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易居企业赴港IPO:周忻朋友圈和资本故事

谢敏敏2018-07-13 09:11

(图片来源:全景视觉)

经济观察报 记者 谢敏敏 7月10日,易居(中国)企业控股有限公司(以下简称“易居企业”)正式启动全球发售。

据悉,此次发售约3.23亿股,每股招股价为14.38港元至17.68港元,预期行使超额配售权后融资规模为6.8亿美元-8.37亿美元。按照计划,易居企业将于7月13日定价,7月20日在香港联交所挂牌交易,股份代码为2048。

作为中国房地产行业最大的一手代理商之一,易居企业在招股书中表示,公司于2017年产生的一手房代理服务收入最多,房地产交易数据及土地数据所覆盖的城市数量全国最广,且截至2017年12月31日二手房门店数量位居第二。

易居企业此次赴港IPO,最引人关注的莫过于其豪华股东团队。万科、恒大、碧桂园三家规模前三房企集体入股,各自持股15%,此阵容尚属房地产行业首例。

易居企业集团董事长周忻曾经表示,易居希望成为中国房地产行业的服务生,对于此番上市的股东阵容,他强调:“地产公司的老板,很多成了易居的股东,首先是对易居作为中国房地产最成功的服务商的认可。”

易居企业执行董事程立澜表示,2016年从美国退市的易居中国和准备在香港上市的易居企业不是同一家公司,易居中国退市后,主要目的是能够让易居中国下面各个业务版块,走各自发展路径,寻求适合自己业务版块发展的资本市场的计划和战略。

客户与股东

易居企业的股东阵容,尤为受到关注。

阿里、华侨城、恒基和新加坡城市发展集团为易居企业的基石投资者。此外,周忻拥有易居企业集团25.622%股份,为企业单一最大股东和控股股东,其余股份由26家股东持有。

一直以来,易居企业的客户主要为房企,此次诸多客户同时拥有了另外的身份——股东。

在易居企业的26家股东中,恒大、碧桂园和万科三家房企巨头分别持股15%,且恒大集团董事局副主席夏海钧、碧桂园集团总裁莫斌和万科总裁祝九胜均担任易居企业的非执行董事。

此外,雅居乐、融创分别持股1.75%;旭辉、阳光城、复星、建业地产分别持股1.31%;融信、宝龙、正荣分别持股0.87%;泰禾持股0.655%;景瑞、俊发、新力、中骏分别持股0.44%;禹洲地产和中南建设分别持股0.25%。

值得一提的是,这26家股东并非全部为房企,有相当一部分是百强房企掌门人或公司高层作为独立第三方以个人名义投资,包括星河湾董事局主席黄文仔持股2.18%,夏海钧持股2% ,富力董事会主席李思廉持股1.75%,福晟国际执行董事郑国洪持股0.44%,祥生朱国玲持股0.44%,三盛控股非执行董事肖众持股0.44%,龙光地产董事会主席纪海鹏持股0.25%。

易居企业的绝大部分收入来自于房企。过去三年,易居企业与Top100中的25家房企均有业务往来,过去三年中自该25家房企产生的收入分别为8.96亿元、14.8亿元、21.19亿元,分别占总收入的33%、37%、45.7%。此外,易居企业已与46家房企订立战略合作协议,年期介于1至6年。

截至2018年3月31日,易居企业于1068个一手房代理服务项目中拥有总建筑面积为2.27亿元平方米的已订约储备物业,其中约1.25亿平方米来自恒大,恒大是易居企业的单一最大客户。

过去三年,易居企业于恒大产生的收入分别占总收入的22.3%、26.9%、35.1%,自五大客户产生的收入分别占总收入的31.7%、36.6%和44.1%。

这意味着,易居企业的业绩很大程度上依赖于这些房企客户,一旦主要合作房企停止和易居合作或自身现金流出现问题,那么易居企业的业务也可能受到负面影响。

此外,易居企业也于招股书中坦承,公司业务很大程度上取决于中国房地产市场状况,若房地产市场波动对房地产交易量或房价造成不利影响,公司财务状况和经营业绩可能会遭受重大不利影响。

三大业务

易居企业旗下拥有三大业务体系:一手房代理服务、房地产数据及咨询服务、二手房经纪平台等。

根据招股书披露的财务数据,从2015年到2017年,易居企业的收入从27亿元增至46亿元,年复合增长率为30.6%。年内利润从2015年的1.772亿元增至2017年的7.653亿元,年均复合增长率为107.8%。

