中村的改造，让这部分人群的居住条件有一个大的提升。

新产品如果试验成功，将快速提高房源拓展迅速。“进村”的第一步计划是进入深圳4个村，包括200多栋楼，如果推进顺利，房间数将达到2万间。

工业区改造，即改造城市里遗留的厂房或工人宿舍，第一批在深圳做长租公寓的小公司就是这种模式。如今，无法从万科这种大型房企口中争夺商住楼的中小房企，正在悄然围住领地。

世联行首席工改顾问董极介绍，这些利用工业区改造做长租公寓的房企，很多都是因为工改公寓被限制之后，被迫求生才转型的，“今年初政策出来之后，工改公寓不能卖了，变现机会被掐断，房企建好的楼不能卖，就想办法改成长租公寓租出去，正好现在也很热门。”

董极没有向经济观察报透露这些房企的名字，因为“工改”长租公寓目前还处于政策盲区中。中央九部门下发通知之后，广州、西安、南京多个城市出台了相应细则，鼓励房企尽快加入。

深圳一家规模房企的长租公寓负责人对经济观察报说：“市场是需要政策支持的，深圳是12个试点租售并举的城市之一，但市政府现在只出了指导性政策，还没有具体的指导规范出来，存在政策盲区，大家天天忐忑不安。”

一家央企内部人士透露，他们在罗湖有一处旧厂房多年闲置不用，正在向政府申请改造。“那些房企现在都是悄悄地在试，多数不敢在公开场合宣扬，怕一不小心就撞上红线。”董极介绍到。

重轻资产 各有心思

目前来看，长租公寓还没找到产生高利润的方式，龙湖深圳公司总经理张智聪介绍冠寓的净利润率保持在10%以上，万科内部人士介绍他们的最低目标是抵消掉资金成本，一家经营家庭整租的港企说他们的毛利连5%都没有。

从投资回报率来看，数字能可观一些。冠寓轻资产模式的内部回报率可以达到15%以上，重资产模式的内部回报率是10%左右。泊寓内部估算的总体投资回报率是9.5%，仅深圳科技园可以做到30%。但他们均表示高利润率并不是他们入局长租公寓的目标。

如今的长租公寓早已不是简单的收租模式，资产管理、物业增值等多种逻辑已被孕育出来。

泊寓的一名内部人士认为，房地产的本质属性就是保值增值，泊寓收购公寓，再通过运营可以产生溢价，“莞深区域的泊寓已经做到了费效率0.1，进入成熟期后就可以覆盖资金成本。以后每年租金都是要收的，物业还在自己手上，还能增值。”

更有甚者，是单纯地为了保值而持有物业并出租，这种模式最先出现在香港。一家深圳本土房企在2009年就效仿这种模式，将自有住宅整租给家庭，以三房和四房的模式居多，一签就是十年或更长时间，目前有1000多套在出租，加上持有的商铺占公司物业总量的10%。

其负责人介绍：“我们和万科逻辑不一样，他们是经营，我们是以资产管理的概念去做的，做重资产。追求长期的稳定的租金回报，没有考虑售卖。包括商业、街铺都没有卖，都是租赁的，所以也不打算宣传太多，没有打造租赁品牌的计划。”

还有业内人士透露香港房企这么做不是不售卖，而是“等到合适的时机再卖”。他说：“现在政府都在限价，规模房企大不了不卖了。持有之后，以后政策松动再卖。”房企收购这类物业，改造成长租公寓后想要售卖也有空子可以钻，如果签的是房屋租赁合同，再卖就是二手的；但如果收购的是小区对应的法人公司的整体股权，就可以当作现房来卖，本质上是没卖的新房。

上述泊寓内部人士介绍，基于保值增值的需要，泊寓目前的轻重资产比为1:1，购买的物业和租赁物业相当，但未来购买的比例将扩大。龙湖同样如此，在规模扩张的过程中，先从轻资产入手，然后逐步加大重资产比例，早期轻重资产比为8:2，未来加大重资产量，比例逐步实现6:4。

当狮子醒来，大型开发商开始抢摊长租公寓市场，过往的纯出租模式已无法与组合拳比拼，蓝海变成红海的过程恐不会太长。