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经济观察报 记者 杨依依

经过进一步恢复，佳兆业（01638.HK）在8月29日公布了其半年业绩。合约销售金额同比增长63%至224.6亿元，接近去年一整年的合约销售水平。因包括深圳、上海、广州等一线城市的合约销售贡献提高至六成，销售均价也有所上涨。

也许是由于业务基本面的回暖，中期业绩发布后第二天即8月30日，佳兆业股票出现大涨，截至收市前涨幅为9.9%，报3.44港元，已比停牌前的1.56港元翻了一倍有余，复牌后的最高值出现在7月20日，报3.63港元。

经历了暴跌、停牌又复牌的佳兆业，在港股市场上是否会成为下一个“牛股”？业绩发布之后，有多名港股券商人士向经济观察报表示正在关注佳兆业，但是否荐股还要看目前的财务基本面和未来的空间。

拿地的底气

佳兆业的几个财务核心指标，负债率和毛利率还没有恢复至债务危机前的水平。截至2017年6月30日，佳兆业负债率为87%，较截至去年底的负债率上升18%，比锁盘前2014年中期的75%高了12%，负债总值增加523亿元至1666亿元。毛利率增加15.7%至33.3%，离2014年中期的40.3%还差7个百分点，另净利润为18亿元，同比减少28.5%。

截至8月30日收市，根据半年业绩计算的全年TTM（动态市盈率）为－13%。

佳兆业集团控股有限公司主席兼执行董事郭英成在8月29日的香港业绩会上表示：“目前负债确实偏高”，负债原因一是城市更新，二是土地储备。

高负债和财务亏损并没有束缚住佳兆业的手脚，2017年上半年，佳兆业透过招拍挂、合作开发及收购等方式购入共12幅土地或相关权益。土地收购的总代价约为55.4亿元，建筑面积约191亿平方米，80%位于粤港澳大湾区。支撑佳兆业持续拿地的包括全新的一批美元债和银行授信。

新一批高息债券为4笔中长期净外债权，共26.58亿美元。新债券的一部分功能，是用于替换未偿还的约27亿美元（约合人民币175亿元）的境外债务。同时，佳兆业还发行本金总额约为8亿美元的额外新债。新债券的总额约为34.5亿美元（约合人民币227亿元）。

新票据收购协议的订约方为瑞信、中信银行（国际）、中银国际、德意志银行、招商证券（香港）。中信银行深圳分行曾在2015年底联手中信信托，出资300亿元解困佳兆业。再据深圳一名银行人士透露，解困佳兆业的主办方是深圳中信银行深南大道支行。

目前佳兆业的总借款约为1022亿元，其中银行及其他借款约为614亿元，以总账面为686亿元的物业和附属公司股份做抵押。佳兆业集团CFO黄志强在8月29日的业绩会上介绍短债占比大约是12%-15%。按照目前2.1倍的流动比率，佳兆业的短期偿付能力维持在合格水平。

从这方面来看，佳兆业在高负债之下亟需资金加速扩展。

新变化

截至8月30日收市，佳兆业的总市值为186.52亿港元，离历史最高值的300亿港元还差近一倍。

据佳兆业联席总裁麦帆的介绍，佳兆业现在的土地储备约2100万平方米，货值超过2000亿元。其中有占地面积超过1400万平方米的旧改土地，59%位于深圳。全年740亿元的可售货源中，有30%在深圳。至少从目前来看，过去两年被锁盘的深圳项目，现在成为了佳兆业的营收主力。

8个深圳储备项目中，蛇口的东角头项目货值最高，按照现在周边12000元/平方米的均价，如果全部为住宅出售，销售额将达近4000亿元。虽然上半年新增土地无深圳地块，但佳兆业在近期收购的美股上市公司南太地产，其在深圳拥有15万平方米的土地储备。

如果用住宅均价来计算未来销售额的话，佳兆业的高增长似乎是可预期的。但郭英成在业绩会上表现出谨慎的态度。他称南太地产的土地是综合性开发，以运营科技产业为主。东角头地块的规划也未公布，佳兆业方面回应经济观察报称，这个项目正在完善土地手续，预计未来2－3年内进入开发阶段。参照去年10月被爆出的东角头超高层被减200米的规划书，最终规划可能与初版相差不小。

过去在旧改路上狂奔的佳兆业，正在构思多业态发展。郭英成称：“佳兆业现在是城市更新的运营商，不仅包含住宅，还会包含很多业态。”他介绍，以前更新地块的配套是不能不做，是被动的参与，现在佳兆业把被动变主动，未来业态将渗入文体、国际乐园、商业、科技等。

这个全新的佳兆业版图，基于郭英成的敏感。他在介绍多元化业态时强调“符合国家十三五规划”，介绍土储时强调由国务院提出的概念“粤港澳大湾区”。最后和他第一次“复出”的年度业绩会一样，他再一次感谢国家、感谢广东省、感谢深圳，称“为佳兆业提供了良好的位置和经商环境”，并强调“佳兆业没有撤资，并在继续注资”。

但郭英成同时也强调住宅开发目前还是佳兆业的主营业务。按照储备项目分类来看，旧改依然占据举足轻重的地位。经济观察报了解到，部分在债务危机中流失的旧改员工，最近正考虑回归佳兆业。一名业内人士介绍，旧改比普通的住宅开发更需要专家型人才，他们在规划、申报经验更足，且与政府部门沟通更为顺畅，可以有效提高项目实施率。但他同时也透露，即使佳兆业的原班人马全部回归，也不容易恢复到以前的全盛局面。

佳兆业陷入危机的两年间，深圳旧改梯队发生了变化，卓越、龙光、华润等旧的第一梯队成员进一步拿地，恒大、碧桂园等外来房企进入深圳，竞争环境比两年前更为激烈。更大的变化是上层环境，“现在各方都会谨慎一些。”这位业内人士说。

佳兆业中期业绩会的前一天，广东省广州市中级人民法院对深圳市原市委常委、政法委书记蒋尊玉受贿一案进行公开宣判，以受贿罪判处蒋尊玉无期徒刑，剥夺政治权利终身。此前佳兆业曾被传因蒋案陷入危机，被行政锁盘。

但佳兆业的名字没有出现在蒋尊玉起诉书中。

郭英成目前仍居住在香港四季酒店，业绩会的前一天，他还在美国与南太地产的股东商谈项目规划。他在中期业绩会上，表现得比3月的年度业绩会更为活泼，时不时四处张望打量在场的媒体记者，渐渐地恢复了危机前的自在状态。郭英成的儿子郭晓群罕见地出现在业绩会现场，郭晓群持有一家康宏环球29.91％的股份，主营提供保险及强积金计划经纪服务。