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经济观察报 闫海伦/文 与住宅地产不断撩拨情绪、吸引眼球不同，中国商业地产尤其是写字楼市场一直在隐蔽处“野蛮生长”。

2017年,北京甲级写字楼库存突破1000万平方米，写字楼市场全面进入存量时代，同时，共享办公模式与传统写字楼市场的竞争也愈演愈烈。

共享办公模式是以不高于传统写字楼的租金，提供更丰富的基础环境服务（咖啡厅、轻餐区、超市、书吧、母婴室等）、更便捷的办公运营服务（访客管理、会议室管理、场内管理、自助打印等）、更多样的企业商业服务（金融、IT资源、设计、财税等多方位的商业服务及商家福利），最终形成基于办公空间的社群组织，产生网络效应和撮合经济。

根据优客工场创始人毛大庆的测算，未来商办面积的30%将转化为共享模式，形成一个千亿级规模的市场。

从目前发展来看，共享办公还处于“婴儿期”，主要满足自由职业者和初创公司员工对工作场所“消费升级”的需求，但我们也看到共享办公独角兽们正从“整批零售”向整栋写字楼运营进发。

在内部竞争和跨界冲击的双重压力下，写字楼运营商到底该如何破局？IDC认为，基于数字化转型的增值服务和精益运营是解决之道。

2017年，IDC看到，市场上已经出现了很多园区或写字楼运营转型的“实验切片”。比如华为的平安园区、阿里的神鲸空间等，通过数字化、智慧化的手段来提高办公空间的运营效率、服务体验和业务协同。

神鲸平台是2017年由阿里置业团队打造的空间智慧化技术平台，基于云计算、物联网、人工智能平台为空间运营商提供人脸识别、智慧照明、无线投屏、智慧停车、访客服务等支撑。

自2017年4月发布以来，与P2（联合创业办公社）在深圳，与优客工场在成都分别落地了一个神鲸空间，打造智慧办公空间运营的“样板间”。虽然盈利模式并未清晰、规模也在拓展中，但神鲸平台的建立是阿里线下入口扩张的一个缩影，是切入办公场景、获取办公数据、承接阿里DT数据战略的一个入口。

同时，神鲸平台是阿里置业部门从成本中心走向利润中心的一步棋，也有可能是为阿里巴巴新业务埋下的一个伏笔。

基于目前的情况来看，神鲸平台主要还是通过与共享办公的创业公司合作进行推广，其智慧服务、数据智能等创新应用为中小型写字楼运营商提供了实际的参考。

华为智慧园区平台则脱胎于华为内部平安园区项目，基于“自己的狗粮自己吃”的原则，在2017年内部启动，完成了深圳总部、松山湖园区、南非园区的智慧化连接和改造，实现园区高清视频、安全管理、停车管理、访客管理、边界防护、能源管理、环境管理、工位管理、智慧运营中心等全方位的数字化，打造了一个全球500强总部空间智慧化运营的样本。

作为传统IT厂商巨头，此方案的输出不仅仅是为华为增加了一个可以售卖的方案，更是华为解决方案推出机制的创新，从方案选型、华为试点、市场推广、客户实践形成闭环。

基于华为不碰应用、不碰数据、不做股权投资的“三不战略”，智慧园区平台的市场化很大可能是以传统解决方案的方式来推广，这种中立的站位为空间运营商与其合作奠定了良好的基础，尤其是为大型写字楼运营商提供了“他山之石”。

放眼2018，IDC预期面向商业地产运营的数字化解决方案市场将迎来“风口”，包括互联网厂商、传统IT厂商、物联网服务商、应用开发商、智慧建筑集成商在内的多种角色将创新出全新的商业模式和商业生态，为写字楼和办公空间的增值服务和精益运营提供支撑。

（作者为IDC中国智慧城市高级研究经理）