其中,一手房代理业务是易居企业业务中规模最大的一块。过去三年,一手房代理服务在总收入中的占比分别为86%、89.3%、84.7%;房地产数据及咨询服务占比则分别为14%、9.9%、13.6%;二手房业务占比为0%、0.8%、1.7%。

易居企业在招股书中透露,根据戴德梁行报告,公司一手房代理业务在2017年产生39亿元的收入,覆盖186个城市,按这两个口径计算,易居企业为中国最大的一手房代理服务提供商。

在易居企业提供的房地产数据及咨询服务中,有一项业务为房地产测评及排名服务。易居企业发布的百强房企排行榜知名度颇高,易居企业称该排行榜被上交所和深交所用作筛选国内公司债券发行人的标准之一。

但是,这项排行榜服务也曾数度被质疑其真实性和公正性。对此,易居企业方面此次回应称,易居出具的是客观、独立的报告和排名,且不会因为企业入选报告和排名而收取任何费用,而是在完成相关报告和排名后提供增值服务,由此获得收入。

易居企业的二手房业务起步较晚。2016年1月,易居企业推出房友品牌,并非直接开设门店,而是整合中小型房地产经纪公司。截至2018年5月31日,房友门店增至7051家,覆盖52个城市。

但现今房友仍然处于纯投入阶段。招股书披露,如果不计算分部内抵销,房友分部于2016年及2017年均录得亏损净额1.25亿元,截至2018年3月31日,三个月录得亏损净额3420万元,预计截至2018年12月31日仍会录得亏损净额,招股书显示:“该分部仍处于发展初期,且迄今为止我们主要着力增加房友门店数量,产生了大量扩张成本。预计随着收入提升,到2019年实现收支平衡。”

据悉,易居计划在2018年底将房友门店数量增加至10000家,并且覆盖52个城市。

分拆和整合

在地产圈,周忻以擅长讲资本故事著称,易居企业是故事的新篇章。

此次赴港上市之前,易居企业已经经历了数次内部重组。在庞大的易居系业务中,如今易居企业的业务只是易居中国业务的一部分。

此前周忻已在美国敲过三次钟。易居中国于2007年8月以中国轻资产房地产概念第一股登陆纽交所,开盘首日股价涨幅超过40%,融资2亿美元。彼时,易居每股美国存托股的发售价为13.80美元,市值约为10.6亿美元。

易居系旗下的房地产数据及咨询服务板块也曾单独上市。2009年12月,中国房产信息集团(以下简称“中房信”)从易居中国分拆出来在纳斯达克上市,2011年易居中国与中房信订立合并协议,2012年5月中房信退市。对于退市原因,易居企业方面宣称是为易居中国购买先前未拥有的中房信已发行股份。

易居中国也选择了私有化。周忻认为,易居中国在美国资本市场的估值被严重低估。此外,易居企业方面还称,私有化可以令易居中国当时的管理层可更灵活地制定长期策略及重组不同业务单元,以提高估值、相关业务的长期表现以及盈利能力,并实施各自的资本市场策略而无需承受来自公开市场受短期表现驱动的压力。

在中概股回归大潮中,2016年4月15日,易居中国通过由周忻、沈南鹏及新浪主导的合并进行私有化,支付的发售价为每股6.85美元(每股美国存托股6.80美元),不计利息且不扣除任何试用预扣税,因此易居中国市值约为9.87亿美元。

易居私有化之际,在A股上市的房地产代理商世联行市值已突破150亿元。

在周忻的资本道路上,有两个人被认为是重要的推手,分别是红杉资本沈南鹏和新浪曹国伟。二人都以重要股东身份出现在易居中国和中房信的上市以及退市故事中。

例如,新浪网原为易居中国的股东,在易居中国私有化过程中,新浪和周忻、沈南鹏构成买方集团,2016年12月,易居中国以乐居30%的普通股及约1.29亿美元现金付款为对价,购回其由新浪网持有的股份;沈南鹏在助力易居中国私有化后,出售了其持有的全部股份,其此次也成为了易居企业的股东,持股2%。

从私有化到重启上市,易居体系经过了复杂的重组和梳理。截至目前,除了由三大业务板块全新组成的易居企业赴港上市,易居体系还包括依然在美国上市的房地产电商板块乐居、金融板块钜派投资、负责公关业务的太德、社区增值板块实惠等等。

周忻显然有更大的资本图谋。他透露,这次上市的是易居中国旗下最大的交易服务业务,金融服务和互联网公司还在纽交所上市,另外还有建筑与文化结合的版块和未来社区服务版块正在积极孵化中,如果有机会,也会考虑资本化。

经济观察报华东记者
关注地产,常驻上海