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经济观察网 记者 姚瑾玲 过去十年中，巨量资金投入在某种程度上导致了房屋和土地价格的交替飙升，这个看似已陷入怪圈的循环会持续吗？长效机制的提出，显然要破解这样的难题。9月21日晚，在清华大学“洞悉支柱产业系列课程——中国房地产业首堂课”上，全联房地产商会创会会长、清华大学校友会房地产协会会长聂梅生指出，资金应当引向一带一路、特色小镇、大健康、养老这些房地产外延产业。

过去十年间，我国M2增加了4倍，总数达120万亿元，中国房地产每年的投资都超过10万亿元，房地产成为了名副其实的财富蓄水池。而据德意志银行统计，整个中国房地产资金体量高达30万亿美元，仅一二线城市的房地产价值因为房价上升而产生的财富增值是24万亿元，为2016年全国个人可支配收入总量的75%。

在聂梅生看来，中国资本大量固化到房地产中，形成了房地产泡沫。要防止系统性风险的形成，需要对这些地产资本进行有效的疏导。聂梅生认为，要在今天的地产生态中继往开来，首先要抓住新经济增长的特点。

第一个特点是平台经济。首先是政府平台，“一带一路”、PPP、特色小镇都是政府非常强的平台。其次是互联网平台，这是新经济增长的驱动力。再者就是行业协会平台，比如关于标准问题，政府只管强制性标准，行业标准全部放在行业平台制定，还有就是行业当中的规范，规范企业的评级与行为，沟通政府和企业的关系。

第二个是共享经济。消费端的草根已经崛起，意味着共享经济中C端的崛起和聚集。原来我们14亿人口一直被认为是劣势，共享经济把它变成了绝对优势，同时也促使了我们对2B和2C重新的思考。

那么现在应该做什么？聂梅生说，应该积极组织引导资金合理流向。

房地产业被称之为资本密集的产业，那么资金往哪流？聂梅生分析道，“按照原来的做法，每年卖了这么多钱，又去买地，结果把地价搞得特别高，地价特别高以后房价也特别高，今天是不是还走向这么一个循环？可能不是了。”

“我前两天跟碧桂园聊，碧桂园实际上现在将相当大的精力和资源用在特色小镇上。虽然你看它的销售额可能今年也很大，有可能会超过万科。还有一些在做一带一路。”聂梅生说，一直以来，民间资本在房地产端的集中度很大，房企中民营占比超过80%，这种情况下民间的资本，民企的房地产要融入国家的一带一路、特色小镇、大健康这样的主导产业。

回顾中国房企海外投资基金的历史，海外投资多集中于开发写字楼、酒店等项目，其他领域涉及较少。直至2015年才开始发生变化，开发项目开始减少，持有项目开始增加。聂梅生认为，我国海外投资部分已经进入整合投资阶段，基石投资人加入，从针对项目的分期融资走向分层融资，从LP走向GP，从项目集合基金走向持有型运营管理REITs基金，已经出去的钱在继续做这些事情，规模按乘数扩大。

因此聂梅生表示，对海外业务要持有包容心态，现在海外的业态也在升级，例如做持有型物业的平台，通过一带一路进入国际市场。做国际市场不只盯着美国或者加拿大，欧洲或者东南亚都是海外资金的方向，最后进入或收购国外REITs平台，是海外国际化经营的一条路。